Виселення в Нідерландах: процедура від виклику до судового виконавця

Виселення в Нідерландах – це процес, контрольований судом. Орендодавець не може сам його завершити, а орендаря рідко виселяють за одну ніч. Між першим простроченим платежем і приїздом фургона для вивезення знаходяться вимога, повістка, слухання, рішення суду та оголошення судового пристава. У цій статті викладено послідовність, терміни, витрати та можливості кожної сторони діяти.

Основне правило: виселення без рішення суду заборонено

Орендодавець ніколи не може виселити житло за власним бажанням. Припинення оренди та звільнення майна – це окремі рішення, і обидва належать до компетенції суду. Доки суддя не видасть постанову про виселення, а судовий пристав не виконає її, орендар може залишатися, незалежно від заборгованості та умов договору.

Він не може:

• змінити замки або встановити ланцюг;
• відключити воду, газ, електроенергію або опалення, щоб витіснити орендаря;
• виносити, зберігати або утилізувати речі орендаря;
• входити до житла без його згоди, незалежно від того, чи є воно його власником, чи ні.

Нідерландське законодавство називає це самодопомогою eigenrichting , і це є незаконним. Орендар може подати заяву про тимчасову заборону ( kort geding ) і зазвичай повертається протягом кількох днів, а орендодавець зобов'язаний відновити доступ під страхом щоденного штрафу та нести відповідальність за завдані збитки. Проникнення в житло проти волі мешканця також може бути кваліфіковано як кримінальний злочин huisvredebreuk (стаття 138 Sr). Орендодавець, який змінює замки, перетворює справу, яку він, ймовірно, виграв би, на таку, яку він точно програє.

Два маршрути: opzegging і ontbinding

Розірвання шляхом повідомлення (opzegging)

Опозичення (Opzegging) – це розірвання договору оренди житлового приміщення шляхом письмового повідомлення, надісланого рекомендованим листом, з однієї з обмеженого переліку підстав, встановлених законом. Вони згадуються у статтях про припинення оренди в Книзі 7, Розділі 4, Параграфі 5 BW (статті 271–282 BW): орендар не поводився як сумлінний орендар, орендодавець терміново потребує майна для власного користування ( dringend eigen gebruik ), орендар відмовляється від розумної пропозиції нового договору, та майно потребує знесення або реконструкції.

Строк попередження починається з трьох місяців для оренди на термін менше року, збільшуючись на один місяць за кожен наступний рік, максимум до шести місяців. Саме лише попередження нічого не припиняє: якщо орендар не дасть письмової згоди, оренда продовжується в силу закону, доки суд не вирішить інакше, і орендодавець повинен подати до суду. Строкові договори оренди житла також були обмежені Законом про оренду житла (Wet vaste huurcontracten), чинним з 1 липня 2024 року, який відновив безстрокову оренду як основне правило, тому орендодавець, який припускав, що термін дії його договору закінчиться, може мати безстроковий договір оренди.

Розірвання у разі порушення договору (з обов'язковою умовою)

Стаття 6:265 Закону про житлові приміщення передбачає, що кожне невиконання зобов'язань надає іншій стороні право розірвати договір, якщо тільки це невиконання, враховуючи його особливий характер або незначне значення, не виправдовує розірвання. Щодо житлових приміщень це повноваження не здійснюється буквально: стаття 7:231 Закону про житлові приміщення залишає розірвання договору оренди за судом. Винятком є ​​адміністративне закриття майна відповідно до статті 13b Закону про опіум або статті 174a Закону про муніципалітети, коли орендодавець може розірвати договір без звернення до суду.

У справах про заборгованість майже завжди використовується зобов'язання щодо сплати податків. Спочатку не починається термін попередження, факти не обов'язково мають відповідати закритому переліку, а орендодавець може поєднати грошову вимогу, розірвання договору оренди та виселення в одній судовій позовній заяві. Такий самий підхід застосовується до випадків порушення порядку, несанкціонованої суборенди та вирощування канабісу.

Скільки достатньо? Поріг толерантності

Слова «якщо невиконання зобов'язань, враховуючи його особливий характер або незначне значення, не виправдовує розірвання договору» є основним захистом орендаря. У своєму упередженому рішенні від 28 вересня 2018 року (ECLI:NL:HR:2018:1810) Вищий суд підтвердив, як працює цей тест. Це основне правило з винятком: будь-яке порушення в принципі дає право на розірвання договору; орендодавець доводить порушення, а орендар повинен встановити виняток. Виняток не обмежується факторами, зазначеними в законі — усі обставини можуть бути зважені, включаючи інтерес орендаря у збереженні свого житла, і суд повинен зважити їх навіть у разі його невиконання.

Отже, один прострочений платіж або невеликий залишок не призведуть до виселення. Але немає й порогу в місяцях, після якого слід розірвати угоду: жоден закон і жодні національні рекомендації судів не встановлюють його. Заборгованість, що триває кілька місяців, на практиці є моментом, коли орендодавці подають до суду і коли позов має реальний шанс, проте ця цифра сама по собі нічого не вирішує — суд все одно повинен зважити порушення з усім, що вимагає від нього зважити Hoge Raad, і він може відмовити у розірванні договору за більшої заборгованості або дозволити його за меншої.

Прикордонні випадки залежать як від поведінки, так і від арифметики: чи відповів орендар на лист-вимогу, чи було запропоновано та розірвано угоду, і чи було звернуто за допомогою з боргом.

Звичайна процедура, крок за кроком

Спори щодо оренди житла розглядаються в районному суді ( kantonrechter ), незалежно від суми позову, і починаються з виклику судового виконавця ( dagvaarding ). Адвокат не є обов'язковим, хоча зазвичай він є на боці орендодавця та часто є вирішальним на боці орендаря.

Розгляд справи про заборгованість, яку не було розглянуто, зазвичай триває від трьох до п'яти місяців. Розглядайте це, як і кожен інтервал у таблиці, як практику, а не як право на отримання попередження: окрім мінімального терміну повідомлення про саме виселення, жоден із цих термінів не встановлений законом. Суд встановлює дату звільнення у своєму рішенні, а час до слухання та винесення рішення відповідає процесуальним правилам для справ субрайонного суду та робочому навантаженню конкретного суду, про що повідомляє Rechtspraak у своїх опублікованих даних про прохідність справи. Справа, у якій було розглянуто справу, або та, в якій орендар дотримується домовленості, триває довше і часто закінчується взагалі без виселення.

Тимчасове виконання та апеляція

Рішення про виселення зазвичай оголошується таким, що підлягає тимчасовому виконанню ( uitvoerbaar bij voorraad ) відповідно до статті 233 Rv. Саме цей момент орендарі найчастіше неправильно розуміють: апеляція, що регулюється статтями про hoger beroep, включаючи статтю 350 Rv, сама по собі не зупиняє виконання. Орендодавець може виселити, поки воно розглядається.

Орендар може звернутися до апеляційного суду з клопотанням про зупинення виконання рішення на підставі обмеженого критерію, який зазвичай вимагає юридичної або фактичної помилки або надзвичайної ситуації, яку перший суддя не міг розглянути. Як варіант, він може подати спір про виконання рішення ( executiegeschil ) до судді з питань тимчасового захисту відповідно до статті 438 Rv, стверджуючи, що виконання рішення зараз є зловживанням правом. Жодне з цих рішень не є повторним розглядом справи. Обидва передбачають своєчасне подання апеляції, і цей період короткий: три місяці з дня винесення рішення у звичайній справі, але лише чотири тижні з дня винесення рішення у звичайній справі (stattya 339 Rv).

Тимчасовий судовий наказ (kort geding)

Кортгединг – це спрощене провадження, яке проводить суддя з питань тимчасового захисту ( voorzieningenrechter ) відповідно до статей, що починаються зі статті 254 Rv. Він виносить попереднє рішення, зазвичай протягом кількох тижнів, але не може розірвати договір. Це ключове обмеження: орендодавець не може отримати зобов'язувальний характер у кортгедингу, а лише наказ про звільнення.

Орендодавець може звернутися до нього лише у випадках, коли позов є терміновим, а результат звичайного провадження не викликає серйозних сумнівів — серйозне порушення порядку, злочинне використання майна, продовження заселення після явного закінчення терміну оренди або заселення без права власності. Проста справа про заборгованість рідко підлягає кваліфікації: інтерес орендаря до свого житла переважає інтерес орендодавця до швидкості.

Для орендарів це щонайменше так само корисно: це інструмент проти орендодавця, який змінив замки, та для зупинення оголошеного виселення, якщо обставини суттєво змінилися.

Сквотери, комерційні приміщення та мешканці без права власності

Присідання

Самовільне зайняття є кримінальним злочином, і існує два шляхи його вирішення: цивільний позов власника або дозвіл державного обвинувача. У своєму рішенні від 28 жовтня 2011 року (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) Вищий суд (Hoge Raad) постановив, що виселення за кримінальним шляхом є настільки серйозним втручанням у право на повагу до житла згідно зі статтею 8 ЄКПЛ, що воно вимагає попереднього судового розгляду: органи влади повинні оголосити про це письмово, надати щонайменше сім днів для короткого розгляду справи та чекати на рішення судді, за винятком виняткових обставин, таких як загроза громадській безпеці.

Приміщення для бізнесу

Орендарі торгових та готельних приміщень згідно зі статтями 290 та наступними Законодавчим кодексом Білорусі мають власний режим умов та підстав для розірвання договору оренди. Орендарі інших комерційних приміщень — головним чином офісів та промислових приміщень — підпадають під дію статті 7:230a Законодавчого кодексу Білорусі: після закінчення терміну оренди та отримання повідомлення про виселення орендар може звернутися до районного суду з проханням продовжити термін виселення, і виселення призупиняється, поки розглядається ця заява. Заява має бути подана протягом двох місяців з оголошеної дати виселення, і суд може надати максимум три продовження терміну оренди на один рік кожне.

Мешканці без права власності

Хтось, хто проживає в житлі без договору — партнер колишнього орендаря, який залишився, гість, який не хоче виїжджати, мешканець за угодою про боротьбу з самовільним захопленням, яка втратила чинність — не має гарантій володіння, і це найявніші випадки кортгедингу. Застереження полягає в тому, що угода, позначена як антисквотна, іноді за фактами вважається орендою з пов'язаним з нею захистом.

Судовий виконавець, оголошення та речі

Тільки судовий виконавець ( gerechtsdeurwaarder ) може забезпечити виконання рішення про виселення, і він є державною посадовою особою, а не працівником орендодавця. Він вручає рішення суду, наказує орендарю звільнити житло, а потім оголошує про виселення шляхом подальшого використання. Примусове виселення регулюється статтями про gedwongen ontruiming, статтями 555–562 Rv. Стаття 555 Rv встановлює мінімальний період у три дні між цим рішенням та виселенням; цей короткий законодавчий мінімум не є довшим добровільним періодом, зазначеним у рішенні суду.

У день судового розгляду судовий виконавець може викликати поліцію для отримання доступу та підтримки порядку, а також слюсаря. Орендодавець спочатку організовує та оплачує послуги вантажників, а залишені речі вивозяться. Те, що з ними відбувається, вже не залежить від місцевої практики. Муніципалітет повинен вивезти речі та зберігати їх за рахунок сторони, яка виконує рішення суду, і до такого зберігання застосовуються правила адміністративного виконання (стаття 556 Rv, що стосується статей 5:29 та 5:30 Awb). Зберігання триває до тринадцяти тижнів, після чого товари можуть бути продані або знищені; у разі їх продажу колишній власник зберігає право на виручку протягом трьох років. Товари, що не мають розумної цінності для їхнього власника, а також будь-що небезпечне або швидкопсувне, можуть бути вивезені негайно. Витрати надходять до орендаря через орендодавця, а не через рахунок від муніципалітету.

Виселення може бути скасовано до останнього моменту. Судові виконавці зазвичай зупиняють його, якщо заборгованість та витрати сплачені повністю, або якщо досягнуто домовленості та орендодавець дає вказівку про призупинення. Але гнучкість різко падає, як тільки вантажники заброньовані.

Витрати та хто зрештою платить

Судові збори ( griffierecht ) у справах субрайонних судів у 2026 році залежать від вартості позову та від того, чи є позивач компанією чи фізичною особою. Вони становлять від 139 євро та 93 євро відповідно для позовів до 500 євро, від 350 євро та 233 євро до 1,500 євро, до 1,504 євро та 753 євро понад 12 500 євро. Сторони з обмеженим достатком сплачують 93 євро у більшості категорій, і ПДВ не стягується.

До цього додайте збори судового виконавця, які встановлюються Податковим управлінням з питань нерухомості та індексуються щосічня: у 2026 році це було 136.71 євро за вручення рішення суду, що набуло чинності, та 322.59 євро за саме примусове виселення. Вивезення, зберігання та власні судові витрати орендодавця додаються до цих тарифів і нічим не фіксуються, тому загальна сума залежить від розміру майна та стану, в якому воно залишається.

Програла сторона сплачує судові витрати переможця, але голландське рішення про судові витрати є фіксованим внеском, а не повним відшкодуванням, і зазвичай значно нижчим за фактичні законні витрати. Для орендодавця успішне виселення часто все ще є фінансовими втратами, оскільки рішення та заборгованість стягуються з орендаря, який за визначенням не має грошей. Для орендаря програш означає заборгованість, відсотки, судові збори та збори судового виконавця, переїзд та зберігання, а також пошук житла — і борг залишається після виселення.

Орендарі у вразливому становищі

Наявність дітей не дає орендарю права залишатися, але це обставина, що розглядається як виняток у статті 6:265 BW, і вагома причина для судді, щоб наполягати на обох сторонах на досягненні врегулювання. Суди часто виносять рішення «останнього шансу»: наказ про розірвання договору та виселення наказується, але не виконується, якщо орендар дотримується узгодженого графіка.

Орендар, допущений до угоди про реструктуризацію боргу, є ще сильнішим, оскільки мораторій обмежує можливості стягнення окремими кредиторами. Згідно зі статтею 305 Закону про банкрутство, орендодавець не може розірвати договір оренди або виселити на підставі заборгованості за орендну плату, що виникла до набрання чинності угоди про реструктуризацію боргу, а виселення, яке вже розпочалося за цим старим боргом, призупиняється в силу закону. Захист є умовним: орендар повинен своєчасно сплачувати кожен наступний платіж за орендною платою з цього моменту, а нова заборгованість відновлює право орендодавця розірвати договір оренди та виселити. Орендар, якому загрожує виселення, повинен негайно подати заявку на отримання муніципальної допомоги з боргом; орендодавець повинен перевірити, чи вже розглядається заявка.

З 1 січня 2021 року в Нідерландах діє національна система раннього попередження. Орендодавці, постачальники енергії, водопостачальні компанії та медичні страхові компанії повинні повідомляти муніципалітет про заборгованість за платежами без згоди орендаря, якщо їхні власні зусилля щодо стягнення боргів не дали результатів. Згідно з Законом про спільне стягнення боргів (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening), муніципалітет повинен відповідати на кожне повідомлення пропозицією першої розмови; статті 3 та 4 цього Закону вимагають цього протягом чотирьох тижнів або трьох робочих днів, якщо ситуація є терміновою — стандартним прикладом є неминуче виселення. Житлові корпорації розглядають інформаційно-роз’яснювальну роботу як передумову для початку провадження.

Практичне керівництво

Для орендодавців:

• Ніколи не беріть справу у свої руки.
• Задокументуйте все: книгу орендної плати, нагадування, лист-вимогу, пропозиції щодо врегулювання, датовані скарги від сусідів.
• Перед поданням позову надішліть письмове повідомлення про невиконання зобов'язань та дозвольте заборгованості чітко перевищити поріг толерантності, замість того, щоб подавати до суду заздалегідь та програвати справу на підставі винятку.
• Повідомте про заборгованість муніципалітету, де це необхідно, і будьте в змозі це довести.

Для орендарів:

• Не ігноруйте повістку; захищена справа дуже відрізняється від затримки.
• Відвідайте слухання або подайте письмовий захист заздалегідь; це безкоштовно і не потребує адвоката.
• Негайно подайте заявку на отримання допомоги з муніципального боргу, надайте докази на слухання та регулярно сплачуйте певні суми, навіть якщо ви не можете сплатити все.
• Якщо орендодавець змінив замки або відключив комунальні послуги, зверніться за порадою того ж дня.
• Зрозумійте, що апеляція сама по собі не зупинить виселення.