Зараз весь світ переживає кризу в немислимих масштабах. Це означає, що урядам також доводиться вживати надзвичайних заходів. Шкода, яку ця ситуація спричинила і надалі завдає, може бути величезною. Справа в тому, що наразі ніхто не в змозі оцінити масштаби кризи, а також як довго вона триватиме. Незалежно від ситуації, оренда ділових приміщень все ще діє. Це викликає кілька питань. У цій статті ми хочемо відповісти на кілька питань, які можуть виникнути у орендарів або орендодавців ділових приміщень.
Оплата орендної плати
Вам все одно доведеться платити оренду? Відповідь на це питання залежить від обставин справи. У будь-якому випадку слід розрізняти дві ситуації. По-перше, бізнес-приміщення, які більше не можуть використовуватись для ділових цілей, наприклад, ресторани та кафе. По-друге, є магазини, які все ще можуть бути відкритими, але які вирішили закрити свої двері самі.
Орендар зобов’язаний платити орендну плату на підставі договору найму житла. Якщо цього не відбувається, це порушення договору. Тепер виникає питання, чи може бути форс-мажор? Можливо, в договорі найму є домовленості про обставини, за яких може застосовуватися форс-мажор. Якщо ні, застосовується закон. Закон передбачає форс-мажорні обставини, якщо орендар не може нести відповідальність за невиконання вимог; іншими словами, не винна орендар, що він не може сплатити оренду. Неясно, чи призведе невиконання зобов’язань через коронавірус до форс-мажорних обставин. Оскільки для цього немає прецеденту, важко судити, яким буде результат у цій справі. Однак важливу роль відіграє часто використовуваний контракт ROZ (Рада з питань нерухомості) у таких відносинах оренди. У цьому договорі позов про зниження орендної плати виключається як стандарт. Питання в тому, чи може орендодавець обґрунтовано дотримуватися цієї точки зору в поточній ситуації.
Якщо орендар вирішить закрити свій магазин, ситуація буде іншою. Однак, в даний час це не зобов'язане робити, реальність така, що відвідувачів менше, а отже, і менше прибутку. Питання в тому, чи повинна ці обставина бути повністю за рахунок орендаря. Однозначно відповісти на це питання неможливо, оскільки кожна ситуація різна. Це необхідно оцінювати в кожному конкретному випадку.
Несподівані обставини
І орендар, і орендодавець можуть посилатися на непередбачені обставини. Загалом, економічна криза є відповідальною від імені підприємця, хоча в більшості випадків це може бути інакше через кризу корони. Заходи, реалізовані урядом, також можуть бути враховані. Позов, що ґрунтується на непередбачених обставинах, дає можливість змінити або скасувати оренду судом. Це можливо в тому випадку, якщо орендар вже не може обґрунтовано триматися за продовження договору. Згідно з парламентською історією, суддя повинен діяти стримано щодо цього питання. Зараз ми також перебуваємо в ситуації, коли суди закриті також: тому швидко винести вирок буде непросто.
Дефіцит орендованого майна
Орендар може вимагати зниження орендної плати або компенсації у разі недоліку. Дефіцит стану майна або будь-яка інша умова призводить до того, що орендар не мав права користування орендою на початку договору оренди. Наприклад, недоліком можуть бути: несправності в будівництві, протікаючий дах, цвіль і неможливість отримати дозвіл на експлуатацію через відсутність аварійного виходу. Суди, як правило, не хочуть судити про наявність обставини, яка повинна бути на рахунку орендодавця. У будь-якому випадку, поганий бізнес через відсутність населення не є обставиною, яку слід стягувати з орендодавця. Це частина підприємницького ризику. Що також відіграє роль, це те, що в багатьох випадках орендовану власність все ще можна використовувати. Тому більше ресторанів постачають або їдять як альтернативу.
Зобов'язання з експлуатації
Більшість оренд ділових приміщень включають операційні зобов’язання. Це означає, що орендар повинен користуватися орендованим бізнес-приміщенням. За особливих обставин обов'язок експлуатації може виникати із закону, але це не завжди так. Майже всі орендодавці ділових та офісних приміщень використовують моделі ROZ. Загальні положення, пов'язані з моделями ROZ, стверджують, що орендар буде використовувати орендований простір "ефективно, повністю, належним чином та особисто". Це означає, що на орендаря покладаються оперативні зобов’язання.
Наразі в Нідерландах не існує жодного загального урядового заходу, який би наказував закрити торговий центр або офісні приміщення. Однак уряд оголосив, що всі школи, заклади харчування та напоїв, спортивні та фітнес-клуби, сауни, секс-клуби та кав’ярні повинні залишатися закритими по всій країні до подальшого повідомлення. Якщо орендар зобов'язаний наказом уряду закрити орендоване майно, орендар за це не несе відповідальності. Це обставина, за яку, відповідно до нинішньої національної ситуації, орендар не повинен нести відповідальність. Відповідно до загальних положень, орендар також зобов'язаний виконувати вказівки уряду. Як роботодавець, він також зобов'язаний забезпечити безпечне робоче середовище. Це зобов'язання випливає, не піддаючи працівників ризику зараження коронавірусом. За цих обставин орендодавець не може змусити орендаря діяти.
Завдяки охороні здоров'я персоналу та / або замовників, ми бачимо, що орендарі також вирішують добровільно закрити орендоване майно, навіть якщо їм уряд не доручив цього робити. За нинішніх обставин ми вважаємо, що орендодавці не зможуть подати позов про виконання зобов’язання, сплату штрафів або відшкодування збитків. Виходячи з раціональності та справедливості, а також зобов’язання максимально обмежити шкоду з боку орендаря, нам важко уявити, що орендодавець буде заперечувати проти (тимчасового) закриття.
Різне використання орендованого майна
На даний момент заклади харчування та напоїв закриті. Однак заборонено забрати та доставити їжу. Однак договір оренди найчастіше передбачає сувору цільову політику; чим відрізняється відбір ресторану. В результаті орендар може діяти всупереч договору оренди і, можливо, позбавитись штрафу.
У ситуації, що склалася, кожен зобов’язаний максимально обмежити свій збиток. Переключившись на функцію отримання / доставки, орендар дотримується. За цих обставин важко у будь-якій розумності відстояти точку зору, що це суперечить договірній меті. Насправді, наймовірніше, що орендодавець матиме вимоги до орендаря, якщо орендар не зробить усе можливе, щоб продовжувати свою діяльність, щоб мати можливість сплачувати оренду.
Висновок
Іншими словами, кожен зобов’язаний максимально обмежити свою шкоду. Уряд вже оголосив далекосяжні заходи щодо допомоги підприємцям та зменшення їх фінансового тиску. Рекомендується використовувати можливості цих заходів. Якщо орендар відмовляється це зробити, передачу збитків орендодавцеві може вважати важким. Це стосується і навпаки. Тим часом політики також закликали орендодавців зменшити розмір орендної плати протягом найближчого періоду, щоб розподілити ризик.
Хоча орендар та орендодавець мають між собою договірні відносини і принцип "угода - це угода". Ми рекомендуємо поговорити один з одним і розглянути можливості. Орендар та орендодавець можуть мати можливість зустрітися один з одним у ці виняткові часи. Хоча орендар не має доходу через закриття, витрати орендодавця також продовжуються. В інтересах кожного, щоб обидва підприємства вижили та подолали цю кризу. Таким чином, орендар та орендодавець можуть домовитись, що орендна плата тимчасово буде частково виплачена, а дефіцит буде компенсований при повторному відкритті приміщення. Ми мусимо допомагати одне одному, де це можливо, і, крім того, орендодавці не отримують вигоду від банкрутів. Зрештою, нового орендаря нелегко знайти в ці часи. Який би вибір ви не робили, не приймайте поспішних рішень, і ми дозволимо вам проконсультувати вас щодо можливостей.
Контакти
Оскільки нинішня ситуація настільки непередбачувана, ми можемо уявити, що це може викликати багато питань для вас. Ми пильно стежимо за подіями і раді інформувати вас про останні стан справ. Якщо у вас є якісь питання щодо цієї статті, будь ласка, не соромтеся звертатися до юристів Law & More.