Що закон називає неналежною роботою
Відрізнення невеликого дефекту від серйозного
Не кожен недолік має однакові наслідки. Різниця не в косметичному та структурному аспектах; справа в тому, чи є недолік достатньо суттєвим, щоб виправдати бажаний засіб виправлення.- Незначні недоліки: патьоки фарби, нерівномірно вирівняна плитка, погано оброблений край. Це дає право на ремонт та пропорційне зниження ціни, якщо ремонт не виконано, але не на розірвання всього договору.
- Серйозні недоліки: дах, що протікає, електромонтажні роботи, що не відповідають чинним стандартам, підлога, що не несе міцність, конструкція, що не відповідає будівельним нормам. Це може стати підставою для розірвання договору, заміни підрядника та позову про відшкодування непрямих збитків.
Хто несе відповідальність, якщо у справі брали участь кілька осіб?
Більш масштабні проекти передбачають залучення архітектора, інженера-конструктора, субпідрядників та постачальників, і інстинкт переслідувати того, хто спричинив проблему, зазвичай є хибним. Ваш договір укладається з головним підрядником, і згідно зі статтею 6:76 Цивільного кодексу сторона, яка використовує інших для виконання своїх зобов'язань, несе відповідальність за їхню поведінку як за свою власну. Тому підрядник не може вказувати на свого субпідрядника або постачальника дефектного матеріалу; це питання між ними. Винятком є випадок, коли ви окремо уклали договір з проектувальником або з постачальником. Проектувальник несе професійний обов'язок дбайливості, а дефект конструкції - це окрема претензія з власним терміном позовної давності. Якщо дефектний продукт завдав фізичної шкоди, виробник може нести відповідальність самостійно. На початку визначте, з ким укладено ваш договір, оскільки це вирішує, кому ви пишете і на кого подаєте до суду.Доставка – це момент, який змінює все
Що покриває і не покриває Wkb
Публічно-правова частина Закону про будівництво будівель (Wkb) застосовується з 1 січня 2024 року до нових будівель класу наслідків 1, найнижчої категорії ризику, яка охоплює такі об'єкти, як окремі будинки та невеликі комерційні будівлі. Для цих проектів незалежний гарант якості (kwaliteitsborger) перевіряє роботи під час будівництва, замість того, щоб муніципалітет попередньо оцінював плани, а повідомлення про завершення має бути подано до муніципалітету, перш ніж будівля може бути використана. Його поширення на ремонтні роботи було відкладено і не має фіксованої дати. Однак описані вище зміни у приватному праві застосовуються до договорів на виконання робіт загалом, а не лише до проектів, що підпадають під нову систему нагляду.Скарги вчасно: терміни, які дійсно застосовуються
Існує стійкий міф, що голландське законодавство надає п'ятирічну гарантію від прихованих дефектів. Це не так, і спираючись на цю ідею, можна втратити обґрунтовані претензії. Два правила регулюють терміни. Перше – це обов'язок подавати скаргу. Стаття 6:89 Цивільного кодексу вимагає від вас подати протест протягом розумного терміну після того, як ви виявили дефект або розумно повинні були його виявити. Що є розумним, залежить від обставин, але безпечний шлях простий: напишіть підряднику, як тільки ви щось помітите, опишіть, що ви бачили, і датуйте це. Клієнт, який чекає, сподіваючись, що проблема вирішиться, ризикує взагалі втратити право подавати скаргу. Друге – це позовна давність. Згідно зі статтею 7:761 Цивільного кодексу, претензія щодо дефекту поставленої роботи стає позовною давністю через два роки після того, як ви подали протест щодо нього. Це короткий термін, і він починається з вашого власного листа. Перервіть його письмово до закінчення терміну або розпочніть провадження. Існують також зовнішні обмеження, які починаються з моменту поставки незалежно від того, коли дефект виник: двадцять років для будівельних робіт і десять років у всіх інших випадках. Це ті цифри, які витіснив міф про п'ять років. А якщо підрядник каже, що розслідуватиме або усуне дефект, дворічний період продовжується, що є ще однією причиною вести листування.Що робити в день виявлення дефекту
| Крок | дію | Чому це важливо? |
|---|---|---|
| 1. Запишіть це | Сфотографуйте та зніміть дефект з кількох ракурсів, знявши щось у масштабі, та складіть датований список із точним описом кожної точки. | Докази, зібрані на той час, мають набагато більшу вагу, ніж реконструкція. Дефект, описаний як патьоки фарби на плінтусі у вітальні, можна довести; погане фарбування – ні. |
| 2. Прочитайте договір | Перевірте специфікацію, узгоджені стандарти, графік платежів та будь-які загальні умови, такі як AVA або БПЛА, які були оголошені застосовними. | Загальні умови часто містять власні терміни для розгляду скарг, гарантійні схеми та арбітражне застереження, яке визначає, де буде розглядатися спір. |
| 3. Письмовий протест | Надішліть датований лист або електронний лист з описом дефектів та заявою про те, що робота не відповідає договору. | Це відповідає статті 6:89 Цивільного кодексу та починає дворічний період згідно зі статтею 7:761 з дати, яку ви можете довести. |
| 4. Повідомити про невиконання зобов'язань | Вимагайте ремонту та встановіть для нього розумний термін в окремому та чітко сформульованому повідомленні. | Без за замовчуванням більшість інших засобів недоступні. Це крок, який їх розблоковує. |
Повідомлення про невиконання зобов'язань та його значення
Ваші варіанти, коли підрядник не ремонтує
Призупинення платежу
Якщо підрядник не виконав своїх зобов'язань, ви можете призупинити власні зобов'язання щодо оплати відповідно до статей 6:52 та 6:262 Цивільного кодексу. Вимога полягає в пропорційності. Якщо вартість виправлення дефектів становить невелику частину суми договору, ви не можете утримувати весь останній внесок; частина, яку ви утримуєте, повинна мати розумне співвідношення з вартістю недоліків. Якщо призупинити занадто багато, ви станете стороною, яка порушила договір, що наражає вас на нарахування відсотків, витрат на стягнення та власних претензій. Скажіть, що ви робите і чому. Платіж, який просто припиняється без жодних пояснень, виглядає як спір щодо оплати, а не щодо якості, і різниця має значення, коли суддя або арбітр читатиме матеріали справи через рік.Доручення виконанню роботи кимось іншим
Це засіб правового захисту, який найчастіше неправильно розуміють. Як правило, ви не можете просто доручити іншій фірмі та надіслати рахунок першій. Нідерландське законодавство пропонує два шляхи. Ви можете звернутися до суду з проханням про дозвіл на усунення дефекту за рахунок боржника відповідно до статті 3:299 Цивільного кодексу, що є бездоганним рішенням, коли є час. Або ви можете доручити роботу після того, як підрядник порушив свої зобов'язання, та вимагати обґрунтовані додаткові витрати як відшкодування збитків відповідно до статті 6:74 Цивільного кодексу, перетворивши вимогу про виконання на вимогу про заміну збитків відповідно до статті 6:87. Який би шлях ви не обрали, зробіть витрати обґрунтованими. Отримайте більше однієї цінової пропозиції, оберіть пропорційне рішення, а не модернізацію, та задокументуйте стан роботи до початку роботи другим підрядником. Перший підрядник несе відповідальність за вартість виправлення недоліків, а не за вартість кращого результату, ніж той, на який ви домовилися.Зниження ціни або розірвання договору
Часткове розірвання договору призводить до зниження ціни, і це часто є найбільш практичним результатом, коли дефект є реальним, але ремонт є непропорційним. Повне розірвання згідно зі статтею 6:265 Цивільного кодексу звільняє обидві сторони від їхніх майбутніх зобов'язань та створює зобов'язання скасувати виконане; оскільки будівельні роботи не можуть бути повернуті назад, це зазвичай зводиться до грошового врегулювання вже отриманої вартості. Розірвання договору можливе лише тоді, коли недолік це виправдовує. Якщо робота в основному якісна, очікуйте, що суд або арбітр знизять ціну, а не розірвуть весь договір, і уважно розглянуть, чи надали ви підряднику реальну можливість для ремонту.Вимагання відшкодування збитків
Поряд із будь-яким із вищезазначених пунктів, ви можете вимагати відшкодування збитків згідно зі статтею 6:74 Цивільного кодексу за збитки, фактично спричинені несправністю: вартість ремонту, непрямі збитки, такі як пошкодження підлоги водою, вартість тимчасового розміщення або зберігання, а також обґрунтовані витрати на встановлення відповідальності та отримання експертного висновку. Законні відсотки нараховуються з моменту невиконання зобов'язань. Збитки мають бути доведені, тому зберігайте рахунки-фактури та кошториси, а також замовляйте незалежний експертний висновок якомога раніше, якщо технічна причина оскаржується. У будівельних спорах експертний висновок зазвичай вирішує справу.Захист прав споживачів, від якого не слід відмовлятися
Приватні клієнти, які замовляють будівництво будинку, мають додатковий захист, і легко підписати його, не помітивши. Стаття 7:768 Цивільного кодексу надає споживачеві, який замовляє будівництво будинку, право утримувати п'ять відсотків від ціни договору та вносити їх на депозит нотаріуса з цивільного права замість того, щоб виплачувати їх підряднику. Гроші залишаються на рахунку ескроу протягом трьох місяців після передачі, і підрядник не може вимагати їх повернення без вашої згоди протягом цього періоду. З 1 січня 2024 року підрядник повинен письмово повідомити вас, протягом одного-двох місяців після передачі, про те, що утримана сума утримується і що ви можете залишити її собі. Це найефективніший інструмент впливу, який має споживач, і він працює лише в тому випадку, якщо його було домовлено до сплати грошей. Стаття 7:765a Цивільного кодексу, також нова у 2024 році, вимагає від підрядника, який будує будинок для споживача, письмово повідомити клієнта, чи домовився він про покриття ризику неплатоспроможності та відповідальності за дефекти, і як. Прочитайте цю заяву перед підписанням. Гарантійний сертифікат від визнаної гарантійної установи коштує значно більше, ніж обіцянка від компанії без активів, а відсутність будь-якого покриття сама по собі є інформацією. Нарешті, перевірте, які загальні умови застосовуються. Споживчі будівельні договори часто укладаються на умовах AVA, більші цивільні та комерційні проекти - на БПЛА або UAV-GC. Вони встановлюють власні терміни для подання скарг та гарантії, і зазвичай містять арбітражне застереження. Умови, які ніколи не були надані вам до підписання договору, іноді можна скасувати, але не покладайтеся на це.Де вирішується спір
Перш ніж починати будь-що, з'ясуйте, до якого місця належить ваш спір. Відповідь зазвичай міститься в загальних умовах, і це не завжди суд. Багато будівельних договорів передають спори до Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, арбітражної ради з будівельних спорів, раніше відомої як Raad van Arbitrage voor de Bouw. Її арбітрами є інженери, архітектори та юристи з будівництва, що є справжньою перевагою, коли спір має технічний характер. Провадження є приватним, а рішення є обов'язковим та підлягає виконанню, з обмеженими можливостями для перегляду звичайними судами. Чинне арбітражне застереження виводить справу з цивільного суду, тому прочитайте його, перш ніж складати судовий наказ. Для споживачів існує дешевший шлях. Якщо підрядник є членом торгової асоціації, яка бере участь у Geschillencommissie, комітет з питань спорів у будівництві та реконструкції може вирішити справу за невелику плату, як правило, швидше, ніж арбітраж чи суд. Перевірте приналежність підрядника, перш ніж обрати інший шлях. В іншому випадку рішення приймають цивільні суди. Позови до встановленого законом порогу розглядаються підрайонним судом (kantonrechter), де ви можете з'явитися без адвоката; Більші позови розглядаються до районного суду, де потрібне представництво адвокатом. Судові збори встановлюються законом і щорічно коригуються. Там, де швидкість має значення, наприклад, для зупинення робіт або забезпечення платежу, провадження з питань тимчасового захисту перед суддею з питань тимчасового захисту виносить рішення протягом тижнів, а не місяців. Медіація залишається вартим розгляду, особливо коли відносини мають цінність, а технічний спір є вузьким. Вона сама по собі нічого не вирішує, але медіаційне врегулювання будівельного спору часто досягається на основі незалежного експертного звіту, який приймають обидві сторони, і спільне замовлення цього звіту часто є найдешевшим кроком, доступним для будь-якої сторони.Запобігання проблемі в наступному проекті
Більшість будівельних спорів вирішуються на основі документів, створених до початку робіт. Три звички виконують більшу частину роботи. Перевірте підрядника, перш ніж наймати його. Перевірте реєстрацію та історію торгівлі в Комерційному реєстрі Торгової палати, запитайте та фактично зателефонуйте нещодавнім клієнтам з конкретними питаннями про те, як вирішувалися проблеми, підтвердьте наявність страхування відповідальності та перевірте, чи бере фірма участь у гарантійній схемі або комітеті з розгляду спорів. Підрядник, який нещодавно змінив юридичну особу, зберігаючи ту саму торгову назву, заслуговує на повторний розгляд. Складіть договір, який заздалегідь вирішує суперечки. Вкажіть матеріали за маркою, типом та кількістю, а не за описом. Прив'яжіть платежі до перевірених етапів та ніколи не платіть велику суму наперед. Вкажіть стандарти, яким має відповідати робота, та посилайтеся на чинні технічні правила. Встановіть дати початку та завершення та домовтеся про те, що станеться, якщо їх буде пропущено. Зафіксуйте, хто відповідає за дозволи, відходи, електроенергію та доступ. Якщо проект є значним, перегляньте договір перед підписанням; плата становить лише частину вартості спору, якому він запобігає. Керуйте постачанням. Ретельно огляньте, не поспішайте, запросіть незалежного експерта, якщо робота складна або дорога, письмово перерахуйте кожен пункт і отримайте підпис у списку. Попросіть акт про передачу нерухомості. А якщо ви споживач, якому будують будинок, домовтеся з нотаріусом про утримання п'яти відсотків на самому початку. Наші статті про дефекти в новозбудованих будинках і на будівельні дефекти та хто за них відповідає заглибимося в питання відповідальності, які виникають після того, як щось пішло не так.Часті питання
Чи можу я відмовитися платити підряднику за неякісну роботу?
Так, ви абсолютно можете утримати платіж, але це має бути розумною та пропорційною реакцією. Ви не можете відмовитися сплатити всю непогашену суму через незначний дефект. Право на призупинення, передбачене статтями 6:52 та 6:262 Цивільного кодексу, вимагає пропорційності, тому сума, яку ви утримуєте, повинна бути розумно співвідношена з вартістю виправлення конкретних дефектів. Однак будьте обережні — утримання надмірної суми може призвести до порушення вами власного договору.
Що робити, якщо підрядник зникне або відмовиться від проекту?
Якщо ваш підрядник просто зникає після того, як ви надіслали офіційне повідомлення про невиконання зобов'язань, у вас є чіткі юридичні можливості. На цьому етапі ви можете офіційно розірвати договір і залучити нового підрядника для виконання роботи. Потім ви можете вимагати від початкового підрядника відшкодування обґрунтованих додаткових витрат на завершення роботи як відшкодування збитків відповідно до статті 6:74 Цивільного кодексу. Якщо є час, зверніться до суду за дозволом відповідно до статті 3:299 Цивільного кодексу, перш ніж виконувати роботу, оскільки це усуває будь-які подальші суперечки щодо того, чи були витрати виправданими. Важливий висновок: Завжди переконайтеся, що ви надсилаєте офіційне повідомлення про невиконання зобов'язань рекомендованим листом, перш ніж вживати будь-яких інших заходів. Це створює важливий юридичний документальний слід, який захищає ваші права, якщо підрядник повністю відмовиться від проекту.
Скільки часу я маю на подання претензії щодо прихованих дефектів?
Нідерландське законодавство пропонує захист від так званих прихованих дефектів (verborgen gebreken). Це дефекти, які ви не могли обґрунтовано помітити під час доставки. Нідерландське законодавство не надає п'ятирічної гарантії. Згідно зі статтею 7:761 Цивільного кодексу, претензія щодо дефекту поставленої роботи втрачає чинність через два роки після того, як ви висунули опротестування, і в будь-якому випадку через двадцять років після доставки будівельних робіт і через десять років в усіх інших випадках. Для договорів, укладених 1 січня 2024 року або пізніше, стаття 7:758 пункт 4 Цивільного кодексу покладає відповідальність на підрядника за дефекти, які не були виявлені під час доставки, якщо тільки дефект не можна віднести до нього. Практичне правило полягає в тому, щоб подавати письмові опротестування, як тільки ви виявите проблему, та зберігати докази.
Law and More консультує приватних клієнтів, забудовників та підрядників з питань будівельних спорів у Нідерландах: оцінює відповідність робіт договору, складає повідомлення про невиконання зобов'язань, безпечно призупиняє платежі, стягує вартість ремонту та веде провадження у цивільних судах, Рааді з арбітражу будівельних будівель або комітеті з розгляду спорів. Якщо підрядник виконав роботу неналежним чином, зв'яжіться з нами, перш ніж припиняти оплату або доручати комусь іншому, оскільки порядок ваших дій визначає, що ви можете стягнути.
Шукаєте щось інше? Наш покажчик посібників з нідерландського законодавства про нерухомість містить усі наші статті з цієї теми, відсортовані за темами.
