Закон про нерухомість

Ретельна перевірка нерухомості охоплює: дослідження земельного реєстру (право власності, іпотеки, арешти), перевірку плану зонування, стан конструкцій та історію дозволів, сертифікати забруднення ґрунту, документи VvE (для квартир), договори оренди та плату за послуги, а також звіти про стан навколишнього середовища та азбесту. Для комерційної нерухомості також важливі дохід від оренди, ризики незавершеності та ринкова вартість. Law & More координує весь процес належної перевірки.

Коли споживач купує житло, закон надає триденний період на роздуми після отримання підписаного договору купівлі-продажу. Протягом цього періоду покупець може відмовитися від покупки без пояснення причин та без сплати штрафу. Період на роздуми повинен включати щонайменше два робочих дні. Після його закінчення угода стає обов'язковою, з урахуванням будь-яких узгоджених попередніх умов.

Орендарі житлових приміщень користуються широким захистом від розірвання договору оренди. Орендодавець може розірвати договір оренди лише з підстав, встановлених законом, таких як термінове особисте користування, і повинен дотримуватися належного терміну попередження. Якщо орендар не погоджується на розірвання договору, договір оренди продовжує діяти до ухвалення рішення судом. Ситуація для комерційних приміщень відрізняється залежно від типу.

Будівля поділяється на квартири нотаріальним актом про поділ, який реєструється в Земельному реєстрі. У акті описуються приватні та спільні частини, а також містяться правила поділу. Після поділу виникає об'єднання власників житла (VvE) в силу закону, членом якого є кожен власник квартири.

Якщо поставлене майно не має якостей, яких покупець мав право очікувати, це вважається невідповідністю. Покупець повинен повідомити продавця про дефект протягом розумного терміну. ​​Залежно від обставин, покупець може вимагати ремонту, зниження ціни, компенсації або розірвання договору. Відповідальність продавця частково залежить від узгоджених положень та обов'язку покупця провести розслідування.

Договір купівлі-продажу фіксує домовленості між покупцем і продавцем і є обов'язковим після підписання обома сторонами (з урахуванням періоду охолодження та будь-яких попередніх умов). Однак право власності переходить лише через нотаріальний акт передачі, який складається нотаріусом, а потім реєструється в публічних реєстрах Земельного кадастру. Зазвичай між купівлею та передачею проходить від кількох тижнів до місяців.

Це пункт у договорі купівлі-продажу, який дозволяє покупцеві безкоштовно розірвати покупку, якщо він не може оформити іпотеку протягом узгодженого терміну. ​​Покупець повинен вчасно та письмово заявити про цю умову, зазвичай надаючи одну або кілька відмов від кредитора. Якщо термін пройде, захист втрачає чинність, і може бути стягнутий штраф у розмірі зазвичай 10%.

Окрім ціни покупки, покупець зазвичай сплачує податок на передачу права власності (або ПДВ для новобудов), нотаріальні збори за акт передачі права власності та акт іпотеки, а також вартість реєстрації в Земельному реєстрі. Комісію агента з нерухомості, як правило, покриває сторона, яка залучає агента. Точний розподіл визначається в договорі купівлі-продажу.

Орендарі житлових приміщень користуються широким законодавчим захистом, включаючи захист від розірвання договору оренди та підвищення орендної плати. Щодо комерційних приміщень, закон розрізняє «роздрібні торговельні приміщення» (такі як магазини та заклади громадського харчування, з власними правилами щодо строку дії договору оренди та розірвання договору оренди) та «інші комерційні приміщення» (такі як офіси, зі значно меншим захистом). Застосовний режим чітко визначає позицію кожної сторони.

Ні. Для регульованої житлової площі застосовуються законодавчо встановлені максимальні ліміти щодо щорічного підвищення орендної плати, встановлені урядом. У приватному секторі сторони мають більше свободи, але часто застосовуються договірні положення про індексацію, а в останні роки й законодавчо встановлені обмеження. За певних обставин орендар може переглянути запропоноване підвищення орендної плати Трибуналом з питань оренди або судом.

Сервітут – це обтяження на одній власності (обслуговуючій земельній ділянці) на користь іншої власності (домінантної земельної ділянки), наприклад, право відведення. Сервітут виникає шляхом створення через нотаріальний акт та реєстрацію в Земельному реєстрі або за давністю. Його зміст та обсяг випливають, головним чином, з акта створення.

Рішення об'єднання домовласників можуть за певних обставин бути анульовані або визнані недійсними, наприклад, якщо вони суперечать акту поділу, нормативним актам або стандартам розумності та справедливості. Власник може звернутися до районного суду з проханням скасувати рішення протягом короткого встановленого законом строку. Провадження також може бути розпочато щодо відстроченого утримання або управління резервним фондом.

Договір оренди землі надає право користуватися землею іншої сторони в обмін на земельну ренту (канон). Право забудови, навпаки, надає право володіти будівлями, спорудами або насадженнями в, на або над землею іншої сторони, окремо від права власності на саму землю. Обидва є незалежними речовими правами, створеними нотаріальним актом, які можуть бути передані або обтяжені.

Орендодавець не може виселити орендаря з власної ініціативи; потрібне рішення суду. Провадження зазвичай починається з судового виклику з вимогою про розірвання договору оренди та виселення, наприклад, через заборгованість за орендну плату. Якщо суд задовольняє позов, виселення може бути здійснене за допомогою судового пристава-виконавця. У невідкладних випадках іноді можливе застосування тимчасового засобу.

У комерційній нерухомості ставки високі, а юридичні, податкові та структурні аспекти складні. Ретельне дослідження визначає такі ризики, як чинні договори оренди, сервітути, публічно-правові обмеження, забруднення ґрунту та обмеження плану зонування. Визначивши ці ризики перед підписанням, покупець може скоригувати ціну, умови чи гарантії, або ж вирішити відмовитися від угоди.

Комісія з питань добробуту та добробуту (VvE), серед іншого, повинна проводити щорічні засідання, підтримувати резервний фонд для капітального ремонту та страхувати будівлю. З 2018 року діє законодавчо встановлений мінімальний внесок до резервного фонду. Якщо ви купуєте квартиру, завжди запитуйте про фінансове становище та протоколи VvE.

Якщо продавець приховує відомий йому дефект, який перешкоджає нормальному використанню майна, він може нести відповідальність, незважаючи на пункт «куплено як бачено». Покупець може вимагати ремонту, компенсації або, у серйозних випадках, розірвання договору купівлі. Своєчасне повідомлення про дефект є надзвичайно важливим.

Суборенда зазвичай дозволяється лише за згодою орендодавця, і договір оренди часто прямо забороняє це. Незаконна суборенда може призвести до розірвання договору оренди та зобов'язання передати будь-який прибуток. Муніципалітети також часто встановлюють власні правила щодо короткострокової оренди.

За договором оренди землі ви можете користуватися чужою землею в обмін на сплату періодичної плати (канон), тоді як право забудови робить вас власником будівлі або споруди на чужій землі або в ній. Обидва права є майновими правами, встановленими перед нотаріусом та зареєстрованими в Земельному реєстрі.

Приватний покупець житла має триденний законодавчо встановлений період на роздуми після отримання підписаного договору купівлі-продажу, після чого може відмовитися від нього без пояснення причин. Крім того, попередня умова, наприклад, для фінансування, пропонує вихід протягом узгодженого періоду.