Купівля будинку для відпочинку в голландському парку відпочинку — це не та сама угода, що купівля будинку. Три окремі набори правил визначають, що ви можете з ним робити: право власності, зафіксоване в нотаріальному акті, правила парку, які ви приймаєте під час купівлі, та муніципальний план охорони навколишнього середовища ( omgevingsplan ), який у більшості парків відводить рекреаційну функцію і тому забороняє там постійне проживання. План має переважну силу над усім, що вам скаже продавець, агент з нерухомості чи оператор парку, а також над тим, як довго там проживають сусіди.
У цій статті викладено, що ви насправді купуєте, що можуть вимагати правила парку, коли муніципалітет може діяти проти постійного заселення та які документи потрібно отримати перед підписанням. Вона написана для приватних покупців, включаючи іноземців, і стосується лише законодавства Нідерландів.
Що ви насправді купуєте
У звичайному випадку купівлі будинку ви набуваєте землю та все, що на ній знаходиться, оскільки будівля є частиною землі, на якій вона стоїть (ст. 5:20 BW). У парку відпочинку це виняток. Існують три споруди, і нотаріальний акт та запис у Земельному реєстрі, а не брошура, вказують вам, яка з них стосується вашої ділянки.
- Повне право власності (власність). Ви володієте ділянкою та шале. Це найсильніша позиція, яку найлегше фінансувати та перепродавати, але вона не звільняє вас від правил парку чи плану охорони навколишнього середовища.
- Довгострокова оренда (орендне право). Оператор зберігає землю та надає вам право володіти та користуватися нею (ст. 5:85 BW) за річну орендну плату за землю (канон). Довгострокова оренда має термін, умови використання та механізм перегляду канону, і ці умови є обов'язковими для будь-кого, хто купує у вас.
- Право забудови (општальрехт). Ви є власником шале, хоча інша сторона володіє землею під ним (ст. 5:101 BW). Без цього права землевласник володів би вашим шале на підставі правила про приєднання. У парках право забудови часто є залежним правом, пов'язаним з довгостроковою орендою або орендою ділянки, що означає, що воно закінчується разом із закінченням основного права.
Прочитайте договір про створення та загальні умови, що до нього додаються, а не лише деталі продажу. Пункти, що визначають вартість того, що ви купуєте, - це термін, що залишився, як і як часто може переглядатися канон, чи може оператор відмовити у передачі, яка компенсація виплачується за будівлю після закінчення права (ст. 5:99 BW) та на яких підставах право може бути припинене (ст. 5:87 BW). Довгострокова оренда з коротким терміном, що залишився, або пунктом про перегляд безстроково не є угодою; це зобов'язання, яке виникне, коли ви спробуєте продати або фінансувати.
Договір, період охолодження та нотаріус
Приватний покупець будинку для відпочинку має такий самий законодавчий захист, як і приватний покупець будинку, і це часто ігнорується. Якщо фізична особа, яка не діє в рамках підприємницької або професійної діяльності, купує нерухоме майно, призначене для проживання, покупка має бути зафіксована в акті, підписаному обома сторонами, і покупець має законодавчо встановлений триденний період для розірвання договору без пояснення причин або витрат (ст. 7:2 BW). Суди застосовують цей режим до будинків для відпочинку, призначених для проживання, тому усна угода в адміністрації парку не є обов'язковою для жодної сторони.
Варто наполягати на двох додаткових захистах. Попередня умова для фінансування тут має більше значення, ніж у випадку зі звичайним будинком, оскільки менше кредиторів беруть будинки для відпочинку, а деякі довгострокові об'єкти оренди взагалі не підлягають фінансуванню; встановіть реалістичний термін. А покупку можна зареєструвати в державних реєстрах (стаття 7:3 BW), що захищає вас протягом шести місяців від пізнішого продажу, арешту або банкрутства продавця.
Передача відбувається нотаріальним актом з подальшою реєстрацією в Земельному реєстрі (ст. 3:89 BW); право власності переходить після реєстрації, а не після оплати. Нотаріус перевіряє право власності, іпотеки та арешти. Він не перевіряє, чи влаштовують вас правила парку, чи дозволяє екологічний план те, що ви задумали, або чи буде переглянутий канон. Це залежить від вашої власної перевірки або від вашого адвоката.
Правила парку та періодичні збори
Парк відпочинку – це кероване середовище. Купуючи, ви погоджуєтеся з правилами парку ( parkreglement ), зазвичай через ланцюгове положення з доданою неустойкою, через якісне зобов'язання, зареєстроване на ділянці (ст. 6:252 BW), або через обов'язкове членство в асоціації власників чи кооперативі. Перевірте, який із цих механізмів використовується, оскільки це визначає, чи є правила взагалі обов'язковими для вас і чи можуть вони бути змінені без вашої згоди.
Ці правила зазвичай регулюють зовнішній вигляд та максимальний розмір шале, що можна паркувати, що можна засаджувати чи будувати, чи можна і як ви можете здавати нерухомість у оренду, хто може користуватися зручностями та що станеться, якщо ви не сплатите. Запитайте конкретно, як правила можуть бути змінені та якою більшістю. Власник, який підписує звід правил, які загальні збори або оператор можуть змінити в односторонньому порядку, купив собі рухому мішень.
Поряд із каноном існує щорічний внесок у парк на дороги, освітлення, водопостачання, зелені насадження, рецепцію та спільні зручності. Він є обов'язковим, його встановлює оператор або асоціація, а не будь-який державний орган, і він може різко зростати. Запитайте цифри за останні п'ять років, на якій основі вони встановлюються, а також про резервний фонд і план технічного обслуговування. Парк зі старіючими спорудами та без резерву – це рахунок, який чекає свого часу.
Здача нерухомості в оренду
Чи можна здавати шале в оренду, вирішується, перш за все, правилами парку, і лише потім будь-чим іншим. Поширені три режими: здача в оренду повністю заборонена, щоб підтримувати спокій у парку; здача в оренду обов'язкова, але лише через оператора, який бере комісію та контролює календар; або здача в оренду безкоштовна, за умови дотримання умов щодо мінімального терміну та типу гостя. Комерційна різниця між цими трьома є значною, і пункт рідко підлягає обговоренню після завершення.
Муніципалітет може додати додатковий рівень. Деякі муніципалітети регулюють здачу в оренду на час відпустки, а план охорони навколишнього середовища може сам обмежувати кількість ночей або вимагати, щоб нерухомість залишалася для рекреаційного використання. Якщо парк керує басейном обов'язкової оренди, уважно прочитайте угоду про експлуатацію так само уважно, як і договір купівлі-продажу: термін дії, період повідомлення, гарантований прибуток, якщо такий є, і що станеться з вашими бронюваннями, якщо оператора замінять або він вийде з ладу.
Постійне місце проживання та план охорони навколишнього середовища
Це пастка, яка найбільше коштує покупцям. З моменту набрання чинності Закону про довкілля та планування ( Omgevingswet ) 1 січня 2024 року використання кожної ділянки регулюється муніципальним планом охорони довкілля. Кожен муніципалітет наразі має тимчасовий план охорони довкілля, що містить його колишні плани зонування та набір правил, переданих від центрального уряду, і має час до 1 січня 2032 року, щоб перетворити його на єдиний новий план, тому документ, який вам показують, може все ще виглядати як старий план зонування. Більшість парків відпочинку виконують рекреаційну функцію, а не житлову, тому постійне проживання там заборонено.
Застосування є питанням муніципальної виконавчої влади, яка може видавати розпорядження, що підлягає сплаті штрафу (ст. 5:31d Awb), або розпорядження, що підлягає виконанню в адміністративному порядку (ст. 5:21 Awb). Нідерландська адміністративна судова практика виходить з принципового обов'язку забезпечити виконання: якщо орган виявляє порушення, він зазвичай зобов'язаний діяти і може утриматися лише за умови дійсної перспективи легалізації, інакше виконання буде непропорційним. Споживання води, вивезення сміття, поштові відправлення та муніципальні дані про населення використовуються як докази заселення, а тиск на житловий фонд перевів багато муніципалітетів від толерантності до активного забезпечення виконання.
Три переконання завдають найбільшої шкоди, і жодне з них не є правильним.
- Ця тривала окупація створює право. Це не так. Немає жодного рецепту, який би легалізував порушення плану охорони навколишнього середовища. Десять років спокою нічого не дають, якщо муніципалітет почне його застосовувати з одинадцятого.
- Що продавець сказав, що все гаразд. Заява продавця, агента чи оператора парку жодним чином не зобов'язує муніципалітет. Вона може дати вам підстави для претензій до продавця, що є поганою заміною дозволу на проживання. Важливим є лише рішення компетентного органу.
- Ця минула толерантність – це дозвіл. Невиконання не створює жодних прав на майбутнє, і зміни політики або однієї скарги від сусіда достатньо, щоб це припинити.
Існує невеликий виняток. Муніципалітет може дозволити заселення названою особою на підставі особистого дозволу або офіційного рішення про його толерантність, зазвичай лише у випадках, коли заселення почалося до кінцевої дати, встановленої місцевою політикою. Такий дозвіл прив'язаний до особи: він втрачає чинність, коли ця особа звільняється, і не переходить до покупця. Якщо продавець каже вам, що заселення було дозволено, попросіть показати рішення та перевірте, чиє ім'я на ньому зазначено.
Скільки насправді коштує володіння
Ціна покупки становить меншу половину розрахунку. Бюджет включає канон, якщо є довгострокова оренда, щорічний внесок у парк, муніципальні збори, включаючи податок на майно, а також, якщо нерухомість здається в оренду, туристичний збір, страхування та технічне обслуговування, які для легко побудованого шале зазвичай вищі за квадратний метр, ніж для цегляного будинку. Фінансування складніше: бере участь менше кредиторів, терміни коротші, співвідношення позики до вартості нижче, а національна іпотечна гарантія недоступна для рекреаційної нерухомості. Ринок вторинного продажу менший, ніж для будинків, і шале в довгостроковій оренді зі скороченим терміном може втратити вартість, а не збільшити її.
Податкове питання другої нерухомості, а також будь-якого доходу від здачі в оренду, є питанням для податкового консультанта, а не для вашого юриста; ми співпрацюємо з ним, якщо це необхідно для покупки. Ми можемо сказати, що податковий режим відповідає реальному використанню нерухомості, тому структура, побудована на використанні, яке не дозволяє план охорони навколишнього середовища, як правило, зазнає невдачі одночасно в обох напрямках.
Що потрібно отримати перед підписанням
- Нотаріальний акт про створення довгострокової оренди або права забудови із загальними умовами, чинним каноном та механізмом перегляду.
- Поточний витяг із Земельного кадастру для ділянки, що містить обтяження, сервітути та зареєстровані якісні зобов'язання.
- Повні правила парку, процедура внесення змін та статут будь-якої асоціації чи кооперативу, до яких ви приєднаєтесь.
- Внесок у парк за останні п'ять років, резервний фонд та план технічного обслуговування.
- Договір про експлуатацію або оренду, якщо парк управляє пулом оренди.
- Застосовні правила план охорони навколишнього середовища для конкретної ділянки, отриманої від муніципалітету, а не від продавця, разом із письмовим підтвердженням посади на постійній основі.
- Структурне обстеження, а для старішого шале – підтвердження того, що може бути перебудовано або розширено згідно з планом та правилами парку.
Купівля будинку для відпочинку – це угода з нерухомістю, пов’язана з проблемою законодавства про планування, і ці два аспекти необхідно перевіряти разом. Ми перевіряємо право власності, правила парку та положення згідно з планом охорони навколишнього середовища, перш ніж ви візьмете на себе зобов’язання, а також представляємо інтереси власників, які вже стикаються з судовим наказом про виконання або суперечкою з оператором парку. Наші юристи з питань нерухомості та наші посібники з права нерухомості викладають принципи нашої роботи.
Часті запитання про купівлю будинку для відпочинку
Чи можу я постійно проживати у своєму будинку для відпочинку?
У більшості випадків ні. Більшість парків відпочинку мають у плані охорони навколишнього середовища позначку «рекреаційні», що забороняє постійне проживання. Муніципалітети дедалі суворіше стежать за дотриманням цього. Завжди перевіряйте план охорони навколишнього середовища в муніципалітеті, перш ніж купувати. Навіть якщо інші мешканці проживають там постійно, це не означає, що вам це дозволено — муніципалітет може почати застосовувати правила в будь-який час.
Яка різниця між правом оренди (erfpacht) і правом суперфіцію (opstalrecht)?
За договором оренди ви платите за право користування землею; земля залишається власністю оператора парку. Зазвичай ви сплачуєте щорічний внесок ( канон ). За правом забудови ви володієте будівлею (спорудою), але не землею під нею. В обох випадках ви не маєте повного права власності. За повного права власності ви володієте і землею, і будинком, але це рідко трапляється в парках відпочинку. Різниця є життєво важливою для фінансування, вартості перепродажу та ваших прав як власника.
Чи можу я здати в оренду свій будинок для відпочинку?
Це залежить від правил парку. У деяких парках оренда повністю заборонена, в інших дозволена лише через оператора парку, а деякі не мають жодних обмежень. Примітка: навіть якщо оренда дозволена, можуть існувати правила щодо мінімальних термінів оренди, кому можна здавати в оренду (наприклад, великим групам заборонено) та чи дозволена комерційна оренда. Завжди запитуйте повні правила парку та звертайтеся до юриста з проханням перевірити їх.
Що таке плата за паркування та яка її вартість?
Плата за паркове обслуговування – це щорічні витрати на утримання парку та комунальних об'єктів, таких як басейни, дитячі майданчики, дороги та ландшафтний дизайн. Сума значно варіюється залежно від парку — від кількох сотень до кількох тисяч євро на рік. Ці внески є обов'язковими та часто сплачуються окремо від договору оренди . Завжди запитуйте про поточну плату за паркове обслуговування та про те, як вона зростала за минулі періоди. Деякі парки значно збільшують її щороку.
Чи можу я отримати іпотеку на будинок для відпочинку?
Це залежить від кількох факторів. Не всі банки надають іпотечні кредити на будинки для відпочинку, і умови часто суворіші, ніж для звичайних будинків. Деякі банки застосовують вищі процентні ставки або нижчі коефіцієнти позики до вартості. Якщо є оренда або суперфіцій (відсутність повного володіння), фінансування може бути ще складнішим. Заздалегідь перевірте в кількох банках, чи можливе фінансування та за яких умов. Не сподівайтеся, що ви отримаєте ті ж умови, що й для звичайного іпотечного кредиту.
Що станеться, якщо я все одно постійно проживатиму у своєму будинку для відпочинку?
Муніципалітет може вжити заходів щодо забезпечення дотримання правил. Це може початися з попереджень, але може призвести до сплати штрафів ( dwangsommen ) і, зрештою, до примусового виселення. Адміністративна практика Нідерландів виходить з принципового обов'язку забезпечити дотримання правил, тому незнання про заборону не є виправданням. Ви не можете виводити права з того факту, що муніципалітет раніше не забезпечував дотримання правил або що інші особи постійно проживають там. Застосування правил стає суворішим через дефіцит житла та проблеми незаконного проживання.
Чи можу я пізніше змінити правила парку або відмовитися від них?
Ні, правила парку є обов'язковою частиною вашого договору купівлі-продажу. Ви погоджуєтеся з ними під час покупки. Правила можуть бути змінені лише за умови, що це зробить оператор парку, часто за згодою певного відсотка власників. Як індивідуальний власник, ви не можете ігнорувати правила. Порушення можуть призвести до штрафів або навіть припинення ваших прав користування. Уважно прочитайте правила, перш ніж підписувати їх.
Чи є податкові пільги на купівлю будинку для відпочинку?
Зазвичай, ні. Будинок для відпочинку зазвичай розглядається як другий будинок для цілей оподаткування та потрапляє до «Поліції 3» (активи/заощадження). Ви сплачуєте податок з передбачуваного доходу від активів. Якщо ви здаєте будинок в комерційну оренду, дохід може потрапити до Поліції 1 (дохід від роботи та дому) або Поліції 3, залежно від інтенсивності орендної діяльності. Відрахування відсотків за іпотекою не передбачено, як це передбачено для вашого основного місця проживання. Завжди звертайтеся за податковою консультацією перед покупкою.
Що мені слід перевірити в плані охорони навколишнього середовища (omgevingsplan)?
Запитуйте у муніципалітеті чинний план охорони навколишнього середовища для конкретної ділянки. Зверніть особливу увагу на:
Чи можу я пізніше відремонтувати або розширити свій будинок для відпочинку?
Це залежить від трьох факторів: (1) муніципального плану охорони навколишнього середовища, (2) правил парку та (3) форми власності. У разі оренди або суперфіцію вам часто потрібен дозвіл від оператора парку. Правила парку можуть містити суворі правила щодо архітектурного стилю, максимальної площі поверхні та видів реконструкцій. Муніципалітет також повинен надати екологічний дозвіл, якщо реконструкція його вимагає. Не думайте, що ви можете вільно будувати — перевірте всі три аспекти заздалегідь.
Що станеться, якщо парк відпочинку збанкрутує?
Це значною мірою залежить від структури власності. Якщо ви повністю володієте землею та будинком, ви залишаєтеся власником, навіть якщо оператор збанкрутує. З орендою або суперфіцієм ситуація складніша — ваші права зберігаються, але куратор може спробувати розірвати оренду або змінити умови. На практиці парки часто переходять до іншого оператора після банкрутства. Однак доцільно включити до договору пункти, що захищають вас у разі банкрутства, та перевірити, чи оператор фінансово стабільний.
Чи потрібно мені користуватися послугами нотаріуса для купівлі?
Так, як і у випадку зі звичайними будинками, нотаріальне посвідчення передачі права власності в Нідерландах є обов'язковим. Нотаріус перевіряє передачу права власності, забезпечує реєстрацію в земельному реєстрі ( Kadaster ) та перевіряє наявність іпотек або арештів на нерухомість. Однак нотаріус не перевіряє автоматично, чи є правила парку обґрунтованими або чи дозволено постійне проживання — ви повинні з'ясувати це самостійно (або через адвоката). Нотаріус діє нейтрально та в першу чергу захищає юридичний процес, а не автоматично ваші конкретні інтереси.
Чи можу я легко продати будинок для відпочинку пізніше?
Ліквідність будинків для відпочинку, як правило, нижча, ніж у звичайних будинків. Ринок менший, тому що:
Яка різниця між будинком для відпочинку та другим будинком?
Будинок для відпочинку ( recreatiewoning ) спеціально призначений для рекреаційного використання та розташований на землі з рекреаційною зоною. Постійне проживання заборонено. Другий будинок – це звичайний будинок (з житловою зоною), який ви використовуєте як другий будинок. Маючи другий будинок, ви можете проживати там постійно, але сплачуєте податки в Полі 3, оскільки це не ваше основне місце проживання. Юридично ви не можете використовувати будинок для відпочинку як «другий будинок» для постійного проживання, навіть якщо він фізично виглядає як звичайний будинок.
Чи є приховані витрати, на які мені слід звернути увагу?
Так, кілька:
Чи маю я право на пункт про умови фінансування?
Так, як і у випадку зі звичайними будинками, ви можете скласти договір купівлі-продажу з умовою про фінансування. Це ще важливіше для будинків для відпочинку, оскільки фінансування може бути складнішим. Переконайтеся, що умова сформульована достатньо широко та дає достатньо часу. Деяким продавцям не подобається ця умова для будинків для відпочинку — будьте особливо обережні та переконайтеся, що ви оформили фінансування перед підписанням, якщо вони відмовляться.
Чи можу я зареєструвати цей будинок як своє основне місце проживання в муніципалітеті?
Ви можете спробувати, але якщо план охорони навколишнього середовища забороняє постійне проживання, реєстрація як основного місця проживання не має юридичної сили щодо вашого права на проживання. Муніципалітет може відмовити вам у реєстрації або зареєструвати вас, а потім розпочати примусове провадження за незаконне проживання. Той факт, що ви десь зареєстровані, не означає, що вам законно дозволено проживати там постійно — завжди перевіряйте план охорони навколишнього середовища.
Що має бути в договорі купівлі-продажу?
Окрім стандартних елементів, зверніть особливу увагу на:
Чи існують спеціальні правила для іноземних покупців?
Процедура купівлі загалом однакова для резидентів та нерезидентів. Однак, є моменти, які слід врахувати:
Коли мені слід звернутися до адвоката?
Бажано до підписання договору купівлі-продажу. Адвокат може:
- Оцініть правила парку на наявність необґрунтованих положень.
- Перевірте план охорони навколишнього середовища.
- Проаналізуйте правовстановлюючий документ (умови оренди/суперфіцію).
- Скласти або переглянути договір купівлі-продажу.
- Домовитися про кращі умови.
- Попереджайте про ризики, яких ви можете не бачити.
Вартість послуг адвоката (часто 1,500-3,000 євро) мінімальна порівняно з ризиками неправильної покупки. Розглядайте це як страховий поліс, що захищає вас від набагато дорожчих проблем.
