Приховані дефекти при купівлі будинку в Нідерландах – це недоліки, які були присутні на момент передачі, не були видимими під час звичайного огляду та перешкоджають нормальному використанню нерухомості як житла. Згідно зі статтею 7:17 Цивільного кодексу Нідерландів, нерухомість повинна мати характеристики, які покупець міг обґрунтовано очікувати, а стандартний акт купівлі-продажу додає гарантію придатності для звичайного житлового використання. Чи платить продавець, залежить від трьох речей: що знав продавець, що покупець міг дізнатися та які пункти були вписані в акт.
Це вужчий критерій, ніж очікує більшість покупців, і ширший, ніж сподівається більшість продавців. Протікаючий дах, несправний фундамент, небезпечна або волога проводка, що робить кімнати непридатними для проживання, зазвичай пройдуть поріг. Стара кухня, зношені віконні рами або бойлер, термін служби якого закінчується, – ні, особливо у старому будинку, проданому з пунктом про вік. У цій статті розглядається, як договір купівлі-продажу розподіляє цей ризик і що робити, коли виявляється дефект; терміни, що регулюють таку претензію, розглядаються окремо в нашій статті про строк подання претензій щодо прихованих дефектів у голландському законодавстві про власність.
Що вважається прихованим недоліком у голландському законодавстві про власність
Законодавчою відправною точкою є відповідність. Стаття 7:17 Цивільного кодексу передбачає, що передана річ повинна відповідати договору, і що вона не відповідає, якщо їй бракує властивостей, які покупець мав право очікувати: властивостей, необхідних для нормального використання, та будь-яких властивостей, необхідних для конкретного використання, яке було прямо узгоджено. Застосовуючи до будинку, питання полягає не в тому, чи є майно ідеальним, а в тому, чи може воно використовуватися як житло достатньо безпечним та довговічним способом. Наш огляд цивільного права Нідерландів визначає, яке місце ці правила займають у Кодексі.
Перш ніж дефект матиме юридичне значення, мають бути виконані три умови. Він мав існувати на момент передачі, навіть якщо став очевидним лише згодом; пошкодження, спричинені власними роботами покупця після завершення робіт, є проблемою покупця. Він повинен дійсно перешкоджати нормальному житловому використанню, що є скоріше функціональним, ніж фінансовим тестом, хоча вартість ремонту свідчить про серйозність перешкоди. І він не повинен бути розумно виявлений покупцем до завершення робіт.
Приховані та видимі дефекти розглядаються по-різному
Дефект, який покупець міг помітити під час належного огляду, не є прихованим, і продавець, в принципі, не несе за нього відповідальності: тріснуті шибки, зношене лакофарбове покриття, помітно провислий жолоб. Покупець мав можливість побачити його та врахувати його вартість. Дефекти за стінами або під землею, дренажна система, що обвалилася, або структурні пошкодження, приховані нещодавнім ремонтом, – це інша справа, як і все, що продавець вжив заходів для приховування.
Обов'язок покупця проводити розслідування не поширюється на руйнівні випробування або спеціалізоване обладнання. Очікується ретельний огляд і, на практиці, структурне обстеження. Не очікується, що покупець розкриє поверхи або розкопає сад. Межа між цими двома аспектами вирішується більшість суперечок щодо вимоги про відшкодування збитків , і вона змінюється залежно від віку та ціни будинку, а також від того, що сказав продавець.
Обов'язок продавця розкривати інформацію та обов'язок покупця проводити розслідування
Нідерландське законодавство ставить два протилежні обов'язки, і те, як вони взаємодіють, вирішує більшість випадків. Продавець зобов'язаний розкрити (mededelingsplicht) те, що йому відомо про дефекти, які є суттєвими для рішення покупця. Покупець зобов'язаний дослідити (onderzoeksplicht) те, що б розглянув достатньо обережний покупець. Як правило, у разі суперечності між цими двома обов'язками переважає обов'язок розкриття інформації: продавець, який знав про дефект, не може уникнути відповідальності, вказавши, що покупець міг його виявити, оскільки продавець, який мовчить, не має права припускати, що покупець все одно виявить проблему.
Це правило не є абсолютним. Воно послаблює дію, якщо покупець мав конкретні підстави для подальшого розслідування, наприклад, тому, що опитування вказало на ризик, тому, що продавець відповів на запитання чесно, але неповно, а покупець не відповів на нього, або тому, що видимі ознаки прямо вказували на дефект. Воно посилюється, якщо продавець активно щось приховував. Якщо продавець навмисно ввів покупця в оману, це є обманом у значенні статті 3:44 Цивільного кодексу, і це відкриває шлях до анулювання договору, а також до відшкодування збитків.
На практиці обов'язок розкриття інформації проявляється в анкеті продавця, яка супроводжує більшість договорів купівлі-продажу житла. Продавці заповнюють список щодо вогкості, протікань, фундаментів, азбесту, забруднення ґрунту, дозволів, суперечок із сусідами та попередніх ремонтів. Неточна відповідь на нього є найпоширенішим способом притягнення продавця до відповідальності, а ретельна відповідь — найдешевшим захистом, який продавець може придбати. Для покупців анкета є доказом: збережіть заповнений оригінал разом із даними агента з нерухомості та кожним електронним листом, у якому щось йшлося про стан будинку. Наш посібник із захисту прав споживачів у голландських договорах пояснює, як працюють обов'язки щодо надання інформації в більш загальному сенсі.
Договір купівлі-продажу та пункти, що переносять ризик
Майже всі голландські угоди про продаж житлової нерухомості використовують типовий акт, складений агентами з нерухомості та організаціями споживачів, і його умовне положення є центральним. Стандартний текст гарантує, що під час передачі нерухомість матиме фактичні характеристики, необхідні для нормального використання як житла. Ця гарантія є договірною, вона знаходиться поряд зі статтею 7:17 Цивільного кодексу, і це положення, на якому фактично ґрунтується більшість претензій. Все інше в цій частині акта або звужує, або розширює його. Наша примітка щодо попереднього договору купівлі-продажу проходить через кожен документ, пункт за пунктом.
Перш ніж будь-що з цього вплине, застосовуються два захисти прав споживачів. Купівля житла покупцем, який є фізичною особою, що не займається професійною чи комерційною діяльністю, має бути оформлена письмово відповідно до статті 7:2 Цивільного кодексу, і цей покупець має встановлений законом триденний період на охолодження, з яких принаймні два не повинні бути суботою, неділею або загальновизнаним державним святом, який починається з моменту передачі підписаного акта. Протягом цього періоду покупець може відмовитися від угоди без пояснення причин та без штрафних санкцій. Це короткий термін, і це останній вільний вихід.
Клаузула про вік
Клаузула про вік (ouderdomsclausule) фіксує, що покупець погоджується з тим, що стара будівля не відповідає стандартам нової, і що продавець не гарантує від дефектів, пов'язаних з віком нерухомості. Це поширене явище в будинках, побудованих до війни, і все частіше в будь-яких будинках, яким більше п'ятдесяти років. Її наслідком є виключення претензій щодо зношених каркасів, старої сантехніки та електропроводки, які все ще функціонують, а також врегулювання, що відповідає віку споруди.
Застереження про вік не приховує ліцензію. Воно обмежує гарантію нормального використання; воно не скасовує обов'язку розкриття інформації. Продавець, який знав, що фундамент провалився або що дах протікає в спальню, залишається відповідальним, незважаючи на застереження, і суд зачитає широке формулювання виключення проти сторони, яка його склала. Застереження про вік зазвичай не охоплює умови, які роблять будинок небезпечним або непридатним для проживання, оскільки вони виходять за рамки звичайного старіння.
Пункт про незайняття
Клаузула про незаселення (niet-zelfbewoningsclausule) з'являється, коли продавець ніколи не проживав у нерухомості: спадкоємець, який продає з власності спадкоємця, інвестор, житлова корпорація, банк. Вона засвідчує, що продавець не має особистого знання про стан будинку і тому не гарантує його. Вона є законною та дієвою, але знову ж таки, лише тією мірою, якою вона є: якщо продавець дійсно знав щось через агента з управління, попереднього орендаря або раніше замовлене обстеження, ця клаузула не допомагає.
Умови опитування та інші попередні умови
Договір може бути складений за умов, що дозволяють покупцеві відмовитися від договору: отримання фінансування, отримання національної іпотечної гарантії або задовільне структурне обстеження. Умова обстеження є найсильнішим інструментом покупця, і вона настільки ж сильна, наскільки сильна її формулювання. Вона повинна вказувати, хто замовляє обстеження, до якої дати воно має бути проведене, який поріг вартості ремонту дає право на відмову, а також у якій формі та до якого терміну покупець повинен його використати. Умова, яка просто говорить, що покупка підлягає задовільному обстеженню, викликає суперечку щодо того, що означає «задовільний».
Терміни тут суворі та неухильно дотримуються. Запізнення на один день або по телефону, коли акт вимагає письмового оформлення, зазвичай означає, що його взагалі неможливо застосувати, і покупець тоді зобов'язаний орендувати будинок, про який він щойно дізнався, що йому потрібен новий дах. Занотуйте дати в щоденник у день підписання. Така ж дисципліна застосовується до кожної іншої дати в акті, включаючи дату внесення завдатку або банківської гарантії, яка зазвичай становить десять відсотків від ціни та підлягає невиконанню зобов'язань покупцем.
Винятки, гарантії та те, що не застосовується законодавством Нідерландів
Окрім стандартних положень, продавці іноді пропонують ширші винятки, аж до повного продажу в його поточному стані. Такі положення є дійсними в принципі між приватними сторонами, але голландське законодавство обмежує їхню дію двома способами. На положення не можна посилатися, якщо це було б неприйнятно відповідно до стандартів розумності та справедливості, тобто за умови, що продавець знав про дефект і промовчав. А загальне виключення тлумачиться вузько проти сторони, яка на нього посилається, тому положення, яке чітко не охоплює відповідний дефект, не буде тлумачитися як таке, що його охоплює.
| Стаття | Що вона робить | Чого воно не робить |
|---|---|---|
| Вікове положення | Виключає дефекти, що відображають звичайне старіння будівлі | Виправдання нерозголошення відомого дефекту або покриття небезпечного чи непридатного для проживання стану |
| Пункт про незайнятість | Скасування гарантії, якщо продавець ніколи не проживав у цій нерухомості | Захистіть продавця, який насправді знав |
| Продається в поточному стані | Перекладає ризик загального стану на покупця | Скасувати обов'язок розкриття або спростувати позов, заснований на обмані |
| Спеціальна гарантія | Гарантує іменовану систему, дозвіл або реконструкцію | Поширити на питання, які воно не називає |
Гарантії працюють навпаки, і про них варто домовлятися. Якщо продавець щойно замінив дах або переобладнав горище, попросіть чітку гарантію того, що роботи були виконані з необхідними дозволами та відповідно до стандартів, а також попросіть рахунки-фактури та рішення про дозвіл. Це перетворює розпливчасту гарантію на договірну обіцянку, а обіцянку набагато легше виконати, ніж очікування. Перевірте формулювання до підписання, а не після нього; наша примітка про підписання договору без прихованих юридичних проблем та наша сторінка про складання нідерландських угод пояснюють, на що звернути увагу.
Невідповідність, помилка та обман: яке твердження підходить
Нідерландське законодавство пропонує більше одного шляху, і вибір має значення, оскільки засоби правового захисту та часові обмеження відрізняються. Заклик до них як альтернативних є нормальним явищем.
Невідповідність згідно зі статтею 7:17 Цивільного кодексу або порушення договірної гарантії нормального використання є основним шляхом. Це дає покупцеві право на виконання, тобто ремонт продавцем, на відшкодування збитків згідно зі статтею 6:74, на розірвання договору згідно зі статтею 6:265 та на часткове розірвання, що на практиці є зменшенням ціни покупки. Відшкодування збитків є звичайним результатом: розумні витрати на приведення майна до стану, на який покупець мав право розраховувати, іноді з відрахуванням, якщо ремонт робить будинок кращим, ніж він був.
Помилка (dwaling) згідно зі статтею 6:228 Цивільного кодексу застосовується, коли покупець уклав договір на основі неправильного припущення, спричиненого інформацією, наданою продавцем, або інформацією, яку продавець мав надати. Це призводить до анулювання договору, що повністю скасовує продаж, але суд може замість цього внести зміни до договору, щоб усунути недоліки, передбачені статтею 6:230, а у випадку купівлі будинку такою зміною зазвичай є зниження ціни. Анулювання завершеного акту передачі права власності є важким засобом правового захисту, і суди неохоче задовольняють його, коли гроші можуть виправити ситуацію.
Обман (bedrog) згідно зі статтею 3:44 Цивільного кодексу вимагає навмисного викривлення або приховування інформації, спрямованого на спонукання до купівлі. Це важче довести, і відповідно, це має більшу силу, оскільки сторона, яка вчинила обман, не може посилатися на положення, що виключає відповідальність.
Який би шлях не був обраний, тягар доказування починається з покупця: що дефект існував під час передачі, що він перешкоджає нормальному використанню та що його не можна було обґрунтовано виявити. Тому експертні висновки не є необов'язковими. Звіт інженера-будівельника, який датує дефект, пояснює його причину та визначає вартість ремонту, перетворює скаргу на претензію, і його слід отримати до проведення ремонту, оскільки виправлений дефект - це дефект, який більше не може бути оглянуто експертом іншої сторони. Наш огляд договірного права в Нідерландах визначає, як ці засоби правового захисту пов'язані один з одним, а примітка про розірвання договору детальніше пояснює його розірвання.
Що робити, коли ви виявили дефект
Швидкість має найбільше значення, і з причини, яка привертає увагу покупців. Стаття 7:23 Цивільного кодексу вимагає від покупця повідомити продавця протягом розумного терміну (bekwame tijd) після виявлення дефекту або після моменту, коли він мав бути виявлений. Покупець, який запізнився, втрачає право посилатися на невідповідність взагалі, яким би серйозним не був дефект і як би очевидно не була вина продавця.
Фіксований двомісячний термін, який поширюється на форумах з питань власності, тут не застосовується. Цей термін є частиною режиму споживчого продажу рухомого майна; купівля будинку не є споживчим продажем рухомої речі, тому регулюється відкритим стандартом розумного строку, оціненого на основі фактів. У деяких випадках він вимірювався тижнями. Ставтеся до нього як до короткого терміну та надсилайте письмове повідомлення в момент виникнення обґрунтованої підозри, не чекаючи експертного висновку. Потім починається другий термін: позов втрачає чинність через два роки після повідомлення, якщо його не перервано в часі. Повна картина викладена в нашій статті про строк позовної давності щодо прихованих дефектів.
Послідовність, яка захищає твердження, є простою.
- Зафіксуйте дефект. Сфотографуйте та зніміть це на відео з кількох ракурсів, запишіть дату, коли ви це вперше побачили, і що вас насторожило, і збережіть усі рахунки за екстрений ремонт.
- Повідомте продавця письмово, рекомендованим листом. Опишіть дефект, вкажіть, що ви вважаєте його невідповідністю, притягніть продавця до відповідальності та залишайте за собою всі права. Надішліть його, навіть якщо ви все ще збираєте докази.
- Доручіть це експерту. Інженер-будівельник або інспектор з будівництва повинен встановити причину, датувати дефект до моменту передачі права власності та визначити вартість ремонту. Запросіть продавця, щоб його власний експерт був присутній на огляді; ця єдина ввічливість усуває стандартний захист.
- Отримайте файл. Попросіть у агента з нерухомості анкету, детальну інформацію, листування та опитування, а також перечитайте акт на наявність пунктів про вік, нежитлове місце та виключення.
- Вкажіть термін, перш ніж робити ремонт. Якщо продавця просять усунути дефект, зазвичай потрібно письмове повідомлення про невиконання зобов'язань з урахуванням розумного періоду часу, перш ніж можна буде вимагати відшкодування збитків. Спочатку слід виконувати лише термінові роботи з безпеки, а потім документувати їх.
На цьому етапі адвокат з питань нерухомості може оцінити, чи варто продовжувати позов, яким шляхом його пред'являти, та чи виправдовує сума позову провадження. Багато з цих спорів вирішуються, а добре задокументований файл дозволяє вирішити більше питань.
Запобігання проблемі до підписання
Майже кожного спору щодо прихованих дефектів можна було б уникнути або зробити його набагато дешевшим, витративши дві-три години роботи до підписання договору. Зазначені нижче заходи не є екзотичними, і голландські покупці, які їх використовують, рідко потрапляють до суду.
Замовте проведення структурного обстеження та замовте його якомога раніше. Інспектор оглядає фундамент, конструкцію даху, вологість, електромонтажні роботи, сантехніку та дренаж, а також повідомляє про необхідність додаткових робіт та вартість. Якщо будинок старий або ґрунт м'який, додайте спеціалізовану оцінку фундаменту; якщо він був побудований до заборони азбесту, додайте інвентаризацію азбесту. Доручіть проведення обстеження до підписання акта або зробіть його умовою підписання акта та уважно прочитайте звіт: обстеження, яке вказує на ризик, а потім ігнорується, посилює аргумент продавця про те, що покупець мав би провести подальше розслідування.
Перевірте, що йдеться у публічних записах. Муніципалітет зберігає історію дозволів на будівництво та будь-які рішення про правозастосування, які показують, чи було коли-небудь дозволено переобладнання горища або розширення; несанкціоновані роботи можуть призвести до наказу про їх скасування, і цей ризик лягає на власника. Земельний реєстр показує межі, іпотеки, сервітути та будь-які якісні зобов'язання. Інформація про ґрунти зберігається муніципалітетом та провінцією, і з моменту набрання чинності Закону про довкілля та планування 1 січня 2024 року правила щодо забруднених земель входять до цієї бази. Для квартири запитуйте протоколи засідань асоціації власників, довгостроковий план технічного обслуговування та баланс резервного фонду, оскільки дефіцит є зобов'язанням, яке наслідується за квартирою.
Ставте запитання письмово та зберігайте відповіді. Усне запевнення продавця є доказом лише за умови, що хтось може довести, що воно було надано; електронний лист є доказом сам по собі. Запитайте конкретно про вологість, протікання, рух фундаменту, попередні повені, азбест, дозволи та суперечки, і попросіть продавця підтвердити відповіді в анкеті. Наш контрольний список для купівлі будинку в Нідерландах як міжнародного покупця охоплює ширший процес, а наш огляд поширених підводних каменів у голландському законодавстві про нерухомість та наша робота з комплексної перевірки пояснюють, наскільки далеко має зайти розслідування.
Зрештою, обговорюйте пункти, а не погоджуйтесь на них. Якщо продавець пропонує пункт про вік для будинку, якому тридцять років, запитайте, чому. Якщо пункт про не проживання пропонує спадкоємець, який жив там у дитинстві, запитайте, що відомо родині. А якщо нещодавно були виконані роботи, попросіть гарантію та документи. Нічого з цього не є незвичайним на голландському ринку, і агент з нерухомості, який чинить опір усьому цьому, щось вам говорить.
Новобудови та нещодавно збудовані будинки
Ситуація інша, коли будинок було збудовано нещодавно. Там відносини виникають з підрядником, а не з попереднім власником, і стаття 7:758 Цивільного кодексу регулює поставку та наслідки дефектів, зі змінами, внесеними Законом про забезпечення якості будівництва, що набули чинності з 1 січня 2024 року для нового будівництва. Згідно зі зміненим правилом, підрядник залишається відповідальним за дефекти, які не були виявлені під час поставки, якщо тільки їх не можна віднести до нього, що є суттєво сильнішою позицією для покупця, ніж старий режим. Стандартні будівельні умови та гарантійні схеми додають власні терміни повідомлення, і ці терміни коротші за встановлені законом. Якщо спір стосується будівельних робіт, а не перепродажу, наша стаття про будівельні дефекти та відповідальність є кращою відправною точкою, а голландське законодавство про нерухомість охоплює ширші рамки.
Часті питання
Наведені нижче питання виникають майже в кожній справі: що робити спочатку, наскільки сягає відповідальність продавця та скільки у вас є часу. Вони передбачають перепродаж існуючого житла між приватними особами, що регулюється законодавством Нідерландів.
Які кроки мені слід вжити, якщо я виявлю приховані дефекти після придбання нерухомості в Нідерландах?
Ви повинні діяти негайно, якщо виявите дефект у своєму майні. Згідно з нідерландським законодавством, час має вирішальне значення, оскільки затримки можуть послабити ваше правове становище або позбавити вас права на претензію.
Почніть з ретельного документування всього. Зробіть детальні фотографії дефекту з кількох ракурсів.
Запишіть, коли ви вперше помітили проблему та як вона впливає на використання вами майна. Вам слід найняти кваліфікованого будівельного інспектора або інженера-конструктора для професійної оцінки дефекту.
Їхній звіт містить експертне підтвердження характеру та серйозності проблеми. Ця документація є важливою, якщо вам потрібно буде вжити правових заходів.
Якомога швидше зв’яжіться з продавцем письмово. Чітко поясніть дефект і вкажіть, що, на вашу думку, він кваліфікується як прихований дефект згідно з законодавством Нідерландів.
Зберігайте копії всієї кореспонденції. Проконсультуйтеся з голландським адвокатом з питань нерухомості, який має досвід роботи у справах про приховані дефекти.
Вони можуть порадити вам щодо обґрунтованості вашої претензії та найкращого плану дій. Ваш адвокат допоможе вам визначити, чи слід вимагати ремонту, компенсації чи розірвання договору.
Як нідерландське законодавство захищає покупців від прихованих дефектів нерухомості?
Нідерландське цивільне законодавство надає вам значний захист від прихованих дефектів завдяки правилам відповідальності продавця. Продавці повинні розкрити всі відомі суттєві дефекти, які можуть вплинути на ваше рішення про купівлю або вартість нерухомості.
Закон діє за принципом добросовісності. Продавці не можуть мовчати про відомі проблеми, сподіваючись, що ви їх не виявите.
Вони зобов'язані завчасно інформувати вас про суттєві проблеми. Якщо продавець не розкриває прихований дефект, ви можете скористатися кількома засобами правового захисту.
Ви можете вимагати компенсації за витрати на ремонт, зменшення ціни покупки або, у серйозних випадках, розірвати весь договір. Закон покладає тягар доказування на вас як покупця.
Ви повинні продемонструвати, що дефект існував на момент продажу, не був обґрунтовано виявлений та суттєво впливає на вартість або придатність майна до використання.
Стандартні договори купівлі-продажу нерухомості часто містять конкретні пункти про дефекти. Ці договірні умови діють поряд із законодавчими гарантіями, визначаючи ваші права та обов'язки продавця.
Що являє собою «прихований дефект» у контексті нідерландського речового права?
Прихований дефект – це суттєвий недолік, який ви не могли виявити під час належного огляду перед покупкою. Дефект мав існувати на момент придбання майна.
Проблема має бути достатньо значною, щоб суттєво вплинути на вартість майна або вашу здатність нормально його використовувати. Незначні косметичні проблеми зазвичай не кваліфікуються як приховані дефекти згідно з нідерландським законодавством.
Типовими прикладами є тріщини у фундаменті, приховані за стінами, серйозні структурні пошкодження, невидимі під час огляду, або значні електричні чи сантехнічні несправності, приховані в конструкції будівлі. Ванна, зі зливом якої вода зливається у вітальню знизу, підлягатиме сантехнічному огляду, якщо ця проблема не була очевидною під час огляду перед покупкою.
Дефект не може бути спричинений вами самостійно після покупки. Він повинен бути присутнім до або під час транзакції.
Ви також повинні довести, що ви справді не знали про дефект під час процесу покупки. Якщо у вас була можливість виявити його шляхом належного огляду, але ви цього не зробили, він не може вважатися прихованим.
Чи можу я притягнути продавця до відповідальності за те, що він не повідомив про недоліки майна до продажу?
Так, ви можете притягнути продавця до відповідальності, якщо він знав про дефекти та не повідомив про них. Законодавство Нідерландів вимагає від продавців діяти прозоро та чесно.
Знання продавця є критичним фактором. Якщо він знав про матеріальний дефект і навмисно приховав його або промовчав, він несе юридичну відповідальність.
Це стосується навіть того, що ви не ставили конкретних запитань щодо цієї конкретної проблеми. Ви повинні довести, що продавець знав про дефект.
Доказами можуть бути попередні кошториси на ремонт, листування щодо проблеми або свідчення свідків. Якщо дефект був настільки очевидним, що продавець мав про нього знати, суд може визнати його відповідальним.
Відповідальність продавця поширюється як на навмисне приховування, так і на недбале нерозкриття інформації. Він не може посилатися на незнання проблем, про які він мав би обґрунтовано знати як власник майна.
Професійні продавці та агенти з нерухомості стикаються з ще суворішими вимогами щодо розкриття інформації. Очікується, що вони матимуть більше знань про стан нерухомості, ніж приватні продавці.
Який строк позовної давності для звернення до суду щодо прихованих дефектів у Нідерландах?
Нідерландське законодавство встановлює суворі часові обмеження для пред'явлення претензій щодо прихованих дефектів. Ви повинні діяти негайно після виявлення дефекту.
Загальне правило вимагає від вас повідомити продавця про дефект протягом розумного терміну після його виявлення. Те, що вважається розумним, залежить від обставин, але місяці очікування без поважної причини, ймовірно, зашкодять вашій претензії.
Після того, як ви надали це повідомлення, стаття 7:23 пункт 2 Цивільного кодексу надає вам два роки з моменту повідомлення, а не з моменту виявлення, для пред'явлення позову, якщо тільки строк позовної давності не переривається письмовою вимогою. Однак цей термін може бути коротшим залежно від умов вашого договору купівлі-продажу.
Зверніть увагу, що фіксований двомісячний період, який часто називають люди, застосовується до споживачів, які купують рухоме майно, а не до купівлі будинку, де застосовується відкритий стандарт розумного строку. Договори купівлі-продажу також можуть містити власні, коротші періоди повідомлення, тому ознайомтеся з положенням, перш ніж покладатися на законодавчо встановлене.
Відлік часу починається з моменту виявлення або обґрунтованого ймовірного виявлення дефекту. Ви не можете затримувати дії, стверджуючи, що вам лише нещодавно стало відомо про проблему, яку можна було виявити раніше.
Якщо ви пропустите встановлений законом термін, ви, як правило, втрачаєте право на позов. Суди рідко продовжують ці строки, що робить негайні дії надзвичайно важливими.
Чи необхідно проводити огляд нерухомості перед купівлею житла в Нідерландах, щоб виявити потенційні приховані дефекти?
Професійне обстеження нерухомості не є юридично обов'язковим у Нідерландах, але його проведення дуже бажано. Проведення ретельного огляду захищає ваші інтереси та зміцнює вашу позицію, якщо пізніше виникнуть недоліки.
Ви маєте юридичний обов'язок оглянути нерухомість перед покупкою. Це означає, що ви повинні вжити розумних заходів для виявлення видимих або виявлених дефектів.
Суди очікують від покупців належної перевіреності. Найм кваліфікованого будівельного інспектора або інженера-конструктора забезпечує експертну оцінку стану нерухомості.
Ці фахівці можуть виявити потенційні проблеми, які ви можете пропустити під час звичайних оглядів. У їхніх звітах задокументовано стан нерухомості на момент покупки.
Передпокупне обстеження допоможе вам прийняти обґрунтоване рішення про покупку та уникнути нерухомості із серйозними проблемами. Воно також надає докази того, що ви провели належний огляд, що має значення, якщо ви пізніше будете стверджувати, що дефект був прихований.
Без професійного огляду довести, що дефект був справді прихованим, стає складніше. Продавці та суди можуть стверджувати, що належний огляд виявив би проблему.
Вартість обстеження будівлі є невеликою порівняно з потенційними витратами на усунення невиявлених дефектів. Більшість голландських покупців замовляють обстеження будівель перед остаточним оформленням покупки нерухомості.
Law & More консультує покупців та продавців житлової нерухомості в Нідерландах щодо прихованих дефектів: оцінка того, чи відповідає дефект порогу нормального використання, перевірка віку, незаселеності та положень про виключення, вручення повідомлення, яке зберігає вашу претензію, доручення та оскарження експертних висновків, а також ведення переговорів або судового розгляду щодо стягнення. Якщо ви виявили дефект або збираєтеся підписати акт, що містить положення, які ви не розумієте, зверніться до наших юристів з нерухомості до початку чинності термінів. Практичні рекомендації щодо ведення переговорів щодо самого договору викладено в нашому поради щодо орієнтування в голландському договірному праві.
