VvE та голландський закон про права на квартири: посібник для власників у Eindhoven та Amsterdam

Якщо ви купили квартиру в Нідерландах, ви купили не будівлю. Ви купили право власності на житло (appartementsrecht) , а разом з ним і членство у Vereniging van Eigenaars (VvE), асоціації власників будинку. Членство є обов'язковим, воно багато в чому вирішує щодо вашого будинку, і ви не можете відмовитися від нього.

Що насправді являє собою право власності на квартиру

Нідерландське законодавство не розглядає квартиру як окремий об'єкт власності. Кожне право на квартиру є часткою у власності, що входить до складу поділу, що несе за собою виключне право користування певними частинами будівлі, які призначені для використання як єдине ціле (ст. 5:106 BW). Частка також може охоплювати виключне користування землею, такою як сад або паркувальне місце.

Отже, це право має дві половини. Одна — право власності: ви є співвласником усього комплексу — даху, фундаменту, фасаду, сходової клітки, ліфта — у пропорції, визначеній у акті. Інша — право користування: ви можете самостійно користуватися квартирою за вашими вхідними дверима. Це пояснює більшу частину наступного: рішення щодо будівлі приймаються колективно, ви не можете вимагати поділу спільного майна та не можете відмовитися від права власності, зберігаючи квартиру.

Акт поділу та креслення про поділ

Поділ здійснюється нотаріальним актом, akte van splitsing , зареєстрованим у публічних реєстрах, що зберігаються Земельним кадастром. До нього має бути додано креслення про поділ, splitsingstekening (ст. 5:109 BW), і він повинен містити фіксований перелік елементів, включаючи опис кожної приватної частини та положення про об'єднання (ст. 5:111 BW).

Разом ці документи проводять межу між приватними та спільними частинами — найпоширенішим джерелом суперечок щодо VvE, оскільки саме від цього залежить, хто платить. Якщо протікання віконної рами є поширеним явищем, платить асоціація; якщо приватне, то платите ви.

Вони тлумачаться об'єктивно: оскільки покупці та кредитори повинні покладатися на реєстри, важливим є те, що документи передають зовнішньому читачеві, а не те, що мали на увазі початкові сторони. Якщо акт та креслення суперечать один одному, жоден з них автоматично не має переважання; суд вирішує, що має більшу вагу, враховуючи рівень деталізації та те, наскільки обґрунтованим є результат (Hoge Raad, 1 листопада 2013 р., ECLI:NL:HR:2013:1078).

Де зазвичай проходить межа (твої власні вчинки завжди мають вирішальне значення)

Типові правила та їх покоління

У акті має бути зазначено, які борги та витрати спільно покладаються на власників, річну звітність та внески, використання, управління та утримання спільних частин, страхування та статут асоціації (ст. 5:112 BW). Замість того, щоб виписувати це, у акті оголошується стандартний набір — типовий регламент — що застосовується, та перелічуються відхилення.

Існує кілька поколінь: модель 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 та 2021 років для малих об'єднань, а також моделі для квартир з обслуговуванням та житлових масивів. Відповідь на це питання визначається ознайомленням з вашим актом, і це важливо: старіші моделі вимагають кворуму, моделі 2006 та 2017 років відмовилися від нього для звичайних рішень більшістю, а модель 2017 року вже стосується пунктів заряджання.

Під регламентом розміщені правила дому, huishoudelijk reglement , які приймаються на зборах. Вони враховують повсякденні деталі, але не можуть суперечити акту чи закону; таке положення є недійсним.

VvE як юридична особа, і чому ви не можете звільнитися

Асоціація виникає в результаті поділу. Це юридична особа з власними активами, банківським рахунком та зобов'язаннями, зареєстрована в Торговій палаті. Її завданням є управління громадою, окремо від частин, призначених для окремого використання, та ведення резервного фонду (ст. 5:126 BW). Вона може представляти власників у суді та поза ним, а також стягувати борги власників один перед одним.

Членство настає автоматично після права на квартиру: ви не вступаєте, не можете подавати повідомлення про звільнення, а при продажу воно переходить до покупця. У змішаному об'єднанні, де корпорація або інвестор володіє частиною будинку, один член може мати вирішальну частку голосів.

Загальні збори, голосування та кворум

Загальні збори власників є найвищим органом. Збори та прийняття ними рішень регулюються статтями 5:124–5:135 Закону про нерухомість (BW). Вони повинні збиратися принаймні раз на рік для обговорення звітності, бюджету та внесків і скликаються радою директорів або головою, або на прохання власників (стаття 5:127 BW).

Голосування не є принципом «один квартира — один голос», хіба що в акті про голосування зазначено інше. Частки є рівними, хіба що в акті про голосування встановлено інше співвідношення, і якщо воно встановлено, у акті має бути зазначена підстава для цього (ст. 5:113 BW). Ця частка, брейкділ , визначає як ваші голоси, так і вашу частку витрат.

Більшість рішень потребують простої більшості поданих голосів. Старіші правила передбачають кворум: якщо представлено менше половини голосів, рішення не може бути прийнято, і необхідно скликати другі збори, на яких може бути внесена та сама пропозиція, незалежно від кількості присутніх власників, іноді з більшою більшістю. Рішення поза зборами вимагають одноголосності; для внесення змін до акта зазвичай потрібна більшість у чотири п'ятих від загальної кількості голосів, нотаріальний акт та співпраця іпотекодавців (ст. 5:139 BW).

Закон про цифрові загальні збори приватних юридичних осіб був прийнятий Палатою представників 16 грудня 2025 року та пройшов Сенат без обговорення 2 червня 2026 року, а також опублікований як Staatsblad 2026, 161. Він ще не набрав чинності; дата буде встановлена ​​королівським указом протягом 2026 року. З цього моменту повністю цифрові або гібридні загальні збори можливі без попереднього дозволу в акті про поділ.

Рада та адміністратор

Асоціація має раду, яку призначають та звільняють загальними зборами (ст. 5:131 BW). У невеликому будинку зазвичай один або два власники працюють у вільний час. Рада виконує рішення; вона не встановлює політику.

Більші асоціації також залучають професійного адміністратора, VvE-beheerder . Адміністратор є підрядником, а не органом: він веде бухгалтерський облік, збирає внески, організовує страхування та технічне обслуговування, а також готує зустрічі, маючи лише ті повноваження, які йому надаються зборами та угодою про управління. Якщо обслуговування неналежне, засіб вирішення проблеми міститься в договорі — адміністратор відповідає перед асоціацією, а не перед вами.

Резервний фонд, план технічного обслуговування та плата за обслуговування

Кожне об'єднання власників повинно мати резервний фонд для витрат, окрім звичайних щорічних витрат (ст. 5:126 BW). З моменту прийняття Закону про покращення функціонування об'єднань власників — Wet verbetering functioneren VvE — цей обов'язок має силу. Для будівель, повністю або частково призначених для житлового використання, щорічний внесок до резерву повинен становити щонайменше суму, що випливає з належного багаторічного плану технічного обслуговування, або, за відсутності такої можливості, 0.5 відсотка від вартості реконструкції, взятої зі страхування будівель. Він повинен знаходитися на окремому рахунку на ім'я об'єднання, якщо збори не вирішать інше переважною більшістю голосів або не буде надана банківська гарантія. Закон набрав чинності 1 січня 2018 року з трирічним перехідним періодом, який закінчився 1 січня 2021 року.

Багаторічний план технічного обслуговування, meerjarenonderhoudsplan або MJOP, повинен охоплювати щонайменше десять років, бути не старшим за п'ять років і включати передбачене технічне обслуговування, ремонт та оновлення, а також їх вартість. Це найкращий єдиний показник здорового об'єднання. Закон також надав об'єднанням чіткі повноваження брати позики, якщо це не виключається нормативними актами (ст. 5:126 BW), при цьому кожен власник несе відповідальність після розірвання договору.

Внески встановлюються щорічно на зборах на основі бюджету. Вони є боргом перед асоціацією, а не дискреційним платежем: власник, який не згоден, повинен оскаржити рішення, а не утримувати гроші, а зарахування боргів, як правило, неможливе. Несплата тягне за собою нарахування відсотків, витрати на стягнення та судові процеси.

Під час передачі права власності новий власник стає відповідальним, разом із продавцем, за внески, що належать за поточний та попередній фінансові роки (ст. 5:122 BW). Нотаріус зазвичай запитує у правління звіт про заборгованість та резервний фонд і погашає заборгованість з ціни покупки; якщо цього не зроблено, вексель потрапляє до покупця. Ті, хто був власниками на момент виникнення боргу асоціації, також несуть спільну відповідальність за нього, кожен у співвідношенні до своїх часток (ст. 5:113 BW).

Зміни: ваша квартира, місця загального користування, підлоги та балкони

Усередині вашої квартири ваша свобода широка, але не безмежна: нормативні акти можуть містити правила щодо використання, управління та утримання приватних частин (ст. 5:112 BW), і зазвичай так і є. Будь-що, що торкається конструкції, фасаду, даху або спільної інфраструктури, потребує рішення зборів.

• Тверда підлога. Структурна підлога є звичайною; покриття є приватним, але шум досягає вашого сусіда. Більшість нормативних актів або правил будинку або забороняють тверді підлогові покриття без дозволу, або встановлюють мінімальний стандарт ізоляції від ударного звуку, часто Іко вартість. Укладання паркету або плитки без перевірки – це надійний шлях до суду, і звичайним результатом є постанова про її розгляд.
• Балкони, тераси на даху та фасади. Скління балконів, навіси, кондиціонери, балюстради та важкі терасні покриття – все це впливає на спільну частину, навіть якщо ви маєте виключне право користування. Вони потребують згоди зборів, часто на умовах щодо зовнішнього вигляду або майбутнього обслуговування.

Якщо потрібна згода, але вона необґрунтовано відмовлена, ви можете звернутися до районного суду ( kantonrechter ) з проханням про заміну дозволу (ст. 5:121 BW, що застосовується до рішень зборів ст. 5:129 BW). Суд запитує, чи мала асоціація достатні підстави для відмови; він, як правило, стає на бік асоціації, якщо власник надав їй занадто мало інформації для оцінки, тому файл із кресленнями та висновком щодо конструкції покращує вашу позицію.

Здача в оренду, короткострокова оренда та оренда на відпочинок

Здача житла в оренду домогосподарству на умовах звичайного житлового договору зазвичай дозволена. Зазвичай, згідно з правилами, ви повинні повідомити асоціацію орендаря та попросити орендаря підписати декларацію про прийняття договору оренди, правил та правил проживання, щоб вони були безпосередньо зобов'язуючими для орендаря.

Короткострокова та відпусткова оренда відрізняються. Документи та нормативні акти зазвичай обмежують використання квартири лише для житла та забороняють використовувати її як гостьовий будинок, пансіонат або для здачі кімнат. Повторне оплачуване короткострокове перебування зазвичай розглядається як комерційна експлуатація, а не як проживання там, і тому не підпадає під дію пункту про житлове використання, навіть якщо відпустки не згадуються. Поверх цього застосовуються муніципальні правила, і вони посилюються. У Amsterdam Для оренди житла на відпочинок потрібен дозвіл та реєстраційний номер, кожну оренду необхідно повідомляти муніципалітету, а ліміт становить тридцять ночей на рік; з 1 квітня 2026 року цей термін зменшується до п'ятнадцяти ночей в одинадцяти визначених районах Центрального району та Пейп-Харбору, згідно з правилом, яке залишає за собою право на подальше зниження до тимчасової заборони, якщо п'ятнадцяти ночей виявиться недостатньо. EindhovenЗгідно з планом здавання кімнат, для здачі в оренду та поділу житлового приміщення потрібен дозвіл на планування; правила політики, що діють з 1 січня 2026 року, відмовляють у дозволі на розташування в межах тридцяти метрів від існуючої законно зданої в оренду кімнати за межами центру, встановлюють мінімальну площу на квартиру та на кімнату, а також повністю закривають шість названих районів для нових заявок. Обидва режими часто змінюються, тому перевірте поточний верифікаційний наказ або правило політики щодо адреси, а не покладайтеся на цифру. Муніципальний дозвіл не скасовує акт про реєстрацію.

Сонячні панелі, теплові насоси, ізоляція та зарядні станції

Майже кожен захід сталого розвитку стосується спільної частини. Панелі розташовані на спільному даху, тепловий насос — на спільному фасаді або в машинному приміщенні, ізоляція — на спільній стіні, а зарядна станція використовує спільну електричну потужність будівлі. Тому рішення приймається загальними зборами, і необхідна більшість — це та, що передбачена актом та чинними типовими нормативними актами для такого виду витрат. Старіші нормативні акти часто вимагають кваліфікованої більшості, іноді з кворумом, для витрат, що перевищують певний поріг, або для робіт, що вважаються оновленням, а не технічним обслуговуванням. Доки закон не зміниться, шлях полягає в тому, щоб належним чином включити питання до порядку денного разом із пропозицією з розрахунком вартості та планом фінансування, а також перевірити, що можуть забезпечити запозичення згідно зі статтею 5:126 BW та наявні субсидії.

Важливими є два події. Законопроект щодо прискорення сталого розвитку та технічного обслуговування в асоціаціях власників було винесено на громадське обговорення 1 липня 2026 року, яке триватиме до 20 вересня 2026 року; згідно з результатами консультацій, він дозволить приймати такі рішення простою більшістю поданих голосів, розширить горизонт плану технічного обслуговування з десяти до тридцяти років і дозволить права користування такими установками, як сонячні панелі, без внесення змін до акта. Окремо готується схема, згідно з якою власник, який бажає мати зарядну станцію, повідомлятиме асоціацію, а не проситиме дозволу. Законопроект все ще перебуває на стадії консультацій та парламентської підготовки, тому нічого з цього ще не є законом.

Оскарження рішення та звернення до суду з проханням втрутитися

Нідерландське законодавство розрізняє два недоліки. Рішення, що суперечить закону або акту поділу, є недійсним: його ніколи не існувало, і на нього не поширюється жодних обмежень у часі. Рішення, прийняте з порушенням процесуального правила або неприйнятне за стандартами розумності та справедливості, є оскаржуваним: воно залишається в силі, доки суд його не скасує.

Щоб скасувати рішення, ви повинні звернутися до окружного суду протягом одного місяця з дня, коли ви дізналися про рішення або могли дізнатися про нього (стаття 5:130 Закону про юридичну особу, що розглядається разом із загальним правилом щодо рішень юридичної особи у статті 2:15 Закону про юридичну особу). Цей місяць короткий і фатальний: власники, які чекають на протокол або спочатку ведуть переговори з радою, зазвичай втрачають право на оскарження. Скасування оскаржує рішення, яке було прийнято; заміна дозволу замінює рішення, у якому було відмовлено.

Сплячий VvE та як його розбудити

Багато об'єднань власників нерухомості, особливо в невеликих довоєнних будинках, розділених на дві-три квартири, існують на папері, але нічого не роблять: ні правління, ні зборів, ні звітності, ні резервного фонду, а іноді й колективного страхування будинків. Це є невдалою VvE . Це незаконно і дедалі частіше блокує продажі та рефінансування. Реактивація, в порядку:

• Отримайте акт про поділ та креслення з Земельного реєстру та встановіть, які типові правила застосовуються.
• Скликати загальні збори, як це передбачено правилами, та належним чином вести протокол; якщо рада не діятиме, власники, як правило, можуть скликати їх самостійно.
• Призначити раду директорів та, якщо це доцільно, адміністратора, зареєструвати їх у Торговій палаті та відкрити банківський рахунок на ім'я асоціації, а також окремий резервний рахунок.
• Організувати або перевірити страхування будівель, перевірити страхову суму на відповідність вартості реконструкції, замовити план технічного обслуговування та встановити внески на його основі.
• Якщо співвласник відмовляється співпрацювати, виконання цих зобов'язань може бути забезпечено через суд.

Що покупець повинен перевірити перед підписанням

• Договір поділу та креслення, а також відповідні типові правила — ознайомтеся з межами приватної/спільної власності, перш ніж робити пропозицію.
• Обмеження використання: лише для житлових приміщень, заборона на здачу кімнат або короткострокове перебування, правила щодо домашніх тварин, підлогових покриттів та перепланування.
• Правила внутрішнього розпорядку та протоколи трьох останніх зустрічей — найшвидший тест на те, чи працює асоціація.
• Рахунки, бюджет та залишок резервного фонду, а також чи знаходиться резерв на окремому рахунку.
• MJOP: його дата, охоплений період та чи відповідають внески йому — низький внесок із невеликим резервом є відкладеним рахунком.
• Будь-яке рішення щодо великих робіт або спеціального збору — воно є обов'язковим для вас після завершення — та будь-які запозичення.
• Виписка правління про заборгованість та підтвердження того, що нотаріус врегулює її після завершення (ст. 5:122 Цивільного кодексу).
• Страхування будівель та вартість реконструкції, реєстрація в Торговій палаті, а також, для будівлі з поділом, акт про поділ також.

Якщо документи не будуть доставлені вчасно, включіть до договору купівлі-продажу розв'язувальну умову, щоб ви могли відмовитися від нього, якщо документи гірші, ніж представлено.