Дефекти в новобудові в Нідерландах: відповідальність, терміни та засоби правового захисту

За дефекти новозбудованого будинку в Нідерландах відповідальність несе підрядник будівництва, а не продавець ділянки. З 1 січня 2024 року підрядник також несе відповідальність за дефекти, які не були виявлені під час передачі, якщо він не доведе, що вони не можуть бути віднесені до нього (стаття 7:758(4) Цивільного кодексу Нідерландів, BW).

Ваша позиція залежить від трьох речей: звіту про доставку, того, як швидко ви подасте письмову скаргу, та термінів, передбачених статтею 7:761 BW. Претензія дійсна протягом двох років після подання вами заперечення, а для будівлі – у будь-якому випадку через двадцять років після доставки. У цій статті пояснюються правила нідерландського будівельного законодавства , гарантійні схеми та способи забезпечення дотримання ваших прав.

Хто несе відповідальність за дефекти в новозбудованих будинках?

Підрядник будівництва відповідає за будинок; продавець або забудовник відповідає за ділянку. Новозбудований будинок зазвичай купується за договором купівлі-продажу та будівництва (koop-en aannemingsovereenkomst), який поєднує продаж землі з договором будівництва відповідно до статей 7:750 та наступних BW.

Скарги щодо будинку подаються стороні, яка зобов'язалася його будувати, як зазначено в угоді. Скарги щодо землі, такі як забруднення ґрунту або обмеження права власності, підпадають під правила купівлі-продажу: згідно зі статтею 7:17 BW, ділянка повинна мати якості, на які ви мали право розраховувати.

Оскільки продаж стосується житла, придбаного споживачем, він має бути оформлений у письмовій формі, і у вас є триденний період на охолодження згідно зі статтею 7:2 BW. Використовуйте його для перевірки технічного опису, креслень та графіка платежів: вони є критерієм для кожної наступної скарги. Перевірка перед підписанням цінніша за подальшу суперечку.

Що вважається дефектом?

Дефектом вважається будь-який аспект, за яким поставлений будинок не відповідає умовам договору або будівельним нормам. Будівельні норми викладено в Декреті про будівлі в житловому середовищі (Besluit bouwwerken leefomgeving) з моменту набрання чинності Законом про навколишнє середовище та планування (Omgevingswet) 1 січня 2024 року.

Будинок, який відповідає кресленням, але порушує будівельні правила, все одно вважається дефектним. Незначні відхилення, які не впливають на використання, вартість чи безпеку, зазвичай виправдовують лише ремонт. До серйозних дефектів належать зміщення фундаменту, руйнування несучих елементів, потрапляння води та небезпечні установки.

Що змінилося згідно із Законом про забезпечення якості будівництва?

Закон про забезпечення якості будівництва (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) набув чинності 1 січня 2024 року. Для простих будівель 1 класу наслідків, таких як односімейні будинки, незалежний гарант якості (kwaliteitsborger) тепер перевіряє будівництво замість муніципалітету.

Зміни у приватному праві застосовуються до будівельних договорів загалом і зміцнюють ваше становище як покупця.

• Згідно зі статтею 7:758(4) Закону про торговельні відносини (BW), підрядник несе відповідальність за дефекти, не виявлені під час передачі, окрім випадків, коли вони не можуть бути віднесені до його вини. Для споживача це правило є обов'язковим.
• Згідно зі статтею 7:757a BW, підрядник повинен передати вам файл (consumentendossier) під час отримання, який підтверджує відповідність роботи узгодженим вимогам.
• Підрядник повинен письмово, чітко та вчасно попередити вас про помилки в завданні та їх наслідки.
• Згідно зі статтею 7:765a Закону про будівельні матеріали (BW), підрядник повинен письмово повідомити вас, чи застрахована або захищена робота від дефектів та неплатоспроможності, і як саме.

Згідно зі статтею 7:768 BW, ви можете внести останні 5% від ціни договору на депозит нотаріуса з цивільного права. Починаючи з Wkb, нотаріус повертає їх підряднику лише після того, як ви зможете сказати, чи хочете ви залишити їх собі через дефекти. Не повертайте їх у день передачі: це ваш найсильніший практичний важіль.

Чому доставка така важлива?

Під час передачі (oplevering) ризик переходить до вас, і підрядник звільняється від відповідальності за дефекти, які ви обґрунтовано повинні були виявити на той момент (стаття 7:758 BW). Тому все, що ви можете побачити, має бути зафіксовано у акті передачі (proces-verbaal van oplevering).

Огляньте будинок разом з незалежним будівельним інспектором, перевірте роботу систем, відкрийте кожне вікно та двері та сфотографуйте все. Не підписуйте бездоганний звіт на підставі усної обіцянки та переконайтеся, що кожен дефект точно описаний із зазначенням терміну його усунення.

Типові контракти на голландському ринку нового будівництва передбачають тримісячний період технічного обслуговування після поставки. Протягом цього періоду підрядник повинен усунути недоліки, зазначені у звіті, та будь-які нові дефекти. Після закінчення цього періоду ваші законні права та будь-яке гарантійне покриття залишаються чинними.

Які терміни застосовуються?

Два окремі годинники працюють. По-перше, ви повинні подати протест протягом розумного часу після того, як ви виявили або обґрунтовано повинні були виявити дефект (стаття 6:89 BW). Для житла немає фіксованого двомісячного терміну, але місяці очікування без письмової скарги можуть коштувати вам вашої позову.

По-друге, згідно зі статтею 7:761 BW, претензія щодо дефекту втрачає чинність через два роки після подання вами протесту. Якщо ви надали підряднику термін для ремонту, два роки починаються з моменту закінчення цього терміну або з моменту, коли підрядник чітко дає зрозуміти, що він не буде ремонтувати. У будь-якому випадку, претензія втрачає чинність через двадцять років після поставки будівлі та через десять років для інших робіт.

Ви перериваєте перебіг строку позовної давності письмовою вимогою, яка чітко резервує ваше право (стаття 3:317 BW). Якщо є сумніви щодо дати, надішліть їх.

Що додають Вонінгборг та SWK?

Більшість новозбудованих будинків зареєстровані в гарантійній установі, на практиці у Вонінборзі або SWK. Це договірний захист на додаток до законодавчих норм; він не є автоматичним, тому перевірте договір і попросіть гарантійний сертифікат.

Схема покриває два ризики: неплатоспроможність підрядника до завершення робіт та дефекти готового будинку протягом періоду, встановленого чинним гарантійним положенням, з довшим періодом для серйозних дефектів. Схема має власну процедуру повідомлення та терміни, і вона виключає нормальний знос, роботу, виконану самостійно або третіми особами, та зазвичай непрямі збитки. Скарга за схемою не перериває вашу претензію до підрядника, і навпаки.

Як ви забезпечуєте виконання своєї вимоги?

Почніть письмово. Опишіть дефект, коли він виник і від якої частини технічного опису або креслень він відрізняється, а також вкажіть розумний термін для його усунення. Цей лист є повідомленням про невиконання зобов'язань (ingebrekestelling) згідно зі статтею 6:82 BW.

Якщо підрядник оскаржує причину, вирішальним зазвичай є висновок незалежного експерта. Якщо інша сторона не погоджується з замовленим вами звітом, ви можете звернутися до суду з проханням про проведення попередньої експертної оцінки (voorlopig deskundigenbericht) або попереднього допиту свідків до початку провадження.

Якщо підрядник не виконує свої зобов'язання, ви можете вимагати ремонту, доручити виконання роботи іншим особам та вимагати відшкодування витрат як збитків відповідно до статті 6:74 BW або, у серйозних випадках, розірвати договір відповідно до статті 6:265 BW. Ви також можете призупинити сплату ще невиконаних платежів.

Багато договорів про нове будівництво передають спори на розгляд будівельного арбітражу або до комітету з розгляду спорів згідно з гарантійною схемою. Згідно зі статтею 6:236(n) BW, споживачеві має бути надано щонайменше один місяць, щоб обрати суд загальної юрисдикції. У невідкладних випадках, таких як активне проникнення води, залишаються доступними процедури тимчасового захисту (kort geding).

Що вам слід перевірити як покупцю?

Як покупець, ви повинні вчасно фіксувати та повідомляти про дефекти. Перевірте ці пункти.

• Чи кожен видимий дефект точно описаний у підписаному акті доставки із зазначенням дати ремонту?
• Чи було внесено 5% до нотаріуса, і чи повідомили ви нотаріуса письмово, що хочете зберегти їх собі, поки недоліки відкриті?
• Ви отримали досьє споживача та письмову інформацію щодо страхування та безпеки?
• Чи зареєстровано житло у Вонінборзі чи SWK, і які терміни повідомлення в цій схемі?
• Чи подали ви письмовий протест у розумний термін, і чи знаєте ви, коли закінчується дворічний період дії статті 7:761 BW?

Що вам слід перевірити як підряднику чи забудовнику?

Як підрядник, ви несете тягар доказування дефектів, виявлених після поставки. Перевірте ці пункти.

• Ви надали клієнту споживчий файл під час доставки, як того вимагає стаття 7:757a BW?
• Чи попереджали ви клієнта письмово про помилки в дизайні або інструкціях та їх наслідки?
• Ви письмово повідомили споживача про страхування та безпеку перед підписанням?
• Чи є ваша документація щодо матеріалів, перевірок та фотографій під час будівництва достатньо повною, щоб показати, що пізніший дефект не пов'язаний з вами?
• Чи пропонує ваш договір споживачеві одномісячний вибір звернення до суду загальної юрисдикції, якщо він містить арбітражне застереження?

Що ми можемо зробити для вас з дефектами в новозбудованому будинку?

Наші юристи з нерухомості допомагають покупцям, підрядникам та забудовникам у спорах, пов'язаних з новим будівництвом.

• Ми перевіряємо договір купівлі-продажу та будівництва перед його підписанням.
• Ми перевіряємо акт про передачу та радимо утримати 5% у нотаріуса.
• Ми складаємо письмовий протест та повідомлення про невиконання зобов'язань, а також розраховуємо терміни згідно зі статтею 7:761 Цивільного кодексу.
• Ми організовуємо експертне обстеження або попередній допит свідків.
• Ми ведемо справу в суді, арбітражній колегії або комітеті з врегулювання спорів.

Резюме

• Підрядник відповідає за дефекти будинку; продавець відповідає за ділянку.
• З 1 січня 2024 року підрядник несе відповідальність за дефекти, не виявлені під час передачі, якщо він не доведе, що вони не відносяться до нього (стаття 7:758(4) BW).
• Зафіксуйте всі видимі дефекти у акті про передачу та збережіть 5% у нотаріуса, поки дефекти відкриті.
• Подайте письмовий протест протягом розумного строку; претензія дійсна протягом двох років після вашого протесту та не пізніше двадцяти років після поставки.
• Страхування від Вонінгборгу або SWK надається до ваших законних прав і має власні терміни дії.

Часті питання