Короткострокова оренда житла для експатів, іноземних працівників та тимчасових резидентів залишається дуже популярною. Водночас правова база, що регулює цей вид оренди, стає дедалі суворішою. ​​Те, що раніше було сірою зоною між туристичною орендою, короткостроковим проживанням та звичайною орендою житла, до 2026 року було чітко визначено нещодавнім законодавством та судовою практикою.

Для власників квартир та об’єднань власників житла (ОСББ) це призвело до зростання кількості суперечок. Власники часто розглядають короткострокову оренду як привабливе джерело доходу, водночас ОСББ стикаються з незручностями, підвищеним зносом та страховими ризиками. Тому ключові питання залишаються незмінними: чи може ОСББ заборонити короткострокову оренду, і за яких умов? І що останні правові зміни означають на практиці?

Що вважається «короткостроковим перебуванням» у 2026 році?

Одним із найважливіших подій є уточнення концепції короткострокового перебування. У той час як тимчасова оренда на кілька місяців раніше часто представлялася як форма «регулярного проживання», від цього тлумачення значною мірою відмовилися.

У 2026 році законодавство та судові справи закон Загалом розрізняють три категорії. Туристична або оренда на відпочинок зазвичай стосується дуже коротких періодів, часто до максимум тридцяти днів, як правило, для гостей, які змінюються. Короткострокова оренда стосується тимчасової оренди на обмежений період, зазвичай від одного до шести місяців, для певних цільових груп, таких як експати, студенти або тимчасові працівники. Звичайна оренда житла стосується довгострокового проживання з повним захистом орендарів та справді довготривалим житловим характером.

Ця відмінність є вирішальною, оскільки короткострокова оренда все частіше класифікується як гібридна форма комерційного характеру, а не як звичайне житлове використання.

Договір поділу: правова основа в рамках ОСББ

Практично в кожному спорі щодо короткострокової оренди житла в багатоквартирних будинках один документ є вирішальним: акт поділу. Цей акт утворює приватноправову основу ОСББ і має вищий юридичний статус, ніж правила проживання чи рішення загальних зборів.

Більшість актів поділу містять пункт про призначення, в якому, наприклад, зазначається, що приватна одиниця «призначена для використання як житло». Ключове правове питання полягає в тому, як слід тлумачити поняття «використання як житло». Верховний суд Нідерландів та кілька апеляційних судів надали важливі рекомендації з цього питання в останні роки.

У судовій практиці постійно використовується поняття «використання як житло», як правило, передбачає тривалий характер. Це означає, що мешканець має основне місце проживання в квартирі, і що таке використання демонструє певний ступінь постійності. Коли квартира структурно та неодноразово здається в оренду різним мешканцям, особливо за комерційними тарифами та з додатковими послугами, суди все частіше кваліфікують це як експлуатацію, подібну до підприємницької. У таких випадках використання вже не вважається житловим, а радше порівнюється з експлуатацією готелю чи пансіонату.

Заборони на комерційну експлуатацію та типові правила

Окрім положення про місце призначення, багато актів поділу або відповідних типових положень містять положення, що забороняють комерційну експлуатацію. Зокрема, Типові положення 2017 року відіграють значну роль у цьому контексті. Оцінюючи дотримання, суди розглядають не лише формулювання положень, але й те, як оренда фактично здійснюється на практиці.

До відповідних факторів належать частота зміни орендарів, ступінь надання додаткових послуг, таких як послуги з прибирання або зняття білизни, а також спосіб просування нерухомості. Чим більше оренда нагадує професійну експлуатацію, тим більша ймовірність того, що її буде визнано несумісною з житловим призначенням.

Збільшення ПДВ та комерційний характер короткострокової оренди

Додаткову вагу у 2026 році має підвищення ставки ПДВ на короткострокову оренду до 21 відсотка. Ця фіскальна зміна — це більше, ніж просто збільшення витрат для орендодавців. Вона підкріплює думку законодавця про те, що короткострокова оренда є комерційною послугою, а не звичайною орендою житла.

У суперечках між об’єднаннями власників житла та власниками квартир ця кваліфікація ПДВ все частіше використовується для підтвердження аргументу, що короткострокове проживання не кваліфікується як звичайне житлове використання. Хоча податкове та цивільне право формально є окремими, на практиці їх класифікації дедалі більше збігаються.

Штрафи та їх стягнення в рамках ОСББ

Багато об'єднань власників житла прагнуть забезпечити дотримання договору про поділ житла за допомогою штрафних санкцій у правилах житла. Ключовим юридичним моментом у цьому контексті є те, що правила житла не можуть запроваджувати нові заборони, які ще не мають підстав у договорі про поділ житла.

Штраф за короткострокову оренду дійсний лише тоді, коли договір про поділ або відповідні типові правила вже містять заборону на комерційне використання або використання, що суперечить житловому призначенню. Правила домашнього розпорядку можуть додатково уточнювати таку заборону, але не можуть її розширювати. Це розмежування є вирішальним і часто є основою судового розгляду.

Роль муніципалітету проти ролі ОСББ

Поширеною помилковою думкою є те, що муніципальний дозвіл на короткострокову або туристичну оренду автоматично дає власнику право здавати квартиру в оренду. Це невірно. Муніципалітети оцінюють дотримання публічного права, зокрема житлового законодавства та місцевих підзаконних актів. ОСББ, навпаки, діють у сфері приватного права, головним чином посилаючись на акт поділу та нормативні акти.

Ці системи існують паралельно. Тому цілком можливо, що власник має всі необхідні муніципальні дозволи, але все одно за рішенням суду, на вимогу ОСББ, має припинити короткострокову оренду та сплатити суттєві штрафи. На практиці ця різниця часто стає неприємним сюрпризом для власників.

Ризики для власників квартир

Здача квартири в оренду з порушенням правил ОСББ тягне за собою значні ризики. ОСББ все частіше порушують спрощене провадження, щоб отримати негайну заборону на короткострокову оренду, часто з накладенням значних щоденних штрафів.

У виняткових випадках, особливо за наявності серйозних та постійних незручностей, власника можуть навіть тимчасово позбавити права користуватися власною квартирою. Крім того, питання страхування відіграють дедалі важливішу роль. Багато полісів страхування будівель, що укладаються ОСББ, не покривають збитки, спричинені комерційною експлуатацією. У разі пожежі чи пошкодження водою це може мати далекосяжні фінансові наслідки не лише для орендодавця, але й потенційно для ОСББ в цілому.

Висновок

До 2026 року можливості короткострокової оренди в рамках структури ОСББ стають дедалі обмеженішими. Законодавство, судова практика та фіскальні зміни вказують на один і той самий напрямок: короткострокова оренда все частіше розглядається як форма комерційної експлуатації, яка не зовсім сумісна з житловим призначенням.

Для об’єднань власників житла (ОСББ) важливо постійно оновлювати свої правила, встановлювати чітку політику їх забезпечення та діяти послідовно. Для власників квартир інвестування в короткострокову оренду без попередньої юридичної оцінки несе значний ризик.

Ви маєте суперечку щодо короткострокової оренди у вашому ОСББ, або бажаєте заздалегідь оцінити, чи дозволено короткострокове перебування у вашій будівлі? Law & More консультує як ОСББ, так і власників квартир щодо їхніх прав, обов'язків та стратегічних варіантів.

FAQ

Чи може ОСББ повністю заборонити короткострокову оренду?
Так, ОСББ може фактично заборонити короткострокову оренду, якщо це випливає з акта поділу. Якщо акт визначає квартири лише для житлового використання та забороняє комерційну експлуатацію, суди все частіше визнають, що повторна короткострокова оренда не підпадає під дозволене житлове використання.

Чи завжди короткострокове перебування вважається комерційним використанням?
Не автоматично, але на практиці це часто трапляється. Суди оцінюють такі фактори, як частота зміни орендарів, тривалість проживання, цільова група та чи пропонуються додаткові послуги. Чим більше орендоване житло нагадує професійне житло, тим більша ймовірність того, що його вважатимуть комерційною експлуатацією.

Що робити, якщо орендар залишатиметься на кілька місяців?
Тривале перебування не означає автоматично використання житла. Навіть оренда на кілька місяців може кваліфікуватися як короткострокова, якщо квартира неодноразово здається різним мешканцям без тривалого житлового характеру.

Чи можуть самі лише правила проживання заборонити короткострокову оренду?
Ні. Правила домашнього розпорядку не можуть запроваджувати нові обмеження, які ще не закріплені в акті про поділ або чинних типових правилах. Вони можуть лише додатково уточнювати існуючі заборони.

Чи має муніципальний дозвіл перевагу над обмеженнями ОСББ?
Ні. Муніципальний дозвіл стосується лише дотримання публічного законодавства. Обмеження ОСББ базуються на приватному праві та залишаються повністю чинними, навіть якщо всі муніципальні дозволи є в силі.

Чи може ОСББ накладати штрафи за короткострокову оренду?
Так, за умови, що штраф ґрунтується на дійсній забороні, передбаченій актом поділу або положеннями. Суди ретельно перевіряють, чи є штрафи пропорційними та належним чином обґрунтованими.

З якими ризиками стикаються власники, якщо вони продовжуватимуть короткострокову оренду, незважаючи на заперечення?
Власники можуть зіткнутися з судовими заборонами, значними штрафами, тимчасовою втратою права користування квартирою та серйозними проблемами зі страховим покриттям.

Чи стане короткострокове перебування знову легшим у майбутньому?
Поточні законодавчі, судові та фіскальні зміни вказують на протилежний напрямок. Очікується, що короткострокове проживання в багатоквартирних будинках зіткнеться з ще суворішим контролем, а не послабленням.