Захист від оренди

Коли ви знімаєте житло в Нідерландах, ви автоматично отримуєте право на захист. Те саме стосується ваших орендарів та орендарів. В принципі, захист орендної плати включає два аспекти: захист ціни оренди та захист орендної плати від розірвання договору найму житла в тому сенсі, що орендодавець не може просто розірвати договір найму житла. Хоча обидва аспекти захисту орендної плати стосуються наймачів соціального житла, це не стосується орендарів житла у вільному секторі. Про захист оренди йдеться, коли і що саме передбачає захист ціни оренди або захист оренди в контексті припинення оренди, обговорюється в цьому блозі. Але спочатку в цьому блозі обговорюється стан із назвою житлова площа для загального застосування захисту оренди.

Життєвий простір

Для застосування законодавчих положень щодо захисту орендної плати, перш за все, мова повинна йти про житлову площу. Відповідно до статті 7: 233 Нідерландського цивільного кодексу під житловою площею слід розуміти збудоване нерухоме майно, оскільки воно здається в оренду як самостійний або несамохідний будинок, караван або стенд, призначений для постійного проживання. Таким чином, не проводиться подальша різниця між орендарями незалежних або несамостійних приміщень для цілей захисту орендної плати.

Поняття житлової площі також включає нерухомі предмети, іншими словами, споруди, які за своєю природою нерозривно пов'язані з будинком, караваном чи майданчиком або є частиною цього на підставі договору оренди. У комплексі житлових приміщень це можуть бути, наприклад, сходові клітки, галереї та коридори, а також центральні споруди, якщо вони визначені договором як приміщення, що не мають публічного характеру.

Однак житлової площі за значенням розділу 7: 233 Цивільного кодексу Нідерландів немає, якщо це стосується:

• короткочасне використання житлової площі; чи так це, визначається на основі характеру використання, наприклад, як будинок для відпочинку чи обмінний будинок. У цьому сенсі коротка тривалість, таким чином, відноситься до використання, а не до узгодженого часу;
• залежний житловий простір; це має місце, якщо будинок здається в оренду разом з комерційною площею; у такому випадку будинок є частиною орендованого ділового приміщення, тому до будинку застосовуються не житлові умови, а положення щодо ділового простору;
• плавучий будинок; це явище, яке не відповідає юридичному визначенню статті 7: 233 Нідерландського цивільного кодексу. Зазвичай такий будинок не можна розглядати як нерухоме майно, оскільки немає тривалого зв’язку з грунтом чи берегом.

Захист ціни оренди

Якщо описана вище умова житлової площі, наймач найперше матиме захист ціни оренди. У цьому випадку застосовуються такі вихідні точки:

• співвідношення між якістю, включаючи місце розташування орендованого житла та між орендною платою, яка повинна за це платити, має бути розумним;
• орендар має можливість у будь-який час визначити початкову ціну оренди Комітетом з оренди; це можливо лише протягом 6 місяців після початку оренди; рішення Комітету з оренди є обов’язковим, але все ще може бути подане до Окружного суду на розгляд;
• орендодавець не може продовжувати необмежене збільшення орендної плати; Для збільшення орендної плати застосовуються конкретні законодавчі обмеження, такі як максимальний відсоток збільшення орендної плати, визначений Міністром;
• законодавчі положення щодо захисту орендної плати є імперативним законодавством, тобто орендодавець не може відступати від них у договорі оренди на шкоду орендаря.

До речі, зазначені принципи стосуються лише орендаря соціального житла. Це житлова площа, яка підпадає під регульований сектор оренди, і тому її слід відрізняти від житлової площі, яка належить лібералізованому або безкоштовному сектору оренди. У разі лібералізованого або безкоштовного житла орендна плата настільки висока, що орендар більше не має права на субсидію на оренду житла, а тому потрапляє поза захист закону. Межа між лібералізованим та соціальним житлом становить приблизно орендну ціну приблизно 752 євро на місяць. Якщо узгоджена ціна оренди перевищує цю суму, орендар більше не може покладатися на вищеописані принципи, оскільки це тоді стосується оренди лібералізованого житла.

Захист від оренди від розірвання договору оренди

Однак щодо застосування іншого аспекту захисту орендної плати не робиться різниці між орендарями соціального та лібералізованого житла. Іншими словами, це означає, що кожен орендар житлової площі в значній мірі та автоматично захищений від розірвання договору оренди, в тому сенсі, що орендодавець не може просто скасувати договір оренди. У цьому контексті орендар особливо захищений, оскільки:

• припинення орендодавцем не припиняє дії договору найму житла відповідно до статті 7: 272 Нідерландського цивільного кодексу; в принципі, орендодавець повинен спочатку спробувати здійснити розірвання договору оренди за взаємною згодою. Якщо це не спрацює, і орендар не погоджується на розірвання, припинення орендодавцем насправді не розриває договір оренди. Це означає, що договір оренди триває як завжди, і орендодавець повинен подати юридичний позов про припинення договору оренди до окружного суду. У такому випадку договір оренди не закінчується, доки суд не прийме безповоротне рішення за позовом про припинення орендодавця.
• з огляду на статтю 7: 271 Нідерландського цивільного кодексу, орендодавець повинен вказати причину припинення; якщо орендодавець збирається розірвати договір оренди, він повинен дотримуватися формальностей вищезазначеної статті Цивільного кодексу. Окрім періоду попередження, підставою для припинення є важливою формальністю в цьому контексті. Таким чином, орендодавець повинен вказати одну з підстав припинення у своєму повідомленні про припинення, як зазначено у статті 7: 274, пункт 1 Цивільного кодексу Нідерландів:

1. орендар не поводився як добрий орендар
2. це стосується орендної плати на певний термін
3. орендодавцю терміново потрібна оренда для власного користування
4. орендар не погоджується на розумну пропозицію укласти новий договір оренди
5. орендодавець хоче реалізувати землекористування на зданій в оренду відповідно до діючого плану зонування
6. інтереси орендодавця в розірванні договору оренди переважають інтереси орендаря при продовженні оренди (у випадку оренди орендодавця)

• договір оренди може бути розірваний суддею лише на підставах, зазначених у пункті 7 статті 274: 1 Цивільного кодексу Нідерландів; Вищезазначені підстави є вичерпними: тобто, якщо судове провадження ведеться в судах, розірвання договору оренди з інших підстав неможливе. Якщо одна з вищезазначених підстав все-таки виникає, суд також повинен задовольнити вимогу орендаря про припинення. Тому в такому випадку немає місця для (подальшого) зважування інтересів. Однак для цього пункту застосовується виняток щодо підстави припинення термінового особистого користування. Коли позов буде задоволений, суд також визначить час для виселення. Однак, якщо позов орендодавця про розірвання шлюбу буде відхилено, відповідна оренда не може бути розірвана ним знову протягом трьох років.

Закон про рух ринку оренди

Раніше захист орендної плати на практиці зазнавав чимало критики: захист від орендної плати зайшов би занадто далеко, і є більше власників будинків, які хотіли б здати будинок в оренду, якби захист від орендної плати не був таким жорстким. Законодавець виявив чуйність до цієї критики. З цієї причини законодавець вирішив запровадити цей закон з 1 липня 2016 року - Закон про передачу ринку оренди. З цим новим законом захист орендаря став менш суворим. У контексті цього закону це найважливіші зміни:

• для договорів найму житла на незалежну житлову площу два роки або менше, а також на умови договорів найму житла щодо несамостійної житлової площі п'ять років або менше, це дозволило орендодавцю здавати в оренду без захисту від оренди. Це означає, що договір оренди закінчується в силу закону після узгодженого терміну і не повинен розриватися орендодавцем як раніше.
• із запровадженням договорів цільової групи орендодавцю також було простіше розірвати договір оренди житла, призначеного для конкретної цільової групи, наприклад, для студентів. Якщо орендар більше не належить до певної цільової групи і, наприклад, його більше не можна розглядати як студента, орендодавець зможе легше та швидше приступити до припинення через термінове особисте користування.

Ви орендар і хочете знати, на який захист оренди ви маєте право? Ви орендодавець, який хоче розірвати договір оренди? Або у вас є якісь інші запитання щодо цього блогу? Потім зв’яжіться Law & More. Наші юристи є експертами з питань оренди житла та раді надати Вам поради. Вони також можуть допомогти вам на законних підставах, якщо ваш спір про оренду призведе до судового розгляду.