Дефекти в комерційних приміщеннях: хто ремонтує і коли можна зменшити орендну плату?

Якщо у вашому комерційному приміщенні є дефект, орендодавець, як правило, повинен його усунути на ваше прохання, і ви можете вимагати зниження орендної плати за період, протягом якого дефект обмежує ваше використання приміщення. Основним винятком є ​​ваш договір оренди: більшість комерційних договорів оренди перекладають значну частину обслуговування на орендаря, і це здебільшого дозволено.

Коли є недолік у юридичному сенсі?

Дефект (gebrek) – це будь-який стан або характеристика приміщення, або будь-яка інша обставина, що не відноситься до орендаря, яка перешкоджає оренді приміщення надавати вам користування, на яке ви мали право розраховувати під час укладення договору оренди (стаття 7:204 Цивільного кодексу Нідерландів, BW).

Це визначення ширше, ніж фізичні пошкодження, такі як протікання даху або несправна система опалення. Обставини поза приміщенням також можуть бути дефектом, наприклад, серйозні незручності від будівельних робіт, за які відповідає орендодавець. Важливо те, чи погіршено задоволення, на яке ви могли б обґрунтовано розраховувати.

Не кожен недолік є дефектом. Звичайний знос від звичайного використання не є таким, як і проблема, яку ви самі спричинили. Непокої з боку третіх осіб, які не претендують на право користування приміщенням, таких як грабіжники чи галасливі перехожі, також не є дефектом згідно зі статтею 7:204(3) BW; у такому разі ви повинні самостійно діяти проти цих третіх осіб.

Те, чого ви можете очікувати, також залежить від того, що було домовлено. Якщо ви орендували будівлю, знаючи, що вона стара і потребує ремонту, ви не можете згодом вимагати стандартів новобудови.

Хто має усунути дефект: орендодавець чи ви?

Згідно з основним правилом статті 7:206 BW, орендодавець повинен усунути дефекти на ваше прохання. Це застосовується, окрім випадків, коли ремонт неможливий або вимагає витрат, які не можна обґрунтовано очікувати від орендодавця за даних обставин.

Орендодавець не може уникнути зобов'язання, просто вказавши на витрати. Питання полягає в тому, чи є витрати непропорційними орендній платі та вартості приміщення, а не в тому, чи є ремонт дорогим.

Дрібний ремонт є винятком. Згідно зі статтею 7:217 BW, дрібний ремонт здійснюється за рахунок орендаря. Для житла урядова постанова перелічує, що вважається дрібним ремонтом; для комерційних приміщень це визначається звичаєм та договором оренди. Подумайте про заміну зламаної дверної ручки, вимикача світла або пошкодженого плінтуса. Межа між дрібним ремонтом для вас та капітальним ремонтом для орендодавця не завжди чітка та часто призводить до дискусій.

Як стандартні умови оренди змінюють це?

Комерційні договори оренди майже завжди базуються на стандартних моделях Нідерландської ради з нерухомості (Raad voor Onroerende Zaken, ROZ). Загальні положення цих моделей перекладають багато обов'язків щодо обслуговування з орендодавця на орендаря, такі як внутрішнє обслуговування, обслуговування обладнання та заміна деталей, що зношуються.

Це значною мірою дозволено. Законодавчі норми щодо дефектів, викладені у статтях 7:206–7:208 BW, не є обов'язковими для комерційних приміщень, тому сторони можуть домовитися про інше. Застосовуються два важливі обмеження. По-перше, згідно зі статтею 7:209 BW, орендодавець не може укладати договір про усунення відповідальності за дефекти, про які він знав або повинен був знати під час укладення договору оренди. По-друге, пункт може бути скасований, якщо посилання на нього є неприйнятним згідно зі стандартами розумності та справедливості.

Незалежно від того, чи регулюється ваше приміщення як торгова площа (стаття 7:290 BW) чи як інше комерційне приміщення (стаття 7:230a BW), цього не змінює. Ця відмінність має значення головним чином для захисту від розірвання договору та перегляду орендної плати. Дізнайтеся більше в нашій статті про те, який режим застосовується до вашого комерційного приміщення.

Уважно прочитайте загальні положення перед підписанням і перевірте, яка версія моделі ROZ та який графік технічного обслуговування застосовуються. Вони часто відрізняються від договору до договору.

Що можна зробити, якщо орендодавець не усуне дефект?

Повідомте про дефект письмово, а якщо орендодавець не вживає заходів, надішліть офіційне повідомлення про невиконання зобов'язань (ingebrekestelling). Це повідомлення надає орендодавцю розумний термін для виконання ремонту та вказує, що ви робитимете, якщо термін мине безрезультатно.

Опишіть дефект якомога конкретніше, додайте фотографії та, за потреби, експертний висновок. Зберігайте копії всієї кореспонденції. Повідомлення про невиконання зобов'язань є важливим для двох ваших засобів правового захисту: компенсації та самостійного ремонту, оскільки вони залежать від того, чи орендодавець порушив умови договору.

Зниження орендної плати

Якщо дефект зменшує ваше право користуватися приміщенням, ви маєте право на пропорційне зменшення орендної плати за період існування дефекту (стаття 7:207 BW). Зменшення відображає співвідношення між фактичним користуванням, яке ви маєте, та користуванням, яке ви мали б без дефекту.

Зниження не вимагає повідомлення про невиконання зобов'язань, але вимагає, щоб орендодавець знав про дефект. Ви не маєте права на зниження за період до того, як ви повідомили орендодавця про дефект, якщо тільки орендодавець вже не знав про нього. Саме тому ви повинні повідомляти про кожен дефект письмово та без зволікання.

На відміну від орендарів житлових приміщень, орендарі комерційних приміщень не можуть звертатися до Трибуналу з питань орендної плати (Huurcommissie). Якщо ви та орендодавець не можете домовитися про зниження плати, рішення приймає окружний суд (kantonrechter). Багато договорів оренди ROZ виключають або обмежують право на зниження орендної плати; у межах, описаних вище, таке положення може бути дійсним.

Компенсація

Якщо дефект виник з вини орендодавця, ви можете вимагати компенсацію відповідно до статті 7:208 BW. Це застосовується, наприклад, якщо дефект виник після укладення договору оренди, і орендодавець не здійснив необхідного технічного обслуговування, або якщо дефект вже існував на початку, і орендодавець знав або мав знати про нього.

Збитки можуть включати втрату обороту та витрати, понесені вами для підтримки роботи вашого бізнесу, такі як тимчасове зберігання або альтернативне приміщення. Ви повинні довести збитки та причинно-наслідковий зв'язок з дефектом.

Самостійне усунення дефекту та відшкодування витрат

Якщо орендодавець порушив умови договору, ви можете виконати ремонт самостійно та вирахувати обґрунтовані витрати з орендної плати (стаття 7:206(3) BW). Це право має чіткі обмеження, і його неправильне використання тягне за собою право на позов про відшкодування заборгованості з орендної плати.

По-перше, це має стосуватися дефекту, який орендодавець зобов'язаний усунути. Якщо технічне обслуговування покладається на вас згідно з договором оренди, ви не можете перекладати витрати на нього. По-друге, орендодавець повинен фактично бути в невиконанні зобов'язань: ви повинні бути в змозі довести, що ви надали орендодавцю розумний термін для проведення ремонту, а орендодавець цього не зробив. По-третє, витрати повинні бути розумними та пропорційними дефекту.

Також перевірте, чи обмежує ваш договір оренди можливість взаємозаліку. Загальні положення ROZ зазвичай виключають його. Орендар, який утримує орендну плату без вагомих правових підстав, може зіткнутися з розірванням договору оренди за несплату. Зверніться за консультацією, перш ніж вираховувати щось з орендної плати.

Розірвання договору оренди

Якщо дефект робить використання приміщення повністю неможливим, будь-яка зі сторін може розірвати договір оренди письмовою заявою (стаття 7:210 BW). Якщо дефект робить використання лише частково неможливим, ви можете звернутися до суду з проханням розірвати договір оренди у разі серйозного недоліку. Розірвання договору є далекосяжним кроком для бізнесу і рідко є найкращим першим кроком.

Чи є пункти про звільнення від відповідальності в договорах комерційної оренди дійсними?

Часто так і є, але не завжди. Пункт про звільнення від відповідальності – це положення, за яким орендодавець виключає або обмежує відповідальність за певну шкоду, і загальні положення ROZ містять кілька таких положень.

Суд може скасувати рішення про виправдання, якщо шкода виникла внаслідок умислу або навмисної необережності з боку орендодавця чи його керівництва, або якщо покладатися на це положення є неприйнятним згідно зі стандартами розумності та справедливості. Також застосовується обмеження статті 7:209 BW щодо дефектів, про які орендодавець знав або мав знати спочатку.

Якщо пункт є частиною загальних положень та умов, його можна анулювати як необґрунтовано обтяжливий відповідно до статті 6:233 BW. Для споживачів це легко припустити; між підприємствами планка набагато вища. Більші компанії, такі як компанії, які публікують свої річні звіти або мають 50 чи більше працівників, взагалі не можуть посилатися на цей захист (стаття 6:235 BW).

Перевірте договір оренди перед підписанням, особливо якщо це великі приміщення або довгострокова оренда. Розподіл технічного обслуговування та положення про звільнення від відповідальності визначають, хто несе ризики, які можуть легко сягати значних сум.

Чи можна скоригувати орендну плату через стан приміщення?

Згідно зі статтею 7:290 BW, для торгових та готельних приміщень будь-яка сторона може звернутися до районного суду з проханням встановити орендну плату на рівні аналогічних приміщень у цьому районі. Для інших комерційних приміщень згідно зі статтею 7:230a BW таке законне право відсутнє.

Згідно зі статтею 7:303 BW, запит може бути поданий після закінчення узгодженого терміну, а потім щоразу через п'ять років після останнього встановлення орендної плати. Суд базує нову орендну плату на середній орендній платі за аналогічні приміщення в цьому районі за попередні п'ять років і повинен спочатку отримати висновок експерта.

Для інших комерційних приміщень згідно зі статтею 7:230a BW орендна плата може змінюватися лише за домовленістю, зазвичай шляхом індексації. Перегляд орендної плати не є засобом правового захисту від дефекту, але стан приміщення може відігравати певну роль в оцінці.

Що вам слід перевірити як орендарю?

Дійте швидко та письмово. Згідно зі статтею 7:207(2) BW, ви втрачаєте знижку орендної плати за період до того, як орендодавець дізнався про дефект.

• Повідомте орендодавця про дефект письмово, додавши фотографії та дату.
• Перевірте у вашому договорі оренди та загальних положеннях ROZ, хто несе цей вид обслуговування та чи виключається зменшення або залік орендної плати.
• Якщо орендодавець не відповідає, надішліть повідомлення про невиконання зобов'язань у розумний термін.
• Зафіксуйте наслідки для вашого бізнесу, такі як втрата обороту та додаткові витрати.
• Не утримуйте орендну плату та не ремонтуйте дефект самостійно, доки не будуть виконані умови статті 7:206(3) BW.

Якщо ви розглядаєте можливість повного розірвання договору оренди, прочитайте нашу статтю про розірвання комерційного договору оренди , яка охоплює строки попередження та підстави. Законодавчі норми щодо дефектів містяться в Книзі 7 Цивільного кодексу, доступній на сайті wetten.overheid.nl.

Що вам слід перевірити як орендодавцю?

Відповідайте на кожне повідомлення про дефекти письмово та протягом розумного періоду. У разі порушення вами зобов'язань орендар може усунути недоліки за ваш рахунок та вимагати відшкодування збитків відповідно до статті 7:208 BW.

• Перевірте, чи є повідомлена проблема дефектом згідно зі статтею 7:204 Закону про оренду житла (BW) чи незначним ремонтом для орендаря згідно зі статтею 7:217 Закону про оренду житла.
• Перевірте, що вказано в договорі оренди та графіку технічного обслуговування щодо того, хто несе відповідальність за цей ремонт.
• Зафіксуйте відомі дефекти на початку договору оренди, оскільки стаття 7:209 BW не дозволяє вам покладатися на звільнення від відповідальності за них.
• Сплануйте ремонт та повідомте орендаря про дату письмово.
• Ведіть план технічного обслуговування будівлі, щоб дефекти не залишалися, а не накопичувалися непрямі збитки.

Що ми можемо зробити для вас з дефектами в комерційних приміщеннях?

Наші юристи з питань оренди консультують орендарів та орендодавців комерційних приміщень з питань дефектів, технічного обслуговування та орендної плати.

• Ми переглядаємо ваш договір оренди та загальні положення ROZ, щоб встановити, хто несе витрати на ремонт.
• Ми складаємо акт про дефекти та повідомлення про невиконання зобов'язань у розумні терміни.
• Ми розраховуємо пропорційне зниження орендної плати та вимогу про відшкодування втраченого обороту.
• Ми оцінюємо, чи можна скасувати положення про звільнення від відповідальності відповідно до статті 7:209 або 6:248 Цивільного кодексу.
• Ми ведемо провадження в районному суді щодо зменшення орендної плати, збитків або заборгованості з орендної плати.

Резюме

• Дефект – це будь-яка обставина, не пов’язана з вами, яка перешкоджає отриманню задоволення, на яке ви могли розраховувати (стаття 7:204 BW).
• За законом, орендодавець повинен усунути дефекти, за винятком дрібного ремонту, але в комерційних договорах оренди технічне обслуговування часто перекладається на орендаря.
• Ви маєте право на пропорційне зниження орендної плати з моменту, коли орендодавець дізнається про дефект, якщо ваш договір оренди не виключає це на підставі законних підстав.
• Самостійний ремонт із заліком та компенсацією вимагає, щоб орендодавець був у стані прострочення, тому спочатку надішліть повідомлення про прострочення.
• Орендодавець не може виключити відповідальність за недоліки, про які він знав або повинен був знати під час укладення договору оренди.

Часті питання