Багато орендодавців стикаються з тим самим питанням. Дохід від оренди падає, тоді як витрати на обслуговування, податки та інші витрати продовжують зростати. Тоді природно задуматися, чи не краще здавати нерухомість в оренду в приватному секторі. Але коли це насправді дозволено? І чи можна просто перевести орендовану нерухомість у приватний сектор?
Коротка відповідь: ні, зазвичай не протягом тривалого терміну оренди. Ваші можливості обмежені, поки поточний орендар проживає в цій нерухомості. Проте, існують шляхи, які з часом можуть призвести від регульованої орендної плати до приватного сектору. У цьому блозі пояснюється, які правила існують, де є можливості та де орендодавці часто помиляються.
Спочатку основи: коли нерухомість регулюється, а коли ні?
Чи підпадає нерухомість під регульовану орендну плату, чи належить до приватного сектору, залежить від системи оцінки житлової нерухомості, відомої голландською як woningwaarderingsstelsel (WWS). Ця система, що базується на балах, оцінює якість нерухомості на основі таких факторів, як площа, зручності, такі як кухня та ванна кімната, вартість муніципальної власності (WOZ), енергетична маркування та стан нерухомості.
Тільки коли нерухомість досягає достатньої кількості балів у відповідний момент, здача в оренду в приватному секторі може стати можливою. Це означає, що важлива не лише орендна плата, яку ви хочете стягувати, а понад усе – юридична класифікація нерухомості на момент початку оренди.
Це вирішальний момент: ви не можете перетворити існуючий договір оренди з регулюванням у приватний сектор пізніше лише тому, що ринок змінився або вартість нерухомості зросла.
Під час тривалої оренди: майже немає простору для маневру
Якщо орендар проживає в нерухомості за регульованим договором, ви не можете односторонньо підвищити орендну плату до рівня приватного сектору. Орендар має як гарантії володіння житлом, так і захист орендної плати. Саме в цьому і полягає суть регульованої оренди.
Багато орендодавців вважають, що перехід можливий після зростання ринкової вартості нерухомості, збільшення вартості муніципальної власності або покращення стану нерухомості. Але цих обставин майже ніколи не буває достатньо для перетворення існуючого регульованого договору оренди на договір приватного сектору.
Угоди з орендарем: менш прості, ніж здається
Іноді вважається, що орендодавець та орендар можуть просто домовитися про те, що нерухомість відтепер перейде у приватний сектор. Теоретично це можливо, але на практиці це рідко є юридично безпечним шляхом. Законодавство про оренду житла містить багато обов'язкових норм, спрямованих на захист орендарів.
Це означає, що не кожна угода автоматично є дійсною, навіть якщо обидві сторони, здається, погоджуються. Якщо угода фактично призводить до втрати орендарем захисту, на який він має право, цю угоду згодом можна розірвати. Тому для орендодавців це, як правило, нерозумний шлях без належного попереднього юридичного огляду.
Найбільш реалістичний шлях: повторна здача в оренду після виїзду орендаря
Для більшості орендодавців реальна можливість виникає лише тоді, коли нерухомість стає порожньою. Після того, як орендар звільняється, ви можете переоцінити під час повторної здачі в оренду, до якого сегмента належить нерухомість. У цей момент актуальні питання: скільки балів наразі набирає нерухомість, чи відносить це її до регульованої орендної плати, середнього сегмента ринку чи приватного сектору, і яку початкову орендну плату ви можете юридично узгодити?
Для багатьох орендодавців це природний поворотний момент. Не під час дії існуючого договору оренди, а в момент, коли з'являється новий орендар.
Вища орендна плата – це не рішення
Це поширена помилка. Деякі орендодавці просто встановлюють вищу орендну плату в договорі та вважають, що нерухомість, таким чином, належить до приватного сектору. Але якщо нерухомість не відповідає вимогам для оренди в приватному секторі за системою балів, орендар пізніше може оскаржити орендну плату. Тоді її буде знижено до регульованого рівня, можливо, із зобов'язаннями щодо повернення коштів.
Практичний урок простий: спочатку визначте, чи можна вільно здавати нерухомість в оренду, а потім встановіть орендну плату.
Покращення нерухомості: часто найрозумніша підготовка
Якщо ваша мета — з часом перейти до приватного сектору, може бути доцільним цілеспрямовано покращити нерухомість. Не кожна інвестиція допомагає, але деякі зміни можуть дійсно додати бали. Подумайте про покращення сталого розвитку та кращу енергетичну маркування, ремонт кухні чи ванної кімнати, покращення структурної якості або кращі зручності та оздоблення.
Косметичних робіт зазвичай недостатньо. Покращення мають бути такими, що дійсно враховуються в системі балів. Саме тому має сенс спочатку провести оцінку балів, а інвестувати лише потім. Таким чином, ви знатимете, чи дійсно ремонт виведе вас з ладу, чи ви витратите гроші без жодної юридичної вигоди.
Тимчасові контракти – це не вихід
Деякі орендодавці сподіваються, що за допомогою договорів тимчасової оренди вони зможуть отримати більше контролю над тим, коли нерухомість звільняється. Але тимчасові договори були суворо обмежені з 2024 року. У багатьох випадках відправною точкою є те, що орендар отримує безстроковий договір. Будь-хто, хто намагається створити більшу гнучкість за допомогою тимчасової домовленості, ризикує тим, що орендар матиме повну гарантію оренди незалежно від обставин. Як стратегія переходу від регульованої орендної плати до приватного сектору, тимчасова оренда рідко є надійною.
Не забувайте про середній сегмент ринку
Ринок оренди більше не складається лише з регульованої орендної плати та приватного сектору. Середній сегмент відіграє дедалі важливішу роль. Нерухомість, яка виглядає економічно привабливою для приватного сектору, все ще може юридично підпадати під більш обмежувальні правила оренди. Саме тому під час перездавання в оренду недостатньо просто запитати, чи можлива оренда в приватному секторі. Також потрібно перевірити, чи належить нерухомість до середнього сегмента ринку.
Практичний покроковий план
Хочете, як орендодавець, дізнатися, чи може ваша нерухомість перейти до приватного сектору? Виконайте наступні кроки по порядку. Почніть з визначення поточної ситуації з орендою: тип договору, коли почався договір оренди, поточна орендна плата та становище орендаря. Потім проведіть актуальну оцінку балів — не інстинктивно, а конкретно та з належним обґрунтуванням. Далі оцініть, чи можна дерегулювати нерухомість у момент повторної здачі в оренду. Після цього дослідіть, які покращення додадуть додаткові бали, та проведіть аналіз витрат і вигод. Встановлюйте орендну плату лише після юридичної перевірки та заздалегідь нехай спеціаліст оцінить контракти та стратегію.
Що це означає для вас на практиці?
Як орендодавець, ваші можливості під час тривалої оренди обмежені. Найкращі можливості виникають, коли нерухомість стає порожньою, і ви перездаєте її в оренду. Саме тоді ви можете оцінити, чи підходить нерухомість для іншого сегмента на основі її балів і чи є інвестиції виправданими.
Перехід від регульованої орендної плати до приватного сектору – це не перемикач, який можна просто переключити. Це стратегічний момент, який вимагає ґрунтовної оцінки вартості, розуміння чинних правил оренди, реалістичного планування та іноді початкових інвестицій. Орендодавці, які добре готуються, уникають суперечок у майбутньому та приймають більш обґрунтовані рішення щодо повернення коштів та стратегії оренди.
Хочете знати, чи може ваша нерухомість кваліфікуватися для здачі в оренду в приватному секторі під час повторної здачі? Почніть з належної оцінки кількості балів та законного статусу оренди. Саме на цьому перетині на практиці допускається багато помилок, і ретельний попередній огляд може запобігти значним фінансовим ризикам.
