Erfpacht: пояснення для покупців щодо довгострокової оренди землі в Нідерландах

Якщо ви купуєте житло в Нідерландах, а особливо в Amsterdam, у деталях може бути зазначено, що майно є на ерфпахтіТоді ви купуєте не землю, а обмежене речове право на чиюсь землю на умовах, складених цим землевласником, іноді століття тому. Ці умови визначають, скільки ви платите, на який термін і чи взагалі банк надаватиме позику.

Що таке erfpacht у нідерландському речовому праві

Erfpacht – це обмежене речове право ( beperkt recht ), яке надає його власнику, erfpachter , право володіти та користуватися нерухомим майном, що належить іншій особи (ст. 5:85 BW). Землевласник залишається власником землі. Право erfpachter є речовим, а не договірним правом: воно зареєстроване в Земельному реєстрі (Kadaster), його можна продати, закласти та успадкувати, і воно залишається чинним після продажу землі.

Документ може зобов'язати ерфпахтера сплачувати періодичну суму, канон або земельну ренту (ст. 5:85 BW). Канон не є юридично обов'язковим, але майже всі житлові ерфпахти мають його. В іншому випадку ерфпахтер має загалом ті ж права користування, які мав би власник (ст. 5:89 BW), включаючи плоди майна та право здавати його в оренду, а ремонт покладається на нього. Чого він не може робити, так це змінювати призначення майна або виконувати роботи, умови яких залишаються за згодою власника.

Повне володіння ( volle eigendom ) є постійним, його збереження не вимагає жодних витрат і підлягає лише загальному праву. Erfpacht здійснюється на чужій землі, регулюється умовами цього власника та може бути переглянутий або припинений. Квартира на erfpacht з діючим каноном зазвичай коштує менше, ніж така ж квартира у повній власності, і ця різниця не завжди помітна в ціні, що пропонується.

Erfpacht, opstal та оренда будівлі

• Ерфпахт надає право володіти та користуватися чужою землею (ст. 5:85 BW). Будівлі на ділянці зазвичай є частиною права erfpacht.
• Опстал, право забудови (ст. 5:101 BW), дає право мати або купувати будівлі, споруди чи насадження на чужій землі або над нею, порушуючи правило, що будівля належить власнику землі. Воно може мати плату, яка називається відплата, і часто надається як залежне право поряд з erfpacht або договором оренди — для кабелю, сонячних панелей — хоча може існувати і самостійно. Законодавчі норми щодо erfpacht відповідно застосовуються до права забудови (ст. 5:104 BW).
• Оренда, оренда будівлі або житла, є договором, а не речовим правом: немає реєстрованого інтересу, немає іпотеки, і застосовуються правила оренди Книги 7 BW. Орендар сплачує орендну плату за проживання; орендар платить канону за майнове право, яким він володіє і може продати.

Договір та загальні умови

Право на отримання викупного майна створюється нотаріальним актом та реєструється в публічних реєстрах. Право на отримання викупного майна встановлює окремі умови — ділянку, термін, початковий канон, дозволене використання — а потім майже завжди оголошує набір застосовних загальних умов . Ці загальні умови є суттю угоди: механізм перегляду, правила викупу, вимоги щодо згоди, режим компенсації, повноваження на розірвання.

Умови року випуску регулюють

Це той момент, який найчастіше не помічають, і він є вирішальним. Муніципалітет має не один набір умов, а низку, виданих у різні роки, кожна з яких регулює ділянки, надані за ним. AmsterdamСерії ідентифікуються за роком випуску — серед них AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 та 2016, з яких AB 1994, AB 2000 та AB 2016 є серіями, що зустрічаються найчастіше сьогодні. Відмінності не косметичні: старіші набори можуть надавати власнику широкі свободи щодо перегляду та звужувати права на компенсацію.

Питання ніколи не стоїть на «які умови erfpacht у цьому місті?», а на «який набір застосовується до цієї ділянки?». Відповідь знаходиться в Кадастрі: акт про встановлення та будь-які пізніші акти про внесення змін до них називають умови за роками. Попросіть свого нотаріуса отримати акт та повний текст цих умов і прочитати їх — не короткий виклад, не параграф агента.

Земельна орендна плата (канон)

Канон – це періодична плата за користування землею. Звичайна структура – ​​це канонічний відсоток, що застосовується до оціночної вартості землі, отриманий за залишком, з частки вартості нерухомості або з таблиць. Amsterdam Цей фактор є коефіцієнтом buurtstraatquote, який виражає вартість землі як частку вартості нерухомості на відповідній вулиці.

Між переглядами більшість сучасних умов щорічно індексують канон відповідно до індексу споживчих цін. Індексація не є переглядом: вона відстежує інфляцію та є передбачуваною, тоді як перегляд скидає базову вартість землі та може примножити канон. Несплата зрештою може коштувати орендареві самого права.

Три типи ерфпахту

В англійській мові слова «voortdurend » та «eeuwigdurend» перекладаються як «perpetual» (вічний). Це не одне й те саме, і різниця коштує чимало грошей. Право на вічне право тривалості також може мати канон, викуплений лише на певний період: тривалість та викуп – це окремі питання.

Перегляд наприкінці періоду: найбільший фінансовий ризик

Для продовження erfpacht кінець періоду - це момент, коли землевласник може скинути канон до поточної вартості землі. Оскільки періоди тривають десятиліттями, а вартість міської землі в Нідерландах різко зросла, новий канон може бути значно кратним старому.

• Це не поступово. Збільшення відбувається одноразово, у дату, встановлену десятиліттями раніше.
• Механізм залишається в старому стані. У деяких старих моделях власник має широкі повноваження, а оскарження обмежується процедурою оцінки, а не судом.
• Кредитори дивляться вперед. Наближення дати перегляду впливає як на ваш кредит, так і на ринок перепродажу, з яким ви зіткнетеся.

Перед підписанням встановіть дату закінчення поточного періоду, механізм перегляду та — якщо опубліковані орієнтовні цифри — яким буде канон, якщо його переглянути сьогодні. Якщо перегляд триває, необхідно ознайомитися з пропозицією та будь-якими запереченнями.

Купівля орендної плати за нерухомість (afkoop)

Замість сплати канону, страхувальник може викупити його за певну суму. Afkoop на певний період передплачує канон на решту поточного періоду; коли цей період закінчується, зобов'язання поновлюється на переглянутих умовах, тому майно, рекламоване як «викуплене каноном», може бути покрите лише до дати, яка зараз досить близька. Eeuwigdurende afkoop анулює канон назавжди, без можливості подальшого перегляду.

Викуп – це не купівля землі: право власності залишається у власника, припиняється лише платіжне зобов'язання, а умови все ще регулюють використання та згоду. Чи потрібно пропонувати викуп, як він розраховується та чи можна його зробити в середині періоду, визначається умовами, а не загальним законодавством. Це оформлюється нотаріальним актом та реєструється. Податковий режим дотримується наступного розмежування: якщо нерухомість є основним місцем проживання платника податків, періодичний канон вираховується у полі 1, тоді як сама сума викупу – ні, хоча відсотки за позикою, взятою для фінансування викупу, вираховуються.

Amsterdamвід продовження до постійного erfpacht

Amsterdam Ось чому ця тема важлива для більшості іноземних покупців: значна частина житлового фонду міста розташована на муніципальних землях, що історично продовжує erfpacht з періодичним переглядом.

З 2016 року муніципалітет почав видавати безстрокові erfpacht на нові гранти відповідно до нового набору загальних умов та відкрив схему, що дозволяє існуючим орендарям, що продовжують користуватися послугами орендаря, перейти до іншого орендаря ( overstappen ). Орендар подає заявку на пропозицію, вказуючи безстрокову суму оренди або безстроковий викуп, розрахований на основі вартості землі на момент відліку; прийняття призводить до оформлення акта про внесення змін, який реєструється в Кадастрі.

Фінансово важливим моментом є контрольна дата та знижка. Заявки, подані до 8 січня 2020 року, розраховувалися на більш вигідних умовах, ніж пізніші: ця дата є контрольною датою, яка регулює право на пільгову премію за перехід та знижку на вартість землі, причому сама вартість землі виводиться з вартості нерухомості за допомогою buurtstraatquote. З того часу для тих, хто пропустив цю дату, були запроваджені домовленості про надання другого шансу, кожна на своїх власних умовах та зі своєю власною кінцевою датою, і вони встановлюються виключно муніципалітетом, а не законом. Тому, чи відкрито вікно для конкретної нерухомості, і на основі якого розрахунку, слід з'ясувати з опублікованої муніципалітетом схеми, перш ніж брати на себе зобов'язання: запитайте у продавця про будь-які вже видані пропозиції та перевірте поточний термін безпосередньо в муніципалітеті. Різниця між однією основою розрахунку та іншою сягає десятків тисяч євро.

Три практичні моменти, правильні як підхід станом на 29 серпня 2026 року:

• Встановіть, що має продавець. Безперервна ерфпахт; безперервна ерфпахт із заявкою на перехід, але не завершеною; безстрокова ерфпахт з індексованим каноном; та безстрокова ерфпахт, викуплена назавжди, – це чотири різні активи за чотирма цінами.
• Пропозиція — це не перехід. Доки не буде оформлено та зареєстровано акт про внесення змін, нерухомість залишається за старим режимом. Чи може покупець прийняти невиконану пропозицію та до якого терміну, залежить від умов схеми.
• Муніципальні схеми змінюються. AmsterdamПолітика erfpacht оскаржується та неодноразово змінювалася; терміни, знижки, коефіцієнти вартості землі та канонічні відсотки відрізняються з року в рік. Ніщо з цього не є ситуацією на день покупки.

Приватний erfpacht: забудовники, корпорації та інституційні власники

Землю також здають у довгострокову оренду забудовники, житлові корпорації, інституційні інвестори, благодійні фонди та приватні землевласники. Закон той самий; умови часто відрізняються.

Приватні умови, як правило, менш сприятливі у впізнаваних аспектах: коротші або фіксовані терміни без продовження; перегляд через коротші проміжки часу, іноді кожні п'ять або десять років; перегляд прив'язаний до вартості нерухомості, а не землі, тому власні покращення орендаря сприяють збільшенню; компенсація виключена або обмежена; вимоги щодо широкої згоди на здачу в оренду, переробку та продаж. Деякі схеми, що продаються покупцям, які вперше купують нерухомість, де продавець зберігає землю, щоб знизити ціну, є конструкціями erfpacht такого роду.

Муніципалітет — це постійна інституція з політичними обмеженнями та зацікавленістю у функціонуванні ринку житла; приватний землевласник володіє інвестиціями. Приватний erfpacht не є поганим з цієї причини, але ніколи не припускайте, що його умови схожі на муніципальні, про які покупець, можливо, читав.

Компенсація після закінчення терміну оренди

Коли право на ерфпахт закінчується, колишній ерфпахтер, в принципі, має право на компенсацію вартості будівель, споруд та насаджень, які він збудував сам або придбав у свого попередника за плату (ст. 5:99 BW), і може утримувати майно до виплати цієї компенсації (ст. 5:100 BW).

Мають значення дві кваліфікаційні вимоги. Право може бути обмежене або виключене актом у межах, дозволених законом, і старі приватні умови часто це роблять. І це компенсація за будівлі, а не за розрив між вартістю оренди та вільної власності: орендар, тимчасове право якого закінчується, не отримує ринкову вартість житла. Там, де в умовах йдеться про «вартість будівель», все вирішує база оцінки.

Позиція іпотечного кредитора

Право на erfpacht може бути закладено, і більшість голландських кредиторів надають позику під орендовану нерухомість. Чи надасть кредитор позику під вашу нерухомість, майже повністю залежить від загальних умов. Кредитори оцінюють тип права та, якщо воно тимчасове, термін, що залишився до закінчення терміну позики; чи є канон фіксованим, індексованим чи відкритим для перегляду, і коли настає наступний перегляд; чи може розірвання договору знищити забезпечення; чи потрібно повідомляти кредитора та дозволяти йому виправляти невиконання зобов'язань; і чи залишається компенсація в кінці.

Дві речі роблять це практичним. Стандартні умови великих муніципалітетів загалом приймаються основними кредиторами, тому купівля за ними рідко викликає питання фінансування. Приватний erfpacht є складнішим випадком, оскільки умови є такими, якими їх склав землевласник. У цьому випадку прийнятність будівництва має бути встановлена ​​для цього конкретного набору умов з кредитором та, якщо він залучений, з іпотечним гарантом. Якщо запитується національна іпотечна гарантія (NHG), позиція публікується. Згідно з умовами та стандартами NHG, чинними з 1 січня 2026 року, традиційні конструкції erfpacht приймаються за умови, що оренда, укладена до 1 січня 1992 року, повинна мати принаймні половину терміну кредиту. Будівництво, яке не є традиційним, та будь-яка форма підтримки покупців ( koperssteun ) повинні бути прийняті самим NHG, і NHG публікує список прийнятих нею конструкцій. Будівництво, яке не входить до цього списку, не буде фінансуватися NHG.

Умова фінансування ( financieringsvoorbehoud ) нічого не захищає, якщо заява з доданими умовами оренди ніколи не надійшла до кредитора.

Продаж: згода та заборгованість

Право erfpacht може бути передане, але акт може вимагати згоди землевласника на передачу або поділ (ст. 5:91 BW); якщо у згоді відмовлено, закон дозволяє її замінити дозволом суду. У більшості муніципалітетів згода є формальністю, але ніколи не припускайте її: графік має відповідати терміну виконання, а умови можуть вимагати відсутності заборгованості та невирішених порушень.

Заборгованість виникає відповідно до права: покупець несе відповідальність, разом із продавцем, за несплачений канон, але лише за два календарні роки, що передують передачі (ст. 5:92 BW). Нотаріус повинен отримати письмову заяву від землевласника щодо стану канону, заборгованості, стягнень та ймовірних порушень.

Розірвання договору землевласником

Землевласник може розірвати договір про іпотеку (erfpacht , opzegging ), якщо канон не сплачено протягом двох років поспіль, або якщо erfpachter серйозно порушив зобов'язання (ст. 5:87 BW). Невиконання зобов'язань повинно тривати щонайменше два роки поспіль, а ст. 5:88 BW вимагає, щоб лист про розірвання договору був вручений будь-якому зареєстрованому іпотекодержателю щонайменше за два місяці до закінчення терміну дії права, щоб кредитор міг втрутитися. Окремо, після того, як право триває протягом тривалого періоду, будь-яка зі сторін може звернутися до суду з проханням змінити або розірвати його за непередбачених обставин (ст. 5:97 BW) — вузький шлях, а не засіб правового захисту проти канону, який просто став дорогим.

Що покупець повинен перевірити перед підписанням

• Зареєстрований установчий акт та кожен наступний акт про внесення змін до нього або викуп.
• Який набір загальних умов застосовується, за роками, та його повний текст.
• Чи є право тимчасовим, продовжуваним чи постійним, а також точна дата закінчення терміну дії або закінчення періоду.
• Поточний канон, його індексаційна основа та чи підкуповується він — якщо так, то до якого часу.
• Дата та механізм наступного перегляду, а також будь-яка процедура перегляду або переходу, що триває.
• Чи потрібна згода землевласника на передачу, і скільки часу це займає.
• Письмова заява від землевласника щодо заборгованості, стягнень та ймовірних порушень.
• Письмове підтвердження від кредитора про те, що він надасть позику на цих умовах.
• Для квартир: як орендар взаємодіє з асоціацією власників, і хто сплачує канон.
• Для Amsterdam: поточна опублікована позиція муніципалітету щодо переходу на день покупки.

Erfpacht не є дефектом. З огляду на наявні документи, це більш умовний спосіб володіння власністю, і він може бути цілком обґрунтованим. Помилки роблять покупці, які ставляться до пункту про оренду як до шаблонного варіанту.