Два підприємці можуть орендувати майже однакові приміщення на одній вулиці приблизно за однакову ціну. Однак їхнє правове становище та захист, який їм надає закон, можуть суттєво відрізнятися. Ця різниця залежить не від того, що сторони визначають на папері, а від характеру використання. Нідерландське законодавство про оренду визнає два окремі режими для комерційних приміщень: статтю 7:290 Цивільного кодексу Нідерландів (ЦКН) та статтю 7:230a ЦКН. Обидва є значною мірою обов'язковими нормами, що означає, що сторони не можуть просто від них відхилятися. Тому правильний режим – це не договірний вибір, а юридичний факт, що випливає з того, як приміщення фактично використовуються. Раннє розуміння комерційної оренди може допомогти вам уникнути дорогих помилок.
Підприємці, які не знають, який режим до них застосовується, ризикують пропустити періоди попередження, не скористатися захисними правами або підписати контракт, який безпідставно послаблює їхнє становище. У цій статті пояснюється, чим відрізняються ці два режими та як ви можете визначити, який режим застосовується до вашої ситуації.
Що таке комерційний простір 7:290?
Стаття 7:290 Цивільного кодексу Канади (ЦКК) захищає орендарів того, що закон називає приміщеннями для роздрібної торгівлі. Це комерційне приміщення, доступне для громадськості та використовується для безпосереднього постачання товарів або послуг споживачам на місці. Закон наводить як приклади магазин, ресторан або кафе, заклад харчування на винос, ремісничий бізнес із торговою зоною, що виходить назовні, а також готель або кемпінг.
Характерні приклади
Типовими просторами площею 7:290 є пекарня з торговою зоною спереду, бутик одягу, перукарня, майстерня з ремонту велосипедів із виставковим залом, ресторан із їжею на винос та готель. Спільним для них є те, що публіка заходить до приміщення, щоб придбати товар або послугу там, у цей момент.
Основна особливість: доступність для громадськості та постачання на місці
Найвирішальним критерієм є поєднання двох елементів: приміщення доступне для громадськості, а постачання продукту або послуги відбувається на місці. Таким чином, складське приміщення, розташоване за магазином, не підпадає під дію 7:290, навіть якщо це той самий орендар. Те саме стосується офісних приміщень над магазином, якщо тільки ці офісні приміщення також не функціонують як точка продажу.
Що таке комерційний простір 7:230a?
Стаття 7:230a DCC є залишковою категорією. Усі комерційні приміщення, які не є житловими та не підпадають під визначення статті 7:290, автоматично підпадають під цей режим. До них належать офіси, складські приміщення, розподільчі центри, фабрики, паркувальні місця, практичні зали фахівців (юристів, фізіотерапевтів, архітекторів) та виставкові зали без прямого продажу населенню на місці.
Різниця в захисті є суттєвою. У той час як режим 7:290 надає орендарю широкий захист оренди, режим 7:230a пропонує лише обмежений захист від виселення. Згідно з останнім режимом, орендар не має права на продовження оренди, але може відкласти виселення через районний суд на строк до трьох років.
П'ять практичних відмінностей з першого погляду
1. Захист оренди
Для комерційного приміщення 7:290 застосовується законодавчий захист строку оренди. Договір оренди, як правило, укладається на п'ять років з можливістю продовження ще на п'ять років. Протягом цього періоду орендодавець може розірвати договір оренди лише за вичерпних підстав, передбачених законом. Орендар може домогтися продовження терміну оренди через районний суд. Для комерційного приміщення 7:230a аналогічного захисту строку оренди немає. Договір оренди закінчується за згодою сторін.
2. припинення
Орендодавець комерційного приміщення 7:290 може розірвати договір лише з підстав, вичерпно перелічених у законі, таких як термінове особисте використання або постійно неналежні умови оренди. Для комерційного приміщення 7:230a розірвання в принципі не передбачає формальних підстав, і орендодавець не зобов'язаний вказувати причину. Орендар може лише вимагати відстрочки виселення. Детальний огляд підстав для розірвання договору можна знайти в частині 2 цієї серії.
3. Огляд орендної плати
Щодо комерційного приміщення за статтею 7:290, після закінчення узгодженого терміну оренди будь-яка зі сторін може звернутися до районного суду з проханням скоригувати орендну плату до середньої орендної плати за порівнянне комерційне приміщення в цій місцевості за останні п'ять років (стаття 7:303 Цивільного кодексу). Ця процедура вимагає висновку експерта. Щодо комерційного приміщення за статтею 7:230a це право не існує. Сторони зобов'язані дотримуватися того, що вони домовилися в договорі, зазвичай це положення про індексацію.
4. Термін дії договору
Режим 7:290 має встановлені законом мінімальні терміни: в принципі п'ять плюс п'ять років. Коротші терміни можливі лише за схваленням районного суду. Для комерційних приміщень 7:230a законодавчо встановлені мінімальні терміни відсутні. Сторони можуть укласти договір на один рік, три роки або будь-який інший термін.
5. Відхилення від закону
Для комерційних приміщень 7:290 відхилення від більшості законодавчих захисних положень на шкоду орендареві дозволяється лише за умови схвалення місцевим судом. Це є вагомим запобіжним заходом. Для комерційних приміщень 7:230a існує набагато більше свободи договору. Сторони можуть самостійно визначати багато домовленостей у межах розумності та справедливості.
Сумнівні випадки: змішане використання та прикордонні ситуації
Змішане використання: тест переважного призначення
На практиці змішане використання трапляється регулярно: орендар має магазин спереду, а задню половину приміщення використовує як складське приміщення. Судова практика вирішує це питання за допомогою тесту переважного призначення: фактично переважне використання визначає застосовний режим. Якщо торгова площа є серцем бізнесу, а складське приміщення є другорядним, все орендоване майно підпадає під дію статті 7:290 Цивільного кодексу.
Шоурум, інтернет-магазин або практика вдома
Шоурум, де клієнти переглядають товари, але не можуть купити їх одразу, в принципі не підпадає під дію статті 7:290. Зрештою, прямого постачання на місці немає. Для інтернет-магазину з пунктом видачі ситуація більш тонка: якщо клієнти забирають свої замовлення, але не здійснюють покупок на місці, пункт продажу відсутній. Домашня практика самозайнятого фізіотерапевта, який використовує частину свого будинку як процедурний кабінет, також зазвичай не класифікується як приміщення 7:290.
У разі сумнівів суд остаточне рішення приймає на основі фактичного використання та наміру сторін під час укладення угоди. Договірна класифікація («це не місце 7:290») не є обов'язковою для суду, якщо фактичне використання доводить протилежне.
Що це означає для вашого контракту?
По-перше: ретельно та конкретно зафіксуйте цільове використання в договорі оренди. Це запобігає подальшим суперечкам щодо застосовного режиму. По-друге: перевірте, чи підходить модель ROZ, яку використовує орендодавець, вашій ситуації. Модель ROZ для простору 7:290 суттєво відрізняється від моделі для простору 7:230a, і неправильна модель може призвести до неочікуваних наслідків. По-третє: договірна класифікація, яка відхиляється від фактичного використання, не має обов'язкової сили для законодавчого режиму, але може вплинути на вашу позицію в провадженні.
У разі сумнівів перегляньте договір оренди, перш ніж підписувати його. Простіше та дешевше обговорити варіанти договору заздалегідь, ніж потім сперечатися в суді про те, який режим застосовується.
Чому 7:290 або 7:230a визначає вашу позицію
Різниця між 7:290 та 7:230a комерційним приміщенням не є формальністю. Вона визначає ступінь вашого захисту як орендаря, як довго ви маєте право на своє місце проживання, коли орендодавець може розірвати договір оренди та чи можете ви переглянути орендну плату. Цей режим обов'язково випливає з фактичного використання і тому є одним з найважливіших факторів у будь-яких комерційних орендних відносинах.
Корпоративні юристи Росії Law & More із задоволенням допоможемо вам оцінити ваш договір оренди, визначити застосовний режим та захистити вашу позицію в переговорах або суперечках. Будь ласка, зв'яжіться з нами для вступної зустрічі без жодних зобов'язань.
Часті питання
Яка різниця між комерційним простором 7:290 та 7:230a?
Стаття 7:290 Цивільного кодексу Канади (ЦКК) захищає орендарів загальнодоступних комерційних приміщень, де товари чи послуги постачаються безпосередньо, таких як магазини та заклади гостинності. Стаття 7:230a ЦКК є залишковою категорією для всіх інших комерційних приміщень, таких як офіси та складські приміщення. Режим 7:290 пропонує значно більший захист орендарів.
Чи підпадає офіс під дію 7:290 чи 7:230a DCC?
Офіс в принципі підпадає під дію 7:230a Цивільного кодексу Канади (DCC). Офіси зазвичай недоступні для громадськості як місця продажу, і безпосереднього постачання товарів чи послуг споживачам на місці немає. Таким чином, орендар офісу має менший захист оренди, ніж орендар магазину.
Чи можу я як орендар обрати, який режим застосовуватиметься?
Ні. Режим обов'язково випливає з фактичного використання орендованого майна. Сторони можуть домовитися в договорі про застосування певного режиму, але якщо фактичне використання доведе протилежне, суд може скасувати таку класифікацію.
Який режим оренди застосовується до складського приміщення, поєднаного з магазином?
Якщо торгова площа є домінуючим елементом, а складське приміщення має другорядну функцію, стаття 7:290 DCC застосовується до всього орендованого майна. Це так званий тест переважного призначення. У разі сумнівів доцільно звернутися за юридичною консультацією.
Більше з цієї серії про законодавство про комерційну оренду
Ця стаття є частиною нашої серії з трьох частин про законодавство про комерційну оренду. Читайте також інші частини:
