Комерційна оренда в Нідерландах: модель оренди ROZ для міжнародних орендарів

Майже кожен комерційний договір оренди в Нідерландах підписується за моделлю ROZ: короткий контракт із щільним набором загальних положень, представлених як ринковий стандарт. Він не є нейтральним. Це документ орендодавця, і набагато більше його можна обговорювати, ніж припускають орендарі. У цьому посібнику пояснюється законодавство, що лежить в його основі, та пункти, які варто обговорювати.

Перше питання в кожному договорі оренди: який законодавчий режим застосовується?

Нідерландське законодавство про оренду має два режими для комерційної нерухомості, і вони не є еквівалентними. Який із них застосовується, визначається законом, а не тим, що сторони пишуть на першій сторінці. Неправильна класифікація є найпоширенішим джерелом дорогих несподіванок і зазвичай першою проблемою в суперечці.

Торговельні та готельні приміщення: ст. 7:290 BW

Захищений режим охоплює те, що голландські юристи називають 290-місцем. Стаття 7:290 BW застосовується до побудованих приміщень, що здаються в оренду для роздрібного бізнесу, ресторану чи кафе, бізнесу з доставкою або на винос, ремісничого бізнесу, готелю чи кемпінгу, де простір доступний для громадськості для безпосереднього постачання рухомих товарів чи послуг. Залежне житлове приміщення та земля, що здається в оренду разом з ним, підпорядковуються тому ж режиму.

Два елементи виконують цю роботу: публічна доступність та пряме постачання клієнтам на місці. Шоурум, відкритий лише за попереднім записом, головний офіс або склад відправлення не відповідатимуть вимогам; флагманський магазин, центр враження від бренду без попереднього запису або готель – підійдуть.

Офіси, промисловість та все інше: ст. 7:230a BW

Все, що побудовано та здається в оренду для бізнесу, і не є ні житловою нерухомістю, ні площею 290 кв. м., підпадає під дію статті 7:230a BW: офіси, лабораторії, чисті приміщення, виробничі цехи, розподільчі центри та склади. Більшість міжнародних орендарів у Eindhoven а Брейнпорт є орендарями за схемою 230a, усвідомлюють вони це чи ні.

Змішане використання та питання класифікації

Багато будівель виконують обидва функції: виробничий цех із заводським магазином, офіс із громадським прилавком. Якщо оренда є змішаною, режим визначається метою, для якої переважно використовується приміщення. Вищий суд (Hoge Raad) 6 березня 2026 року підтвердив (ECLI:NL:HR:2026:356), що це залежить від фактичного використання, а не від назви, яку сторони дали своїй угоді, тому заголовок, у якому зазначено, що договір укладено згідно зі ст. 7:290 BW, не має незалежної ваги. Усі обставини справи є релевантними: використання, яке сторони мали на увазі під час укладання договору, використання приміщення зараз та те, як приміщення обладнане стосовно цього використання. Важливо те, де знаходиться центр ваги використання, і діяльність, від якої орендар отримує більшу частину свого обороту, може бути зважена на терезах. Тому орендодавець не може уникнути застосування ст. 7:290 BW, пред'явивши вам модель 230a. Однак сторони можуть оголосити режим 290 (статтю 7.4.6 BW) таким, що договірно застосовується до договору оренди, який не підпадає під дію статті 7:290 BW.

Стаття 7:301 Закону про оренду (BW) відповідає на інше питання і не повинна плутатися з критерієм використання. Вона стосується тривалості використання: оренда на два роки або менше не підпадає під дію ст. 7:291 - ст. 7:300 Закону про оренду, незалежно від того, для чого використовується приміщення.

Два режими пліч-о-пліч

Що означає захист для орендаря будинку 290

Оренда на 290 місць укладається на п'ять років; коротший термін виправляється законом, а довший термін, менше десяти років, діє до завершення десяти років. Звідси знайома схема «два плюс три плюс п'ять»: дворічна оренда, яка, якщо її продовжити, стає п'ятирічною, а потім продовжується ще на п'ять років. Оренда, дійсно розрахована на два роки або менше, не підпадає під більшість правил захисту, тому орендодавці пропонують такий договір.

Орендодавець повинен повідомити про це щонайменше за рік, шляхом наказу судового виконавця або рекомендованого листа, із зазначенням підстав; повідомлення без підстав є недійсним. Саме по собі повідомлення не припиняє оренду: якщо орендар не погодиться письмово, вона продовжує діяти в силу закону, доки районний суд не винесе рішення за позовом орендодавця про встановлення дати закінчення терміну оренди відповідно до ст. 7:295 BW. Орендар залишається на місці, сплачуючи орендну плату, іноді роками.

Після закінчення першого п'ятирічного терміну орендодавець може досягти успіху лише за двома підставами згідно зі ст. 7:296 BW: орендар не поводився як сумлінний орендар, або орендодавець терміново потребує приміщення для власного використання, включаючи перепланування, неможливе без розірвання договору оренди. Після десяти років суд також зважує інтереси сторін загалом, і якщо орендар повинен виїхати, він може присудити внесок у покриття витрат на переїзд.

Що означає захист для орендаря 230a: дуже мало

Договір оренди за розділом 230a припиняється, коли це зазначено в договорі: немає законних підстав, немає встановленого терміну попередження, немає дозволу суду. Єдиним законним засобом правового захисту орендаря є захист від виселення. Після вимоги про виселення орендар може протягом двох місяців звернутися до районного суду з проханням продовжити термін виселення; суд зважує інтереси обох сторін і може надати продовження терміну до одного року, максимум до трьох.

Це перепочинок, а не оренда: немає права на нову оренду, і орендодавець може здати житло комусь іншому після закінчення продовження терміну оренди. Інвестиції в оснащення або чисті приміщення не підлягають відшкодуванню згідно зі статтею 7:230a BW; вони повинні бути забезпечені контрактом, шляхом збільшення терміну оренди, опцій продовження та прав на розірвання договору.

Модель ROZ: хто її пише і чому рік має значення

ROZ – це Raad voor Onroerende Zaken, голландська організація, що об'єднує власників нерухомості, інвесторів та агентів. З 1990-х років її типові договори оренди стали фактичними ринковими документами. Жоден закон не вимагає їх, жоден регулятор їх не затверджує, жодна організація орендарів не підписує їх. Вони складаються орендодавцем та від його імені, і вони читаються саме так.

Для кожного режиму існують окремі моделі, і їх не можна змішувати: одна для торговельних та готельних приміщень згідно зі ст. 7:290 BW, одна для офісних та інших бізнес-приміщень згідно зі ст. 7:230a BW, одна для житлових приміщень та допоміжні моделі для паркування. Кожна з них має рік дії та власні загальні положення. Чинними редакціями є модель 290 2022 року для торговельних та готельних приміщень, модель 230a 2015 року, переглянута у 2023 році, для офісних та інших бізнес-приміщень, та житлова модель 2017 року.

Рік має значення. Видання суттєво відрізняються, наступні версії перекладають більше обслуговування, ризиків та витрат на орендаря, а загальні положення працюють лише з моделлю того ж року: договір оренди 2015 року з положеннями 2003 року створює суперечності, які ніхто не хоче розглядати в суді. Агенти іноді додають старіший комплект або той, який орендодавець непомітно виправив. Звірте названий рік з тим, що додається.

Де знаходиться ризик: загальні положення

Сам договір оренди є коротким: сторони, приміщення, користування, термін, орендна плата, забезпечення, агент. Загальні положення містять десятки статей і містять майже все, що має значення: розподіл аліментів, виключення заліку, штрафи, відшкодування. Вони однаково обговорюються: зміни вносяться до договору оренди або до додатку, який тоді має переважну силу, а порядок пріоритету має бути чітко зазначений.

Пункти, які міжнародний орендар повинен завжди обговорювати

Орендована площа та її вимір

У моделі вказано площу приміщення; загальні положення зазвичай додають, що вона є лише орієнтовною, і що відхилення не дає права на коригування орендної плати, зарахування або розірвання договору. Для орендаря, який платить за квадратний метр, це односторонній розподіл вимірюваного ризику. Вимагайте вимірювання відповідно до NEN 2580, отримайте сертифікат перед підписанням та домовтеся про коригування, що перевищує узгоджене допуск.

Умова доставки та зобов'язання повернення

Приміщення має бути повернуте у стані, зазначеному у акті прийому-передачі. Якщо такого немає, стаття 7:224 BW передбачає, що орендар отримав його у стані, в якому він повинен його повернути, що важко спростувати через роки. Наполягайте на датованому, сфотографованому акті, підписаному обома сторонами, та визначте стандарт повернення, посилаючись на нього.

Технічне обслуговування: сумнозвісний розкол

Згідно з законодавчим положенням про невиконання зобов'язань, орендодавець усуває дефекти, а орендар виконує лише незначне щоденне технічне обслуговування. Загальні положення ROZ значною мірою протилежні цьому: орендодавець залишає за собою конструкцію, зовнішні стіни, дах та фундамент; орендар бере на себе майже все інше, включаючи встановлення, опалення та охолодження, обслуговування, скло та внутрішнє оздоблення, що для лабораторії або чистої кімнати є значними постійними витратами. Узгодьте список розмежування, обмеження на заміну з боку орендаря та підтвердження того, що заміна залишається у орендодавця.

Банківська гарантія

Забезпечення зазвичай являє собою безумовну банківську гарантію, що сплачується на першу вимогу та покриває орендну плату, плату за обслуговування, ПДВ, відсотки та витрати. Моделі ROZ встановлюють стандартний депозит або банківську гарантію на рівні трьох місяців валової орендної плати, включаючи плату за обслуговування та ПДВ; за нову голландську дочірню компанію вимагається більше. Обмежте її, погодьтеся на зменшення після своєчасної оплати та уникайте гарантії материнської компанії зверху.

Орендна плата, індексація та перегляд

Орендна плата щорічно індексується відповідно до індексу споживчих цін, який публікує Статистика Нідерландів, і це положення є одностороннім: орендна плата ніколи не падає нижче рівня попереднього року. Заздалегідь домовтеся про стелю, комір або канікули з індексації. Для приміщення площею 230a немає законодавчого перегляду, тому будь-яке перерахування орендної плати при продовженні має бути договірним.

Плата за послуги

Модель працює з авансовими платежами, річним розрахунком, переліком поставок та послуг у додатку, а також адміністративною надбавкою. Перелік часто складається в широкому сенсі, а надбавка є предметом обговорення. Попросіть про закритий перелік, термін подання річного звіту, право на аудит та виключення капітальних витрат та витрат на вільні приміщення.

Дозволене використання та експлуатаційне зобов'язання

У моделі 290 орендар повинен фактично вести узгоджений бізнес, підтримувати приміщення відкритими у звичайні години та не залишати їх невикористаними, що підкріплено штрафом: реальним обмеженням на реструктуризацію, закриття або зміну формату. Узгодьте пункт про використання, достатньо широкий для розумного розвитку бізнесу, а також пільги на реконструкцію та реорганізацію.

Суборенда, цесія та зміна контролю

Загальні положення забороняють суборенду або надання приміщень третім особам без попередньої письмової згоди, а також забороняють переуступку прав. Для групової компанії це є неприємним: передача всередині групи або продаж бізнес-одиниці може вимагати згоди, тому для групових компаній слід домовитися про виключення. Орендодавці все частіше додають пункти про зміну контролю, що робить зміну частки орендаря підставою для розірвання договору або додаткового забезпечення. Орендар 290 має резервний варіант: згідно зі ст. 7:307 BW суд може замінити покупця бізнесу орендарем. Орендар 230a не має жодного варіанту.

Монтаж та демонтаж в кінці

Зміни вимагають попередньої письмової згоди, а загальні положення зазвичай вимагають видалення та реставрації після закінчення терміну оренди. Для лабораторії, кухні або спеціалізованого виробничого приміщення це дуже дорого. Вирішіть це питання на початку: отримайте згоду на облаштування та, в тому ж документі, підтвердження того, які елементи можуть залишитися.

Штрафи, залік та дискваліфікація

Загальні положення передбачають негайну сплату штрафів за низку порушень, без доказів збитків та зазвичай разом із правом вимагати повного стягнення збитків. Суд може пом’якшити штраф, але це вже судовий процес, а не планування. Узгодьте його, вимагайте повідомлення та періоду виправлення, а також скасуйте кумуляцію.

Модель також виключає залік та призупинення орендної плати, тому суперечки щодо дефектів, плати за послуги або незаконних робіт стають зобов'язанням продовжувати сплачувати повну суму та подати до суду пізніше. Існують законодавчі обмеження щодо виключення засобів правового захисту за дефекти, про які орендодавець знав спочатку, але безпечнішим шляхом є виключення, що дозволяє залік безспірних вимог.

Відхилення від обов'язкового законодавства: вимога щодо схвалення суду

Для 290-місного приміщення захисні положення є напівімперативними. Згідно зі ст. 7:291 BW, сторони не можуть відступати від них на шкоду орендареві, якщо суд вищого рівня не схвалив відхилення від умов. Схвалення настає, коли умова суттєво не впливає на права орендаря або коли орендар обґрунтовано не потребує захисту.

Незатверджений пункт може бути анульований орендарем через роки, тому пункт, на який покладається орендодавець для розірвання договору, може бути тим, який ніколи не був затверджений. Подайте спільну заявку до або невдовзі після підписання. Для 230a-space такої вимоги немає, тому складання тексту тут важливіше.

Перегляд орендної плати через п'ять років та експертна процедура

Орендар, що має орендну плату 290, не зобов'язаний дотримуватися орендної плати, яка дещо змінилася з ринку. Згідно зі ст. 7:303 BW, будь-яка зі сторін може звернутися до суду з проханням про її перегляд, в принципі, після закінчення встановленого терміну оренди та, в будь-якому випадку, щоразу, коли минуло п'ять років з моменту останнього встановлення орендної плати. Орієнтирною ставкою є середня орендна плата за аналогічні місцеві приміщення за попередні п'ять років, тому вона відстежує середнє значення, а не поточні рівні орендної плати.

Це пастка. Згідно зі ст. 7:304 BW, позов є неприйнятним, якщо до нього не додається консультація спільно призначеного експерта або якщо суд не призначив такого експерта за заявою сторони; дата подання цієї заяви визначає дату набрання чинності нової орендної плати, тому затримка коштує грошей. Для простору 230a перегляд існує лише за умови, що його створює договір оренди.

Розірвання, строки попередження та форма

Для пункту 290 повідомлення надсилається щонайменше за рік наперед за допомогою наказу судового пристава або рекомендованого листа із зазначенням підстав; помилки форми є фатальними. Для пункту 230a договір встановлює термін та форму, а модель передбачає ті самі канали. Встановіть термін: пропуск зазвичай призводить до автоматичного продовження. Якщо орендар порушує умови договору, договір оренди побудованого приміщення, як правило, може бути розірваний лише судом відповідно до ст. 7:231 BW.

Неплатоспроможність орендаря або орендодавця

Якщо орендаря оголошено банкрутом, як довірчий керуючий, так і орендодавець можуть розірвати договір відповідно до ст. 39 Закону Нідерландів про банкрутство з договірним або звичайним попередженням, яке не може перевищувати три місяці. Орендна плата, що підлягає сплаті з дати банкрутства, вважається боргом у спадщині, а пункт, що вимагає від орендаря компенсувати орендодавцю втрачену орендну плату за решту терміну, згідно з усталеною судовою практикою Нідерландів, не може бути примусово виконаний щодо спадкової маси. Провідним авторитетним джерелом є рішення у справі Aukema qq/Uni-Invest , Верховний суд, 14 січня 2011 р., ECLI:NL:HR:2011:BO3534. Звідси банківська гарантія та необхідність перевірити, що вона покриває.

Якщо орендодавець стає неплатоспроможним, договір оренди в принципі продовжує діяти, і довірена особа зв'язана ним, а при звичайному продажу він переходить до покупця відповідно до ст. 7:226 BW. Реальний ризик полягає в іншому: іпотечні акти зазвичай містять пункт про оренду, а при примусовому продажу іпотекодержатель може скористатися ним з дозволу суду відповідно до ст. 3:264 BW, щоб розірвати договір оренди. Запитайте, чи є майно заставленим і чи дав іпотекодержатель згоду, а також домовтеся про зобов'язання про непорушення договору оренди.

Ведення переговорів на практиці

Модель ROZ — це початкова позиція, а не стандарт, який орендар повинен прийняти: орендодавці змінюють її на свою користь, а орендар може змінити її в інший бік.

• Спочатку підтвердіть режим. Від цього залежить баланс сил, і в Eindhoven а Brainport, більшість власників технологічних та логістичних об'єктів, перебувають у слабшому режимі.
• Запитуйте документи англійською та голландською мовами, але домовтеся про те, яка версія має переважну силу: голландський текст зазвичай має переважну силу, а переклади не завжди точні.
• Обмінюйте умови договору: довгострокове зобов'язання передбачає період без орендної плати, внесок на облаштування, обмеження витрат на технічне обслуговування або опцію перерви.
• Зверніть увагу на позицію щодо ПДВ. Можливість здачі в оренду з ПДВ можлива лише тоді, коли орендар використовує приміщення повністю або майже повністю для діяльності, що дає право на відрахування вхідного ПДВ, згідно зі ст. 11 Закону про оренду житла 1968 року, як це розроблено у ст. 6a Закону про оренду житла 1968 року. Податкова адміністрація тлумачить «майже повністю» як щонайменше 90 відсотків використання та приймає 70 відсотків лише для короткого переліку орендарів, серед яких організації роботодавців, агенти з нерухомості, туристичні агенти, служби охорони праці та поштові оператори. Модель містить компенсацію: якщо критерій більше не виконується, орендар повинен повністю компенсувати орендодавцю наслідки ПДВ. Фінансовим, страховим, медичним та освітнім підприємствам слід перевірити це, оскільки вони рідко отримують 90 відсотків.
• Перевірте загальні положення, а не лише титульний аркуш. Саме там і є гроші.