Купівля будинку в Нідерландах для іноземців

Купівля житла в Нідерландах має фіксовану юридичну форму: пропозиція, письмовий акт купівлі-продажу, встановлений законом період очікування, попередні умови, завдаток та нотаріальний акт передачі, зареєстрований у Земельному реєстрі. Більшість рекомендацій для іноземців надаються агентами з нерухомості та зосереджуються на ціні. У цій статті натомість викладено юридичні кроки — що вас зобов'язує і коли, і від чого ви все ще можете відмовитися. Це юридична консультація, а не фінансова.

Чи може іноземець купити будинок у Нідерландах?

Так. Немає обмежень щодо національності щодо володіння житловою нерухомістю в Нідерландах. Вам не потрібно бути громадянином Нідерландів, громадянином ЄС або резидентом Нідерландів, щоб стати зареєстрованим власником. Немає дозволу та мінімального терміну проживання. Земельний реєстр (Kadaster) реєструє власника кожної ділянки незалежно від паспорта власника.

Два пункти часто помилково вважають забороною, якої не існує. По-перше, право власності не є імміграційним статусом: купівля не дає вам права на проживання, а неврегульований статус не позбавляє вас права володіти нерухомістю. По-друге, деякі муніципалітети обмежують купівлю для здачі в оренду, а не іноземців. Згідно зі схемою під назвою opkoopbescherming , яка діє з 1 січня 2022 року, муніципалітет може визначити райони, в яких дешевше або середнє за ціною житло не може здавати в оренду протягом певного періоду після покупки без дозволу. Це впливає на те, що ви робите з будинком, а не на те, ким ви є.

Що вам потрібно мати перед поданням ставки

Номер громадянської служби (BSN)

BSN видається автоматично всім, хто зареєстрований у Базі даних особистих записів Нідерландів; нерезиденти можуть натомість бути внесені до Бази даних записів нерезидентів і таким чином отримати його. Володіння не залежить від наявності BSN, але залежить від декларації про передачу права власності, яку подає нотаріус, і банки запитуватимуть його.

Рахунок у голландському банку

Жоден закон не вимагає його наявності, але вам він знадобиться. Вартість та витрати сплачуються на клієнтський рахунок нотаріуса ( derdengeldenrekening ), а платежі з іноземного рахунку здійснюються повільніше та частіше затримуються через чеки на боротьбу з відмиванням грошей. Кошти, які не були отримані вранці в день переказу, зупинять його.

Що вимагатиме іпотечний кредитор на юридичному рівні

• Голландська іпотека – це речове право, створене окремим нотаріальним актом, оформленим у той самий день, що й передача, та зареєстрованим у тих самих реєстрах.
• Кредитор обов'язкова письмова пропозиція до чого мають бути прив'язані ваші фінансові умови. Попередня пропозиція не є пропозицією, і покладатися на неї – найпоширеніший спосіб, яким покупці втрачають завдаток.
• Якщо ви перебуваєте у шлюбі або зареєстрованому партнерстві, ваш чоловік/ваша дружина зазвичай повинні бути стороною або дати згоду. Режими спільного володіння майном іноземних партнерів ускладнюють це; поруште це питання з нотаріусом заздалегідь.

Агенти з нерухомості: хто для кого діє

Саме тут найчастіше трапляються випадки, коли іноземні покупці потрапляють у пастку. Агент, який показує вам будинок, відповідає на ваші запитання та складає договір купівлі-продажу, є агентом з продажу ( verkoopmakelaar ), який отримує інструкції та оплату від продавця, і діє в його інтересах. Ніщо зі сказаного під час перегляду цього не змінює. Він не є нейтральним, не є вашим радником і не зобов'язаний домовлятися про зниження ціни чи радити вам щодо умов, на яких вам слід наполягати.

Агент з купівлі ( aankoopmakelaar ) отримує від вас інструкції щодо: оцінки, проведення торгів, перевірки асоціації власників та обстеження, а також допомоги вам у виконанні ваших обов'язків щодо розслідування. Згідно з професійними правилами основних асоціацій агентів, один агент не повинен діяти від імені обох сторін в одній і тій самій угоді.

Ставка та чому вона ще не є для вас обов'язковою

Запропонована ціна – це запрошення до переговорів, а не пропозиція. Продавець може відхилити найвищу ставку, прийняти нижчу на кращих умовах або продати в іншому місці. Якщо інтерес великий, майно може бути виставлене на закритий аукціон ( inschrijving ), і продавець все одно робить вибір.

Найважливіший юридичний момент полягає в наступному. Якщо покупець є приватною особою, яка не діє в рамках підприємницької чи професійної діяльності, і нерухомість призначена для проживання, угода про купівлю має бути укладена у письмовій формі (ст. 7:2 BW). Доки обидві сторони не підпишуть акт, продаж не має обов'язкової сили. Заявка, прийнята телефоном, електронною поштою або рукостисканням, не зобов'язує вас до жодної угоди.

Цей наслідок незручний: він також не пов'язує продавця. До підписання він може прийняти вищу ставку, і у вас немає жодних претензій. Покупці, які вважають, що «нашу пропозицію прийнято», означають, що будинок їхній, і відповідно, є ризикованими для вивезення з книги. Швидко наполягайте на письмовому акті.

Акт купівлі-продажу (кооповереенкомст)

Майже кожен існуючий будинок продається за стандартним договором купівлі-продажу, складеним спільно асоціаціями агентів та споживчими організаціями. Його використання не є обов'язковим, але відхилення заслуговують на розгляд: модель навмисно збалансована, тому доданий до неї пункт зазвичай надає перевагу продавцю. Перевірте принаймні:

• Кадастровий опис, а також те, чи перебуває земля у вільному володінні, чи на умовах оренди.
• Перелік рухомих предметів та обладнання — суперечок щодо кухонь та підлог можна уникнути.
• Дата переведення та дата зайнятості, які можуть відрізнятися.
• Попередні умови, їх терміни та спосіб їх застосування.
• Застава або банківська гарантія, та коли її необхідно надати.
• Додаткові пункти: пункт про вік, пункт про «як є», пункт про азбест або пункт про те, що продавець ніколи там не проживав.
• Обтяження: сервітути, якісні зобов'язання та муніципальні обмеження.

Перевірте договір перед підписанням: після закінчення періоду охолодження та втрати чинності умов його умови стають просто вашим договором.

Законодавчий період охолодження

Приватний покупець житла має законодавчо встановлений триденний період на розірвання угоди (ст. 7:2 Цивільного кодексу).

• Він починається наступного дня після того, як вам буде вручено підписаний акт або його копію. Попросіть датовану квитанцію.
• Принаймні два з трьох днів не повинні бути суботою, неділею або визнаним державним святом; інакше додається ще один день.
• Не потрібно вказувати причину, і компенсація не виплачується. Це захищає лише покупця; продавець не має еквівалентного права.
• Розірвати письмово та забезпечити повідомлення досягає продавець або торговий агент протягом встановленого терміну — надіслано в останній день, але отримано пізніше вже запізно.

Попередні умови (ontbindende voorwaarden)

Попередніми умовами є узгоджені шляхи відступу в акті купівлі-продажу — найцінніший захист покупця та перше, чим жертвують на конкурентному ринку. Відмова від них, щоб виграти конкурс торгів, перетворює необезпечену покупку на особисте зобов'язання приблизно у розмірі десяти відсотків від ціни.

Умова фінансування

• Встановіть реалістичний термін. Звичайний термін – від чотирьох до шести тижнів; кредитору, який має справу з іноземними доходами або працевлаштуванням на випробувальному терміні, може знадобитися більше часу.
• Вкажіть суму та, якщо можливо, умови, на яких має бути доступне фінансування.
• Зразковий акт зазвичай вимагає, щоб посилання було документованийСвоєчасне письмове повідомлення, підтверджене письмовими відмовами кредитора. Непідтверджена заява про невдачу фінансування зазвичай відхиляється.
• Якщо термін буде пропущено, подайте письмовий запит на його продовження перед тим термін його дії закінчується, і отримайте письмову згоду продавця. Мовчання не є продовженням.

Стан структурного обстеження

Це дозволяє вам розірвати або переглянути угоду, якщо обстеження виявить, що витрати на ремонт перевищують узгоджений поріг. Дві речі повинні бути правильними: поріг і які витрати його враховуються — умова, яка враховує лише «нагально необхідні» ремонти, набагато вужча, ніж умова, яка враховує всі виявлені дефекти.

Умова національної гарантії іпотеки

Національна іпотечна гарантія ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) знижує ризик кредитора та, як правило, процентну ставку, а також захищає позичальника від залишкової заборгованості за певних обставин. На 2026 рік максимальний гарантований кредит становить 470 000 євро , а зростає до 498 200 євро, якщо також фінансуються енергозберігаючі заходи, з одноразовою комісією у розмірі 0.4% . Оскільки NHG прикріплюється до кредиту, а не до будинку, покупець, який покладається на неї, повинен обумовити покупку отриманням фінансування від NHG, а не лише отриманням фінансування.

Якою б не була умова, правило одне й те саме: застосовувати її вчасно, письмово, у формі, передбаченій договором. Умова, до якої застосовується невдало, нічого не варта.

Депозит або банківська гарантія

Зазвичай, у договорі купівлі-продажу вам потрібно протягом встановленого періоду після закінчення терміну дії умов внести депозит на рахунок клієнта нотаріуса або надати банківську гарантію. У типовому договорі купівлі-продажу NVM, VBO, VastgoedPRO та Vereniging Eigen Huis фіксується цифра в 10% від ціни покупки . Гарантія видається вашим банком за певну плату та дозволяє уникнути блокування грошових коштів; депозит утримується нотаріусом та зараховується в рахунок ціни під час передачі. Обидва ці пункти забезпечують сплату штрафу, який ви сплатили б у разі невиконання зобов'язання. Його пропуск саме по собі є порушенням, і це термін, який покупці, що фінансуються з-за кордону, найчастіше пропускають.

Опитування, розкриття інформації та ваш власний обов'язок розслідувати

Нідерландське законодавство накладає обов'язки на обидві сторони. Продавець повинен передати майно, яке відповідає договору та придатне для звичайного використання як житло (ст. 7:17 BW), і повинен передати його без спеціальних зборів та обмежень, окрім тих, які ви прямо погодилися (ст. 7:15 BW). Він повинен розкрити те, що йому відомо про майно.

Цьому протистоїть обов'язок покупця провести розслідування. Дефекти, які ви могли б виявити, оглянувши, запитавши або замовивши обстеження, як правило, є вашою проблемою. Обов'язок розкрити інформацію, як правило, є сильнішим, якщо продавець знав про дефект і нічого не сказав, але ніколи не розраховував виграти цю суперечку. Натомість проведіть розслідування: замовте обстеження, прочитайте анкету продавця та план охорони навколишнього середовища, а для квартири - документи асоціації власників.

Два пункти перекладають ризик на покупця. Пункт про вік ( ouderdomsclausule ), поширений серед старих будинків, обмежує відповідальність продавця таким чином, що ви погоджуєтеся зі стандартами будівництва та обслуговування епохи будівлі; формулювання має значення, оскільки деякі версії виходять за рамки справді вікових дефектів. Пункт «як є» продає нерухомість у її поточному стані з виключенням відповідальності продавця, наскільки це дозволяє закон, часто поєднуючись із пунктом, який фіксує, що продавець ніколи там не проживав. Там, де ви бачите будь-який з цих пунктів, огляд перестає бути необов'язковим.

Якщо дефект виникне після передачі, негайно повідомте продавця письмово: покупець, який зволікає, може втратити претензію через затримку (ст. 7:23 BW).

Нотаріус, акт передачі права власності та момент її набуття

Нідерландське майно не може бути передано приватно. Право власності переходить лише після оформлення нотаріального акта передачі нотаріусом цивільного права, зареєстрованим у Нідерландах, з подальшою реєстрацією в публічних реєстрах, що зберігаються Земельним кадастром (стаття 3:89 BW). Для передачі також потрібен дійсний документ про право власності та продавець, який має право розпоряджатися майном (стаття 3:84 BW).

Робота нотаріуса — це те, де зосереджена більша частина вашого захисту:

• Здійснює пошук у реєстрах, щоб підтвердити право власності продавця та виявити іпотеки, арешти, сервітути та обмеження — повторюючи це в день підписання та після реєстрації.
• Перевіряє вашу особу та джерело ваших коштів відповідно до правил боротьби з відмиванням грошей.
• Складає акт передачі права власності та, якщо ви позичаєте, акт іпотеки, а також видає акт про завершення.
• Забезпечує погашення існуючих іпотек, повертає гроші продавцю лише після підтвердження реєстрації та сплачує податок на передачу права власності.

Ви стаєте власником після реєстрації акта, а не після підписання та не після оплати. Традиційно покупець обирає нотаріуса, оскільки покупець платить. Обирайте: гонорари різняться, і варто знайти нотаріуса, який звик працювати англійською мовою.

витрати

Існуючі будинки зазвичай продаються за ціною (kk): покупець несе витрати на передачу житла понад ціну. Новобудови часто продаються за ціною vrij op naam (von), і вони вже включені. Основною статтею є податок на передачу житла ( overdrahtsbelasting ) за такими ставками 2026 року :

• 0% — звільнення для покупців, які вперше купують (розповідь для початківців), доступно лише один раз, якщо вам 18 років або більше, але менше 35 років на момент придбання, ви проживатимете там протягом тривалішого періоду, раніше не користувалися ним, а вартість не перевищує €555,000.
• 2% — житло, яке ви будете займати самостійно як своє основне місце проживання, на яке звільнення від оподаткування не поширюється.
• 8% — житло, яке ви не використовуватимете як основне місце проживання, наприклад, будинок для відпочинку або будинок для здачі в оренду. Цю окрему ставку для житла було запроваджено 1 січня 2026 року; у 2025 році таке придбання підпадало під загальну ставку 10.4%, яку іноді досі вказують старі зведення.
• 10.4% — загальна ставка для іншого нерухомого майна.

Також передбачте в бюджеті витрати на нотаріальні збори за акти передачі права власності та іпотеку; збори за реєстрацію в Земельному реєстрі (88 євро за кожен акт, поданий в електронному вигляді); оцінку; обстеження; збір NHG; консультації з питань іпотеки; та збір агента з купівлі.

Оренда землі та асоціації власників

Оренда землі (орендне право). У деяких частинах Amsterdam а в деяких інших містах ви купуєте будівлю та довгострокову оренду землі, а не саму землю: право користування з урахуванням певних умов та орендної плати за землю, яка може бути фіксованою, періодично переглядатися або викуповуватися безстроково. Перш ніж робити ставку, ознайомтеся з умовами та механізмом перегляду — перегляд, який має бути здійснений невдовзі після покупки, може бути дорогим.

Асоціації власників квартир ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Купівля квартири означає купівлю квартири на права, а членство в ній є автоматичним та обов'язковим. Перед підписанням отримайте акт поділу, внутрішні правила, останні протоколи, бухгалтерський облік, баланс резервного фонду та будь-який план технічного обслуговування, а також перевірте, чи були завершені капітальні роботи, але не оплачені. Недофінансована асоціація – це зобов'язання, яке ви успадковуєте.

Якщо продавець не виконує

Після закінчення періоду охолодження та втрати чинності умов договір є обов'язковим для обох сторін. Якщо продавець відмовляється передати товар у узгоджену дату, стандартна модель пропонує структурований засіб правового захисту: надсилання письмового повідомлення про невиконання зобов'язань, що дозволяє йому дотримуватися короткого періоду, передбаченого договором; якщо продавець все ще не виконує свої зобов'язання, він або розриває договір та вимагає стягнення штрафу, або вимагає виконання та вимагає щоденного штрафу за прострочення. Штраф зазвичай становить 10% від ціни покупки — саме тому завдаток встановлюється на цьому рівні.

Той самий механізм працює проти вас: покупець, який не може завершити угоду, не маючи жодної умови, на яку можна було б посилатися, стикається зі штрафом, а нотаріус утримує завдаток. Зверніться до поради за перших ознак пропуску терміну.

Покрокова шкала часу