Які ваші права як орендаря?

Кожен орендар має право має два важливих права: право на задоволення від життя та право на оренду житла. Де ми обговорили перше право орендаря у зв'язку з зобов’язання орендодавця, друге право орендаря вийшло в окремому блозі про орендна плата. Ось чому в цьому блозі буде обговорено ще одне цікаве питання: які ще права мають орендар? Право на проживання та право на оренду житла - не єдині права, які орендар має щодо орендодавця. Наприклад, орендар також має право на низку прав у контексті передачі майна, яке не перевищує оренду та суборенду. Обидва права послідовно обговорюються в цьому блозі.

Які ваші права як орендаря?

Передача майна не перетинає оренду

У пункті 1 статті 7: 226 Нідерландського цивільного кодексу, який застосовується до орендарів житлових та комерційних приміщень, зазначено таке:

"Передача орендодавцем майна, до якого відноситься договір оренди (...), передає права та обов'язки орендодавця з договору оренди набувачу».

Для орендаря ця стаття насамперед означає, що передача права власності на орендоване майно, наприклад шляхом продажу орендодавцем іншому, не закінчує договір оренди. Крім того, орендар може пред'являти претензії до правонаступника орендодавця, тепер, коли цей правонаступник бере на себе права та обов'язки орендодавця. Для питання, які саме вимоги тоді має орендар, важливо спочатку встановити, які права та обов’язки орендодавця переходять до його правонаступника. Згідно з пунктом 3 статті 7: 226 Цивільного кодексу, це, зокрема, права та обов’язки орендодавця, які безпосередньо пов’язані з використанням орендованого майна за винагороду, яку має сплатити орендар, тобто орендна плата. Це означає, що претензії, які орендар може пред'явити до правонаступника орендодавця, в принципі стосуються його двох найважливіших прав: права на задоволення від життя та права на оренду житла.

Однак найчастіше орендар та орендодавець також укладають інші договори в договорі оренди з точки зору іншого змісту та фіксують їх у пунктах. Поширеним прикладом є пункт про переважне право орендаря. Незважаючи на те, що це не дає права орендаря на доставку, воно означає обов'язок орендодавця запропонувати: орендодавець повинен спочатку запропонувати орендоване майно на продаж орендарю, перш ніж його можна буде продати іншому правонаступнику. Чи буде наступний орендодавець також зв’язаний цим пунктом щодо орендаря? З огляду на судову практику, це не так. Це передбачає, що переважне право орендаря безпосередньо не пов’язане з орендною платою, тому пункт, що стосується права купівлі орендованого майна, не переходить до правонаступника орендодавця. Це відрізняється лише у тому випадку, якщо це стосується можливості придбання у орендаря, а сума, що періодично виплачується орендодавцю, також включає елемент компенсації за остаточне придбання.

Здавання в суборенду

Крім того, у статті 7: 227 Цивільного кодексу зазначено наступне щодо прав орендаря:

"Орендар уповноважений передавати орендоване майно у користування, повністю або частково, комусь іншому, за винятком випадків, коли він повинен був припустити, що орендодавець матиме обґрунтовані заперечення проти використання іншої особи".

Загалом із цієї статті ясно, що орендар має право передавати в оренду все або частину орендованого майна іншій особі. З огляду на другу частину статті 7: 227 Цивільного кодексу, орендар не може переходити до суборенди, якщо у нього є підстави підозрювати, що орендодавець заперечить проти цього. У деяких випадках заперечення орендодавця є очевидним, наприклад, якщо в договір оренди включена заборона суборенди. У цьому випадку орендар не дозволяє передавати в оренду суборенду. Якщо орендар так чи інакше зробить, у відповідь може бути штраф. Потім цей штраф повинен бути пов'язаний із забороною здавання в суборенду в договорі оренди і повинен бути прив'язаний до максимальної суми. Наприклад, передача в оренду приміщення від "Ейр Бі-Бі-Бі" таким чином може бути заборонена в оренді, що часто виявляється саме так.

У цьому контексті стаття 7: 244 Цивільного кодексу також важлива для передачі житлової площі в суборенду, де сказано, що орендар житлової площі не має права здавати всю житлову площу в оренду. Це не стосується частини житлової площі, наприклад, кімнати. Іншими словами, орендар, в принципі, може частково здати житлову площу в суборенду іншому. В принципі, орендар також має право залишатися в орендованому майні. Це також стосується випадків, коли орендар повинен звільнити орендоване майно самостійно. Зрештою, стаття 7: 269 Нідерландського цивільного кодексу передбачає, що орендодавець продовжить здавати в суборенду в силу закону, навіть якщо основний договір оренди закінчився. Однак для цілей цієї статті повинні виконуватися такі умови:

  • Самостійна житлова площа. Іншими словами, житлова площа з власним доступом та власними необхідними зручностями, такими як кухня та ванна кімната. Тому лише кімната не розглядається як самостійний житловий простір.
  • Договір суборенди. Являючи собою угоду між орендарем та наймачем, яка відповідає вимогам договору оренди, як описано у статті 7: 201 Цивільного кодексу.
  • Договір оренди стосується найму житлової площі. Іншими словами, основний договір оренди між наймачем та орендодавцем повинен стосуватися оренди та оренди площі, на яку поширюються законні положення про житлову площу.

Якщо вищезазначені положення не виконуються, суборендар все ще не має права або права вимагати від орендодавця права залишатися в орендованому майні після розірвання основного договору оренди між орендарем та орендодавцем, так що виселення також є неминуче для нього. Якщо суборендар відповідає умовам, він повинен взяти до уваги той факт, що орендодавець може порушити справу проти суборендаря через шість місяців, щоб домогтися припинення суборенди та евакуації лізингового найму.

Так само, як житлова площа, комерційна площа також може здаватися в оренду. Але як в цьому випадку суборендар відноситься до орендодавця, якщо орендар не був уповноважений на це або мусить звільнити орендоване майно? У 2003 році було чітке розмежування: орендодавець не мав нічого спільного з орендарем, оскільки орендар мав лише юридичні відносини з орендарем. Як результат, суборендар також не мав прав і, отже, вимоги до орендодавця. З тих пір закон з цього питання змінився і передбачає, що якщо основний договір оренди житла між орендарем та орендодавцем закінчується, орендар повинен піклуватися про інтереси та становище орендаря, наприклад, приєднавшись до орендаря в процесі з поміщик. Але якщо основний договір оренди все ще буде розірвано після розгляду справи, права суборендаря також припиняться.

Ви орендар і маєте запитання щодо цього блогу? Потім зв’яжіться Law & More. Наші юристи є експертами в галузі оренди житлового права і раді надати Вам поради. Вони також можуть допомогти вам на законних підставах, якщо ваш спір про оренду приведе до судового провадження.

частка