Вступ
Купівля нового будинку під час розлучення в Нідерландах можлива за певних умов. Чи можете ви купити будинок самостійно та які фінансові наслідки цього повністю залежать від режиму спільного майна вашого подружжя та моменту подання заяви про розлучення до суду.
Ця стаття призначена для осіб, які розлучаються та розглядають можливість придбання нового житла під час шлюборозлучного процесу. Тут ви знайдете відповіді на запитання, чи потрібна вам згода колишнього партнера, що відбувається з майновими правами або як іпотечний кредитор розглядає вашу ситуацію. Ми не розглядаємо період після остаточної реєстрації в реєстрі цивільного стану, оскільки тоді застосовуються правила для самотніх осіб.
Пряма відповідь: Так, ви можете купити нове житло під час шлюборозлучного процесу, але наслідки дуже різняться. Якщо ви купите до подання заяви про розлучення, нерухомість вважатиметься спільною власністю, і ваш колишній партнер автоматично стане співвласником. Якщо ви купите після подання заяви, нерухомість, в принципі, буде повністю вашою.
У цій статті розглянуто такі ключові моменти:
- Як режим спільного володіння майном вашого подружжя визначає, чи стане ваш колишній партнер співвласником
- Чому час подання заяви про розлучення є таким важливим
- Яка згода потрібна для купівлі та іпотеки
- Фінансові наслідки для аліментів, вартості житла та податків
- Практичні кроки для отримання іпотеки під час розлучення
Розуміння режиму спільного майна подружжя
Режим спільного володіння майном подружжя визначає, хто стає власником житла, яке ви купуєте під час шлюборозлучного процесу. Це є основою для всіх подальших питань щодо згоди, іпотеки та поділу майна. Не знаючи, за яким режимом ви перебуваєте у шлюбі, ви не можете оцінити наслідки придбання житла.
У шлюбі, що проживає на умовах спільного майна, активи та борги розподіляються автоматично. У випадку шлюбного договору це може бути влаштовано зовсім інакше. Точне формулювання вашого шлюбного договору є вирішальним у цьому відношенні.
Повна спільна власність
У шлюбі, укладеному на умовах повної спільної сумісної власності, принципово все, що ви купуєте під час шлюбу, переходить до спільної сумісної власності. Це стосується шлюбів, укладених до 1 січня 2018 року, а також пізніших шлюбів без шлюбного договору, де все, накопичене під час шлюбу, переходить до обмеженої спільної сумісної власності.
Наслідки для купівлі житла:
- Новий будинок, який ви придбаєте до розірвання спільного житла, автоматично стає спільною власністю.
- Ваш колишній партнер стає співвласником, навіть якщо в договорі купівлі-продажу зазначено лише ваше ім'я.
- Іпотечний борг також належить громаді.
- Цей новий будинок має бути включений до шлюборозлучної угоди під час його поділу.
На перший погляд може здатися розумним швидко купити житло, але це створює додаткове майно, яке потрібно розділити. Це ускладнює шлюборозлучний процес.
Поділ майна
Шлюбний договір з повним розділом майна надає вам значно більше свободи. Якщо житло чітко виключено зі спільної власності, ви можете придбати його самостійно, без того, щоб ваш колишній партнер став співвласником.
Переваги цієї системи:
- Нова нерухомість є повністю вашою приватною власністю
- Вам не потрібно питати дозволу на саму покупку
- Інший партнер не бере участі в жодній додатковій чи дефіцитній вартості
- Угода про розлучення стає набагато простішою
Зверніть увагу: багато людей вважають, що мають абсолютно окреме майно, навіть якщо їхній шлюбний договір може містити пункти про обмежену спільну власність або врегулювання. Завжди перевіряйте точне формулювання вашого шлюбного договору. Якщо житло прямо не виключено, застосовуються ті ж правила, що й для спільної власності.
Питання про те, яка система застосовується, визначає початкову позицію. Але навіть за умови спільного майна є вирішальний момент, коли ситуація змінюється: подання заяви про розлучення.
Терміни подання заяви про розлучення
Момент, коли ви або ваш колишній партнер подаєте на розлучення до суду, визначає право власності на нове житло. З 2012 року це є юридичною датою відліку: у цю дату спільне майно розривається. Це має зворотну силу для всіх покупок, здійснених після цієї дати.
Перед поданням петиції
Доки позов про розлучення ще не подано, ви повністю зобов'язані перед своїм партнером з точки зору права власності . Купівля житла на цьому етапі має далекосяжні наслідки.
Що сталося:
- Нова нерухомість автоматично стає частиною спільної власності
- Ваш колишній партнер стає співвласником, незалежно від того, хто підписав договір купівлі-продажу
- Позика також належить до спільної сумісної власності, і обидва партнери, по суті, несуть відповідальність за неї.
- Під час наступного поділу необхідно визначити, хто отримає це майно, чи буде воно продано
Ризики:
- Ви створюєте додатковий актив, який потрібно розділити
- Інший партнер може претендувати на половину будь-якої майбутньої додаткової вартості
- Кредитори вашого колишнього партнера також можуть стягнути свої вимоги з цього майна через спільне майно.
- Конфлікт щодо розподілу може загостритися
Тому на практиці рідко буває розумно купувати житло до подання заяви про розлучення. Зрештою, ви накопичуєте активи, які, можливо, доведеться розділити.
Після подання петиції
З моменту отримання судом заяви про розлучення спільне майно розривається. Це докорінно змінює ситуацію.
Наслідки для власності:
- Новий будинок, який ви купуєте, тепер належить до вашої приватної власності
- Ваш колишній партнер не стає співвласником
- Борг також є приватним; інший партнер не несе відповідальності
- Це майно не обов'язково включати до поділу спільного подружнього майна.
Важливий нюанс щодо іпотеки: Хоча ви можете придбати житло самостійно, вам все одно може знадобитися згода вашого колишнього партнера, щоб отримати іпотеку. Доки розлучення не буде офіційно зареєстровано в реєстрі актів цивільного стану, деякі кредитори все одно вважатимуть вас одруженим. Якщо ваш партнер відмовиться, ви можете звернутися до суду за дозволом.
винятки
Існують винятки, коли нерухомість може залишатися поза межами громади навіть до подання запиту.
Реінвестування власних коштів: Якщо ви повністю фінансуєте нерухомість за рахунок приватних активів – наприклад, подарунка з пунктом виключення або спадщини – нерухомість може потрапити поза режим спільної власності. Застосовуються суворі умови:
- Принаймні 50% вартості покупки має бути сплачено з підтверджених особистих коштів.
- Це має бути зафіксовано в нотаріальному акті
- Походження коштів має бути перевіреним
Цей виняток важко застосувати на практиці, якщо вам також потрібен кредит. Завжди звертайтеся за юридичною консультацією з цього питання.
Практичні наслідки та процедура
Юридична можливість придбання житла – це одне, а практична доцільність – зовсім інше. Іпотечні кредитори обережні у ситуаціях розлучення, а фінансові наслідки виходять за рамки лише ціни покупки.
Заява на іпотеку під час розлучення
Отримання іпотеки під час шлюборозлучного процесу можливе, але вимагає ретельної підготовки. Банки хочуть бути впевненими у вашому фінансовому становищі після розлучення.
Кроки для подання заявки на іпотеку:
- Оцініть своє фінансове становище – Сплануйте свої доходи, борги, витрати на житло та будь-які зобов’язання щодо утримання
- Отримати (проект) угоди про розлучення – Це містить угоди про спільне житло, розподіл додаткової вартості або залишкового боргу та аліменти
- Отримайте ясність щодо старого будинку – Банк хоче знати, чи продаєте ви подружнє житло, чи хтось із вас продовжуватиме там жити.
- Замовте попередню консультацію з іпотечним консультантом – Розрахуйте свою максимальну кредитоспроможність з аліментами та без них
Необхідні документи:
- Підписана або проєкт угоди про розлучення
- Угоди про поділ житла, яке займає поточний власник
- Довідка про доходи та будь-які аліменти
- Огляд існуючих витрат на іпотеку та інших зобов'язань
Угода про розлучення є надзвичайно важливою. Без належних домовленостей щодо старого житла та аліментів іпотечний кредитор часто не надасть обов'язкової пропозиції. Банк хоче врахувати всі майбутні витрати.
Порівняння фінансових наслідків
| сценарій | Статус власності | Відповідальність за іпотеку | Вплив аліментів |
| Позовна заява про купівлю до розлучення | Спільне (50/50) | Обидва партнери несуть відповідальність | Витрати на житло враховуються для обох |
| Купівля після розлучення | Повністю приватне | Відповідальність несе лише покупець | Вартість нового житла впливає на фінансову спроможність покупця |
| За згодою партнера | Чіткі угоди | Відповідно до договір | Передбачуваний розрахунок |
| Без згоди (до запиту) | Спільно, незважаючи на опір | Солідарна відповідальність | Може спричиняти конфлікти |
Тлумачення: Найкращим варіантом для початку є купівля після подання запиту з підписаною угодою, що містить чіткі домовленості щодо вашого власного житла, аліментів та розподілу активів. Це дає іпотечному кредитору певність і запобігає несподіваному переходу іншого партнера у співвласника.
Вибір часу купівлі також має податкові наслідки. Схема додаткового кредитування означає, що ви повинні внести власний капітал зі старого будинку в новий, щоб зберегти повне звільнення від сплати відсотків за іпотекою. У випадку складного поділу це може бути важко розрахувати.
Поширені проблеми та рішення
Практика показує, що купівля житла під час розлучення рідко проходить гладко. Це найпоширеніші проблеми.
Колишній партнер відмовляється давати згоду
Іноді партнер, що йде, або партнер, що залишається, відмовляється співпрацювати з іпотечним кредитором або через небажання, або для створення важеля.
Рішення: Ви можете звернутися до суду з проханням про дозвіл на заміну згоди вашого партнера. Суддя зважить усі залучені інтереси: чи є покупка обґрунтованою? Чи потрібна вам нерухомість для житла (наприклад, для дітей)? Чи інший партнер бере на себе невиправданий ризик?
У разі обґрунтованої купівлі нерухомості та чіткого фінансового обґрунтування суд зазвичай надає дозвіл. Однак це потребує часу та пов'язано з судовими витратами.
Іпотечний кредитор висуває додаткові вимоги
Банки суворі. Без остаточної угоди про розлучення або якщо є невизначеність щодо старого житла, фінансування може бути заблоковано.
Розв'язки:
- Якомога швидше домовтеся з колишнім партнером про спільне житло
- У договорі чітко зазначте, що обидва партнери дають один одному дозвіл на придбання ще одного житла.
- Розгляньте можливість тимчасової оренди, якщо провадження триває занадто довго
- Запитайте у іпотечного кредитора, які додаткові забезпечення вони приймають (наприклад, додаткові особисті кошти, гарантії або меншу суму кредиту).
Деякі банки використовують «попередню пропозицію» з урахуванням певних умов, яка стає остаточною після підписання угоди.
Вплив на витрати на технічне обслуговування та житло
Нова іпотека впливає на вашу здатність сплачувати аліменти на житло. Суд враховує розумні витрати на житло; надзвичайно високі витрати через амбітну покупку не враховуються повністю.
стратегії:
- Купуйте житло з витратами на житло, які пропорційні вашому доходу
- Заздалегідь розрахуйте вплив на технічне обслуговування, використовуючи стандарти Trema
- Врахуйте подвійні витрати, якщо старий будинок ще не продано
- Проконсультуйтеся з фінансовим консультантом з розлучень щодо оптимального балансу
Вибір дорогого нового будинку може збільшити ваші зобов'язання щодо утримання або зменшити вашу власну житлову площу. Ретельно зважте це.
Висновок і подальші дії
Купівля нового житла під час розлучення дозволена законом, але наслідки залежать від режиму спільного майна вашого подружжя та, перш за все, від часу покупки. Якщо ви купите житло до подання заяви про розлучення, воно вважатиметься спільною власністю, і ваш колишній партнер матиме в ньому частку. Якщо ви купите після подання заяви, нерухомість буде виключно вашою. Однак, згода на іпотеку все ще може знадобитися, за умови, що розлучення ще не завершено та не зареєстровано.
Негайні кроки, які потрібно вжити:
- Перевірте, в якому режимі спільного володіння майном ви перебуваєте у шлюбі – запросіть шлюбний договір у юриста.
- Проконсультуйтеся з адвокатом або посередником щодо подання заяви про розлучення, щоб ви досягли правильної дати відліку
- Домовтеся про чіткі домовленості щодо поточного спільного житла та запишіть їх у шлюборозлучній угоді
- Заплануйте зустріч з іпотечним консультантом, щоб розрахувати вашу кредитоспроможність, включаючи зобов'язання з аліментів
- За потреби подайте до суду запит на отримання дозволу, якщо ваш колишній партнер не співпрацює.
Супутні теми, які можуть бути актуальними: схема додаткового кредитування на додаткову вартість, вирахування відсотків за іпотекою після розлучення та розрахунок аліментів на подружжя.
Часті питання
Чи можу я купити будинок до остаточного розлучення? Так, можете. Вирішальним моментом є не остаточне розлучення, а дата подання заяви про розлучення до суду. З цього моменту спільне майно розривається, і новий будинок, по суті, знаходиться поза межами спільного майна.
Що станеться, якщо мій колишній партнер не дасть своєї згоди? Вам не потрібна згода на саму купівлю після розірвання спільного майна. Однак для іпотеки це може бути інакше. Якщо ваш партнер відмовляється, ви можете звернутися до суду за дозволом. Суд оцінить, чи є купівля обґрунтованою та чи наражається ваш колишній партнер на невиправданий ризик.
Чи вплине нова іпотека на мої аліменти? Так. Ваші нові витрати на житло будуть включені до розрахунку вашої здатності сплачувати аліменти на вашого чоловіка/дружину. Однак суд врахує обґрунтовані витрати на житло; надзвичайно дороге житло не буде повністю компенсовано.
Чи можу я перенести свою вигідну процентну ставку за іпотекою на нове житло? У більшості випадків ні. Іпотеку на спільне житло має погасити або взяти на себе особа, яка там залишається. Ви берете нову іпотеку за поточними ставками. Деякі банки пропонують іпотеку з можливістю передачі при переміщенні в межах свого портфеля, але це не є стандартною практикою у разі розлучення.
Що робити, якщо я куплю житло до подання запиту? Тоді це житло переходить до спільної власності, і ваш колишній партнер стає співвласником. Це також стосується випадків, коли в акті є лише ваше ім'я. Житло має бути включено до поділу, що ускладнює процедуру.
