Договір оренди має різні аспекти. Важливим аспектом цього є орендодавець та його зобов’язання перед наймачем. Відправною точкою стосовно зобов'язань орендодавця є "насолода, яку може очікувати орендар на підставі договору оренди". Адже зобов’язання орендодавця тісно пов’язані з правами орендаря. У конкретному плані ця вихідна точка означає два важливі зобов’язання для орендодавця. Перш за все, зобов'язання статті 7: 203 BW надати предмет доступним орендареві. Крім того, до наймодавця поширюється зобов’язання щодо утримання, або іншими словами, регулювання дефектів у статті 7: 204 Нідерландського цивільного кодексу. Що саме означають обидва зобов’язання орендодавця, буде обговорюватися послідовно в цьому блозі.
Надання орендованого майна
Стосовно першого основного зобов’язання орендодавця, стаття 7: 203 Нідерландського цивільного кодексу передбачає, що орендодавець зобов’язаний надати орендоване майно в оренду та залишити його в обсязі, необхідному для узгодженого використання. Домовлене використання стосується, наприклад, оренди:
- (самостійний або несамостійний) житловий простір;
- діловий простір, у сенсі торгової площі;
- інші ділові приміщення та офіси, як описано у статті 7: 203a BW
Важливо чітко описати в договорі оренди, використання якого було узгоджено сторонами. Врешті-решт, відповідь на питання, чи виконав орендодавець своє зобов’язання, залежатиме від того, що сторони описали в договорі оренди щодо призначення орендованого майна. Тому важливо не лише вказати пункт призначення або, принаймні, його використання в договорі оренди, але також більш детально описати, чого може очікувати орендар на підставі цього. У цьому контексті це стосується, наприклад, основних засобів, необхідних для конкретного використання орендованого майна. Наприклад, для використання будівлі в якості торгової площі орендар може також передбачити наявність прилавка, нерухомих полиць або перегородок, а також зовсім інші вимоги до орендованої площі, наприклад, призначеної для зберігання макулатури або металобрухту можна встановити в цьому контексті.
Зобов'язання по утриманню
У контексті другого основного зобов’язання орендодавця стаття 7: 206 Нідерландського цивільного кодексу передбачає, що орендодавець зобов’язаний виправити дефекти. Що слід розуміти під дефектом, детально розроблено у статті 7: 204 Цивільного кодексу: дефект - це стан або характеристика майна, внаслідок чого майно не може забезпечити орендаря задоволенням, яке він може очікувати від на підставі договору оренди. Щодо цього, за верховним судом, задоволення охоплює не лише стан орендованого майна чи його матеріальні властивості. Інші обставини, що обмежують задоволення, також можуть становити дефект у значенні статті 7: 204 BW. У цьому контексті розглянемо, наприклад, очікувану доступність, доступність та зовнішній вигляд орендованого майна.
Хоча це широкий термін, що охоплює всі обставини, що обмежують задоволення орендаря, очікування орендаря не повинні перевищувати очікувань середнього орендаря. Іншими словами, це означає, що орендар не може очікувати більше, ніж добре доглянуте майно. Крім того, згідно з прецедентною практикою, різні категорії об’єктів оренди підвищують власні очікування.
У будь-якому випадку, немає дефекту, якщо об’єкт оренди не забезпечує орендаря очікуваним задоволенням в результаті:
- обставина, яка пов’язана з орендарем на підставі вини або ризику. Наприклад, незначні дефекти орендованого майна з огляду на розподіл юридичного ризику є за рахунок орендаря.
- Обставина, що стосується особисто орендаря. Це може включати, наприклад, дуже низьку межу толерантності щодо шумів нормальної життєдіяльності інших орендарів.
- Фактичне занепокоєння третіми особами, таке як дорожній шум або перешкоди шуму з тераси поруч з орендованим майном.
- Твердження без фактичного порушення, що є ситуацією, коли, наприклад, сусід орендаря стверджує лише, що має право проходу через сад орендаря, фактично не використовуючи його.
Санкції у разі порушення основних зобов’язань орендодавцем
Якщо орендодавець не може зробити орендоване майно доступним для орендаря вчасно, повністю або взагалі, то з боку орендодавця є недолік. Те саме стосується дефекту. В обох випадках недолік тягне за собою санкції для орендодавця і надає орендарю низку повноважень у цьому контексті, таких як позов про:
- Дотримання. Потім орендар може вимагати від орендодавця надати орендоване майно вчасно, повністю або взагалі або виправити дефект. Однак, поки орендар не вимагає ремонту орендодавця, орендодавець може не виправити дефект. Однак, якщо засіб захисту неможливий або необґрунтований, орендодавець не повинен цього робити. Якщо ж орендодавець відмовляється від ремонту або не робить цього вчасно, орендар може самостійно виправити дефект і вирахувати його витрати з орендної плати.
- Зменшення орендної плати. Це альтернатива для орендаря, якщо орендоване майно не надається орендодавцем вчасно або повністю, або якщо є дефект. Про зменшення орендної плати слід вимагати в суді або комісії з оцінки орендної плати. Претензія повинна бути подана протягом 6 місяців після того, як орендар повідомив власника про дефект. З цього моменту також почне діяти зниження орендної плати. Однак, якщо орендар дозволить закінчити цей термін, його право на зниження орендної плати буде зменшено, але не втратить чинність.
- Розірвання договору найму житла, якщо відсутність орендної плати робить задоволення абсолютно неможливим. Якщо дефект, який орендодавець не повинен виправляти, наприклад, тому що засіб неможливий, або вимагає витрат, які обґрунтовано від нього не можна очікувати за даних обставин, але це робить задоволення, яке орендар міг очікувати, повністю неможливим, як орендаря орендодавець розриває договір оренди. В обох випадках це можна зробити за допомогою позасудової заяви. Однак часто не всі сторони погоджуються з розпуском, так що судові розгляди все ще слід проводити.
- Компенсація. Ця претензія обумовлена лише орендарем, якщо недолік, такий як наявність дефекту, також може бути віднесений до орендодавця. Це має місце, наприклад, якщо дефект виник після укладення договору оренди і може бути віднесений до орендодавця, оскільки, наприклад, він не проводив достатнього обслуговування орендованого майна. Але також, якщо певний дефект вже був при укладенні договору оренди і орендодавець про це знав на той момент, повинен був це знати або повідомити орендаря, що орендоване майно не мало дефекту.
Ви як орендар чи орендодавець берете участь у суперечці щодо того, чи відповідає орендодавець цим умовам чи ні? Або ви хочете дізнатись більше про, наприклад, введення санкцій проти орендодавця? Потім зв’яжіться Law & More. Наші юристи з нерухомості є експертами з питань найму квартири та із задоволенням надамо вам юридичну допомогу чи консультацію. Якщо ви орендар або орендодавець, в Law & More ми застосовуємо особистий підхід і разом з вами розглянемо вашу ситуацію та визначимо (подальшу) стратегію.