Коли обставини різко змінюються після підписання договору оренди, нідерландське законодавство пропонує один шлях: непередбачені обставини. Згідно зі статтею 6:258 Цивільного кодексу, суд може змінити або розірвати договір, якщо виникли обставини, які сторони не врахували у своїй угоді, і які мають такий характер, що інша сторона не може обґрунтовано очікувати, що договір залишиться незмінним.
Пандемія призвела до основного застосування цього правила для комерційних приміщень. Верховний Суд постановив, що закриття приміщень для гостинності та роздрібної торгівлі за наказом уряду є непередбаченою обставиною, яка виправдовує зниження орендної плати, та встановив метод розподілу збитків між орендодавцем та орендарем, а не перекладання їх на одного з них. Це міркування не обмежується пандемією: воно є основою для будь-якої різкої зовнішньої події, що впливає на оренду.
Як коронавірусна криза впливає на оренду бізнес-приміщень?
Зараз весь світ переживає кризу в немислимих масштабах. Це означає, що урядам також доводиться вживати надзвичайних заходів. Шкода, яку ця ситуація спричинила і надалі завдає, може бути величезною. Справа в тому, що наразі ніхто не в змозі оцінити масштаби кризи, а також як довго вона триватиме. Незалежно від ситуації, оренда ділових приміщень все ще діє. Це викликає кілька питань. У цій статті ми хочемо відповісти на кілька питань, які можуть виникнути у орендарів або орендодавців ділових приміщень.
Оплата орендної плати
Вам все одно доведеться платити оренду? Відповідь на це питання залежить від обставин справи. У будь-якому випадку слід розрізняти дві ситуації. По-перше, бізнес-приміщення, які більше не можуть використовуватись для ділових цілей, наприклад, ресторани та кафе. По-друге, є магазини, які все ще можуть бути відкритими, але які вирішили закрити свої двері самі.
Орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату на підставі договору оренди. Якщо цього не відбувається, це є порушенням договору. Тепер виникає питання, чи може бути форс-мажор? Можливо, в договорі оренди є домовленості про обставини, за яких може застосовуватися форс-мажор. Якщо ні, застосовується закон . Закон говорить, що форс-мажор має місце, якщо орендар не може нести відповідальність за невиконання зобов'язань; іншими словами, орендар не винен у тому, що він не може сплачувати орендну плату.
Незрозуміло, чи призводить невиконання зобов'язань через коронавірус до форс-мажору. Оскільки такого прецеденту немає, важко судити, яким буде результат у цій справі. Що, однак, відіграє важливу роль, так це договір ROZ (Рада з питань нерухомості), який часто використовується в цьому типі орендних відносин. У цьому договорі претензія щодо зменшення орендної плати стандартно виключена. Питання в тому, чи може орендодавець розумно дотримуватися такої точки зору в поточній ситуації.
Якщо орендар вирішить закрити свій магазин, ситуація буде іншою. Однак, в даний час це не зобов'язане робити, реальність така, що відвідувачів менше, а отже, і менше прибутку. Питання в тому, чи повинна ці обставина бути повністю за рахунок орендаря. Однозначно відповісти на це питання неможливо, оскільки кожна ситуація різна. Це необхідно оцінювати в кожному конкретному випадку.
Несподівані обставини
Як орендар, так і орендодавець можуть посилатися на непередбачені обставини. Загалом, економічна криза несе відповідальність від імені підприємця, хоча в більшості випадків це може бути іншим через коронакризу. Також можна взяти до уваги заходи, які здійснює уряд. Позов за непередбаченими обставинами дає можливість домогтися зміни або розірвання договору оренди через суд.
Це можливо у випадку, якщо орендар більше не може обґрунтовано зобов’язуватися продовжувати угоду. Згідно з парламентською історією, суддя має бути стриманим у цьому питанні. Також ми зараз у ситуації, що суди також закриті: тому швидко отримати вирок буде не просто.
Дефіцит орендованого майна
Орендар може вимагати зменшення орендної плати або компенсації у разі недоліку. Недолік стану майна або будь-який інший стан призводить до того, що орендар не отримує права оренди, на яке мав право на початку дії договору оренди. Наприклад, недоліком можуть бути: дефекти конструкції, протікання даху, цвіль і неможливість отримати дозвіл на експлуатацію через відсутність аварійного виходу.
Суди, як правило, не бажають вирішувати, чи існує обставина, яка має бути на рахунку орендодавця. У будь-якому випадку погане ведення бізнесу через відсутність публіки – це не та обставина, за яку потрібно стягувати орендодавця. Це частина підприємницького ризику. Важливу роль відіграє й те, що в багатьох випадках орендоване майно все ще можна використовувати. Тому більше ресторанів доставляють або забирають свої страви як альтернативу.
Зобов'язання з експлуатації
Більшість договорів оренди комерційних приміщень включають зобов'язання щодо експлуатації. Це означає, що орендар повинен використовувати орендоване комерційне приміщення. За особливих обставин зобов'язання щодо експлуатації може виникати із закону, але це не завжди так. Майже всі орендодавці комерційних та офісних приміщень використовують модельні договори оренди ROZ. Загальні положення, пов'язані з моделями ROZ, стверджують, що орендар використовуватиме орендоване приміщення «ефективно, повністю, належним чином та особисто». Це означає, що орендар несе зобов'язання щодо експлуатації.
Поки що в Нідерландах немає загального урядового заходу про закриття торгового центру чи офісного приміщення. Однак уряд оголосив, що всі школи, заклади харчування та пиття, спортивні та фітнес-клуби, сауни, секс-клуби та кафе мають залишатися закритими по всій країні до подальшого повідомлення. Якщо орендар за розпорядженням уряду зобов'язаний закрити орендоване майно, орендар не несе за це відповідальності.
Це обставина, за яку, відповідно до поточної ситуації в країні, орендар не повинен нести відповідальності. Згідно із загальними положеннями, орендар також зобов'язаний виконувати вказівки уряду. Як роботодавець він також зобов'язаний забезпечити безпечне робоче середовище. Це зобов’язання випливає з того, що працівники не піддаються ризику зараження коронавірусом. За таких обставин орендодавець не може змусити орендаря працювати.
Завдяки охороні здоров'я персоналу та / або замовників, ми бачимо, що орендарі також вирішують добровільно закрити орендоване майно, навіть якщо їм уряд не доручив цього робити. За нинішніх обставин ми вважаємо, що орендодавці не зможуть подати позов про виконання зобов’язання, сплату штрафів або відшкодування збитків. Виходячи з раціональності та справедливості, а також зобов’язання максимально обмежити шкоду з боку орендаря, нам важко уявити, що орендодавець буде заперечувати проти (тимчасового) закриття.
Різне використання орендованого майна
На даний момент заклади харчування та напоїв закриті. Однак заборонено забрати та доставити їжу. Однак договір оренди найчастіше передбачає сувору цільову політику; чим відрізняється відбір ресторану. В результаті орендар може діяти всупереч договору оренди і, можливо, позбавитись штрафу.
У ситуації, що склалася, кожен зобов’язаний максимально обмежити свій збиток. Переключившись на функцію отримання / доставки, орендар дотримується. За цих обставин важко у будь-якій розумності відстояти точку зору, що це суперечить договірній меті. Насправді, наймовірніше, що орендодавець матиме вимоги до орендаря, якщо орендар не зробить усе можливе, щоб продовжувати свою діяльність, щоб мати можливість сплачувати оренду.
Обов'язок обмежити власну шкоду
Іншими словами, кожен зобов’язаний максимально обмежити свою шкоду. Уряд вже оголосив далекосяжні заходи щодо допомоги підприємцям та зменшення їх фінансового тиску. Рекомендується використовувати можливості цих заходів. Якщо орендар відмовляється це зробити, передачу збитків орендодавцеві може вважати важким. Це стосується і навпаки. Тим часом політики також закликали орендодавців зменшити розмір орендної плати протягом найближчого періоду, щоб розподілити ризик.
Хоча орендар і орендодавець мають між собою договірні відносини та принцип «угода є угода». Ми рекомендуємо поговорити один з одним і розглянути можливості. Орендар і орендодавець можуть зустрітися один з одним у ці виняткові часи. Поки орендар не має доходу через закриття, витрати орендодавця також тривають. В інтересах усіх, щоб обидва підприємства вижили та подолали цю кризу.
Таким чином орендар і орендодавець можуть домовитися про те, що орендна плата тимчасово сплачуватиметься частково, а нестачу буде надолужено під час відновлення комерційного приміщення. Ми маємо допомагати один одному по можливості, і, крім того, орендодавцям не вигідні орендарі-банкрути. Адже нового орендаря в наш час знайти нелегко. Який би вибір ви не зробили, не приймайте поспішних рішень і дозвольте нам порадити вам можливості.
Контакти
Оскільки нинішня ситуація настільки непередбачувана, ми можемо уявити, що це може викликати багато питань для вас. Ми пильно стежимо за подіями і раді інформувати вас про останні стан справ. Якщо у вас є якісь питання щодо цієї статті, будь ласка, не соромтеся звертатися до юристів Law & More.
