Нідерландське будівельне законодавство: договори, дозволи та відповідальність підрядника

У будівельному проекті в Нідерландах ваше правове становище визначається головним чином договором, стандартними умовами (зазвичай UAV 2012 або UAV-GC 2005) та специфікаціями, а прогалини заповнює Цивільний кодекс Нідерландів (BW). З 1 січня 2024 року Закон про забезпечення якості будівництва (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) покладає відповідальність на підрядника за дефекти, не виявлені під час передачі, якщо вони не можуть бути віднесені до нього.

Будівельний договір – це договір підряду (aanneming van werk) згідно зі статтею 7:750 BW: підрядник будує та постачає фізичну роботу за певну плату поза трудовими відносинами. У цій статті пояснюються договори, дозволи, обов'язки та відповідальність підрядника, а також способи вирішення спорів.

Які правила регулюють будівельний проект?

Більшість професійних проектів використовують стандартні умови. UAV 2012 використовується для традиційних контрактів, де клієнт надає проєктування; UAV-GC 2005 використовується для комплексних контрактів, де підрядник також проєктує. Ці умови регулюють відхилення, затримки, завершення та відповідальність, і вони застосовуються лише тоді, коли вони прямо заявлені як застосовні в контракті.

Крім того, застосовуються законодавчі норми, викладені у статтях 7:750 та наступних Законах Банку, і деякі з них не можуть бути скасовані на шкоду споживачеві-клієнту. Розумність та справедливість (стаття 6:248 Закону Банку) також можуть додавати зобов'язання до того, що буквально зазначено в договорі, але чіткі письмові умови залишаються найкращим захистом.

Що має містити контракт?

У договорі має бути зазначено принаймні обсяг робіт, ціну та механізм ціноутворення, графік оплати, дату завершення, вимоги до якості, гарантії та процедуру внесення змін (meer- en minderwerk). Також має бути зазначено, які стандартні умови застосовуються та яка інстанція вирішує спори: цивільні суди чи арбітраж.

Які дозволи вам потрібні?

З 1 січня 2024 року Закон про довкілля та планування (Omgevingswet) регулює отримання дозволів на будівництво, екологічні заходи та знесення. Для більшості будівельних робіт вам потрібен дозвіл на екологічний та плановий ремонт (omgevingsvergunning), на який подається заявка через Omgevingsloket, а рішення зазвичай видається муніципалітетом.

Згідно зі статтею 16.64 Omgevingswet, орган влади повинен прийняти рішення протягом восьми тижнів і може один раз продовжити цей термін максимум на шість тижнів. Якщо застосовується подовжена процедура (стаття 16.65 Omgevingswet), термін прийняття рішення становить шість місяців згідно зі статтею 3:18 Закону про загальне адміністративне право (Awb). Врахуйте ці терміни у своєму плануванні.

Технічні вимоги до будівель, включаючи енергоефективність та безпеку, викладені в Декреті про будівлі в житловому середовищі (Besluit bouwwerken leefomgeving). На будівельному майданчику Закон про умови праці (Arbowet) вимагає оцінки ризиків, заходів безпеки та інструктажу працівників під наглядом Нідерландського управління праці (Nederlandse Arbeidsinspectie).

Які основні юридичні обов'язки підрядника?

Підрядник повинен виконати роботу, яка відповідає умовам договору та не має дефектів. Згідно зі статтею 7:754 BW, він також повинен попередити клієнта про помилки в завданні, в проєктах, кресленнях, розрахунках або матеріалах клієнта, а також про ґрунт, наскільки йому було відомо або мало бути відомо про них.

Для будівельних робіт це попередження має бути надано письмово, однозначно та своєчасно, і має вказувати на можливі наслідки (стаття 7:754(2) BW). Підрядник, який мовчить, може нести відповідальність за заподіяну шкоду, навіть якщо клієнт доручив виконання неналежного проекту.

Коли підрядник несе відповідальність за дефекти після поставки?

Згідно зі статтею 7:758(4) BW підрядник будівельних робіт несе відповідальність за дефекти, які не були виявлені під час передачі, окрім випадків, коли вони не можуть бути віднесені до нього. Стосовно споживача це правило не може бути скасовано; стосовно бізнес-клієнта воно може бути лише прямо виключено в договорі.

Претензія щодо дефекту втрачає давність через два роки після подання клієнтом претензії (стаття 7:761(1) BW). Для будівельних робіт термін позовної давності в будь-якому випадку становить двадцять років після поставки (стаття 7:761(2) BW). Відповідальність за відомі приховані дефекти, які підрядник приховав, не може бути виключена або обмежена (стаття 7:762 BW).

Які додаткові правила захищають споживачів?

Коли приватна особа замовляє будівництво будинку, застосовуються статті 7:765–7:769 BW. Згідно зі статтею 7:768 BW, споживач може утримати до 5% ціни договору з останнього внеску та внести її нотаріусу цивільного права (notaris) як забезпечення усунення дефектів, виявлених під час доставки.

Як вирішуються будівельні спори?

Багато контрактів спочатку вимагають переговорів або посередництва. Там, де застосовується UAV або UAV-GC, спори часто передаються до Арбітражної ради будівельної промисловості (Raad van Arbitrage voor de Bouw), яка залучає арбітрів з технічними знаннями. Без арбітражного застереження рішення приймає окружний суд або підрайонний суд (kantonrechter) для позовів до 25 000 євро.

У термінових справах, таких як зупинений проект або оскаржена банківська гарантія, ви можете розпочати спрощене провадження (kort geding) до судді з питань попереднього розгляду. Цей суддя виносить попереднє рішення, зазвичай протягом кількох тижнів, тоді як основний спір вирішується пізніше.

Що вам слід перевірити як підряднику?

• Чи прямо зазначено в договорі, що застосовується БПЛА 2012 року або БПЛА-GC 2005 року.
• Чи попереджали ви клієнта письмово про помилки в дизайні або матеріалах (стаття 7:754 BW).
• Чи узгоджені письмові зміни до виконання роботи.
• Чи прямо зазначено будь-яке обмеження вашої відповідальності згідно зі статтею 7:758(4) Закону про комерційні товариства.
• Чи дозвіл надано та остаточний, перш ніж ви почнете.

Що вам слід перевірити як клієнту?

• Чи зафіксовано в договорі обсяг, ціна та дата завершення.
• Чи обмежує договір відповідальність підрядника за приховані дефекти.
• Чи ви фіксуєте всі дефекти письмово під час доставки.
• Чи ви негайно скаржитеся на пізніші дефекти, враховуючи дворічний період, передбачений статтею 7:761 BW.
• Як споживач: чи використовуєте ви своє право утримувати 5% згідно зі статтею 7:768 Цивільного кодексу.

Що ми можемо зробити для вас у сфері будівельного законодавства?

Наші юристи з будівництва та нерухомості допомагають підрядникам та клієнтам:

• Ми переглядаємо ваш будівельний договір та відповідні умови БПЛА або UAV-GC, перш ніж ви його підпишете.
• Ми складаємо письмові попередження відповідно до статті 7:754 Закону про комерційні відносини та повідомлення про невиконання зобов'язань.
• Ми оцінюємо претензію щодо дефектів та її строк позовної давності відповідно до статті 7:761 BW.
• Ми ведемо провадження в Раді арбітражу будівельної промисловості або в районному суді.
• Ми розпочинаємо спрощене провадження (kort geding), коли проект блокується.

Резюме

• Контракт, БПЛА або БПЛА-ГК та специфікації вирішують більшість питань; статті 7:750 та наступні BW заповнюють прогалини.
• З 2024 року підрядник несе відповідальність за дефекти, не виявлені під час передачі, окрім випадків, коли вони не пов'язані з ним (стаття 7:758(4) BW).
• Підрядник повинен письмово попередити клієнта про помилки в проекті або матеріалах (стаття 7:754 BW).
• Рішення про виключення з процесу приймається протягом восьми тижнів плюс максимум шість тижнів або шести місяців у розширеній процедурі.
• Претензії щодо дефектів втрачають чинність через два роки після подання претензії та не пізніше двадцяти років після поставки.

Часті питання