Договір оренди на невизначений термін: які ваші права та як він припиняється?

Договір оренди на невизначений термін (huurovereenkomst voor onbepaalde tijd) не має терміну дії та з 1 липня 2024 року є стандартом для голландських договорів оренди житлової нерухомості. Ви можете розірвати його як орендар, попередивши про це, зазвичай за один місяць, але ваш орендодавець може розірвати його лише з підстав, встановлених законом, і, якщо ви не згодні, його може розірвати лише окружний суд (kantonrechter).

The main exception is a small group of situations in which the law still allows a temporary contract, such as student housing or the дипломатична застереження. Below we explain your rights and obligations, how termination works on both sides and how common disputes are resolved.

Чому безстроковий контракт зараз є нормою?

Оскільки Закон про договори постійної оренди (Wet vaste huurcontracten) значною мірою скасував тимчасові договори оренди житла з 1 липня 2024 року. Новий договір оренди житла укладається на невизначений термін, якщо він не підпадає під один із законодавчих винятків.

Ці винятки є вузькими. Вони включають тимчасову оренду для певних груп, таких як студенти, дипломатичне положення для орендодавця, який тимчасово перебуває за кордоном і повернеться, контракти з цільовими групами (doelgroepcontracten), кімнати, що здаються в оренду у власному будинку орендодавця, оренду відповідно до Закону про вакантні житла (Leegstandwet) та житло, яке за своєю природою призначене лише для короткострокового використання. Тимчасові контракти, укладені до 1 липня 2024 року, залишаються чинними до узгодженої дати закінчення; якщо оренда триває після цієї дати, вона стає безстроковою.

Для експатів, міжнародних роботодавців та орендодавців це має значення на практиці. Орендодавець, який бажає гнучкості або сподівається знайти орендаря, який платитиме більше пізніше, не може використовувати це як підставу для пропозиції тимчасової оренди. Оренда, яка називається тимчасовою та не підпадає під винятки, вважається безстроковою.

Які ключові особливості?

Безстроковий договір оренди діє до його законного завершення. Дати закінчення терміну дії немає, тому він припиняється лише за згодою орендаря, повідомленням орендаря або повідомленням орендодавця з подальшою згодою орендаря чи рішенням суду.

Орендарі житлової нерухомості користуються надійним захистом від розірвання договору оренди (huurbescherming). Вони також користуються законодавчими нормами щодо підвищення орендної плати та обов'язку орендодавця проводити ремонт. Для ширшого огляду правил дивіться нашу статтю про пояснення голландського законодавства про оренду.

Які ваші права та обов'язки як орендаря?

Ви маєте право на мирне користування житлом (huurgenot), а натомість повинні вчасно сплачувати орендну плату та поводитися як сумлінний орендар. Згідно зі статтею 7:203 Цивільного кодексу Нідерландів (BW), орендодавець повинен надати вам право користування майном згідно з домовленістю.

Behaving as a good tenant (goed huurder) under Article 7:213 BW means taking care of the property and using it for its intended purpose. Small repairs, such as replacing light bulbs, bleeding radiators or unblocking a sink, are your responsibility under Article 7:217 BW and the Decree on Дрібний ремонт (Besluit kleine herstellingen). You must report larger defects to the landlord promptly, so they do not get worse.

Щоб дізнатися більше про вашу ситуацію, прочитайте нашу статтю про ваші права як орендаря.

Які основні обов'язки орендодавця?

Орендодавець повинен усунути дефекти та підтримувати майно у стані, який орендар може очікувати. Згідно зі статтею 7:206 BW, орендодавець зобов'язаний усунути дефекти на вимогу орендаря, якщо це неможливе або не вимагає витрат, які не можна обґрунтовано очікувати.

На практиці це охоплює структурні проблеми, такі як протікання даху, несправний котел центрального опалення або волога. Орендодавець також повинен дотримуватися законодавчих правил щодо підвищення орендної плати та плати за послуги та не може вносити зміни до майна, які перешкоджають вашому користуванню ним, без поважної причини.

Орендодавець не може розірвати договір оренди лише тому, що нерухомість буде продана або тому, що новий орендар платитиме більше. Це одна з причин, чому багато орендодавців ретельно перевіряють потенційних орендарів перед підписанням.

Наскільки може зростати орендна плата щороку?

Уряд встановлює максимальне щорічне збільшення. Для приватно орендованого житла у вільному секторі ліміт дорівнює меншій з двох сум: інфляції плюс один процентний пункт або колективного зростання заробітної плати; на 2026 рік він становить 4.4 відсотка, згідно з даними... голландський уряд. Separate caps apply to social housing and the mid-market rental sector.

Ваш договір оренди повинен містити пункт про індексацію, який пояснює, як коригується орендна плата. Орендодавець не може вимагати більше, ніж встановлений законом максимум, навіть якщо пункт передбачає інше. Дізнайтеся більше в нашій статті про підвищення орендної плати в Нідерландах.

Як розірвати договір орендаря?

Ви письмово повідомляєте орендодавця, дотримуючись терміну повідомлення, що дорівнює періоду сплати орендної плати. Згідно зі статтею 7:271(5) BW, цей термін становить щонайменше один місяць і щонайбільше три місяці; у випадку щомісячної орендної плати – один місяць.

Термін дії повідомлення має закінчуватися в день, коли має бути сплачена орендна плата. Якщо ви сплачуєте першого числа місяця та хочете виїхати до 31 серпня, ваше повідомлення має надійти до орендодавця до 1 серпня. Пункт, який вимагає від вас тривалішого терміну повідомлення, ніж дозволено законом, є недійсним.

Надішліть своє повідомлення рекомендованим листом (aangetekende brief) або іншим способом, який дасть вам підтвердження отримання. Це уникне суперечок у майбутньому щодо того, коли повідомлення надійшло, а отже, і коли закінчився термін оренди.

Коли ваш орендодавець може розірвати безстроковий договір?

Тільки на одній із підстав, перелічених у статті 7:274 BW, і лише за згодою орендаря або рішенням суду. Бажання повернення майна без законної підстави або бажання вищої орендної плати недостатньо.

Найчастіше використовуються такі підстави:

• орендар не поводився як належний орендар, наприклад, через серйозні незручності, незаконну діяльність або постійну заборгованість за орендну плату;
• орендодавець терміново потребує майна для власного користування (dringend eigen gebruik);
• орендар відмовляється від розумної пропозиції щодо нового договору оренди того самого майна;
• Орендодавець хоче впровадити використання майна згідно з муніципальним планом охорони навколишнього середовища (omgevingsplan).

Термінове власне використання важко довести. Орендодавець повинен продемонструвати нагальну та справжню потребу, а в більшості випадків і те, що орендар може отримати інше підходяще житло. Суд зважує інтереси обох сторін.

Якої процедури повинен дотримуватися орендодавець?

Орендодавець повинен повідомити про це письмово, за допомогою наказу судового виконавця або рекомендованого листа, та вказати підстави. Згідно зі статтею 7:271(5) BW, термін попередження орендодавця становить три місяці плюс один місяць за кожен повний рік проживання орендаря в житлі, але не більше шести місяців.

У повідомленні орендодавець повинен попросити орендаря протягом шести тижнів повідомити, чи згоден він чи вона. Якщо орендар не згоден, договір оренди продовжується (стаття 7:272 BW). Орендодавець може потім звернутися до районного суду з проханням встановити дату закінчення терміну оренди, і суд робить це лише за наявності однієї з підстав, встановлених законом.

Безстроковий договір оренди також може бути розірваний судом через серйозне порушення договору, таке як значна заборгованість за орендну плату. Це окремий шлях, відомий як розірвання договору (ontbinding). У нашій статті про юридичний процес виселення з орендованої нерухомості пояснюється, що відбувається, коли орендар не виїжджає.

Які пункти оренди заборонені?

Пункти, що позбавляють орендаря законних прав, часто не мають юридичної сили. Правила суборенди також є суворими.

Пункти про технічне обслуговування не можуть перекладати законний обов'язок орендодавця щодо усунення дефектів на орендаря, принаймні не на шкоду орендарю. Згідно зі статтею 7:242 BW, багато положень, що відхиляються від законних прав орендаря, можуть бути анульовані.

Суборенда всього житла без дозволу орендодавця заборонена статтею 7:244 BW. Багато договорів оренди також обмежують суборенду частини житла. Несанкціонована суборенда є серйозним порушенням і може призвести до розірвання договору оренди.

Що вам слід перевірити як орендарю?

Перевірте договір оренди перед підписанням і ще раз, коли отримаєте повідомлення. З 1 липня 2023 року орендодавець не може стягувати з вас нічого, окрім орендної плати, плати за обслуговування та застави, що не перевищує подвійного розміру базової місячної орендної плати.

• Чи укладається оренда на невизначений термін, чи тимчасова оренда дійсно підпадає під законодавчий виняток?
• Чи депозит не перевищує подвійної базової місячної орендної плати, і чи немає адміністративних чи договірних зборів?
• Чи залишається пункт про індексацію в межах встановленого законом ліміту, який становить 4.4 відсотка для житла у вільному секторі у 2026 році?
• Чи залишає пункт про технічне обслуговування незмінним обов'язок орендодавця усунути дефекти згідно зі статтею 7:206 BW?
• Чи є пункт, який дозволяє орендодавцю входити в будинок без попередження? Це суперечить вашому праву на мирне користування.
• Ви відповіли на повідомлення про звільнення письмово протягом шеститижневого періоду?

Що вам слід перевірити як орендодавцю?

Договір оренди, який ви підписуєте сьогодні, може діяти десятиліттями, тому перевірте його на відповідність чинному законодавству. Односторонні пункти, швидше за все, будуть оскаржені та часто можуть бути анульовані відповідно до статті 7:242 BW.

• Чи підпадає тимчасова оренда під один із законодавчих винятків? Якщо ні, то вона є безстроковою.
• Чи фіксується стан майна на початку, бажано з фотографіями?
• Чи окремо зазначено плату за послуги, і чи надсилаєте ви щорічний звіт, як того вимагає стаття 7:259 BW?
• Чи залишається положення про індексацію в межах встановленого законом максимуму для цього сектору?
• Чи містить ваше повідомлення підставу згідно зі статтею 7:274 Цивільного кодексу та чи дотримується терміну повідомлення від трьох до шести місяців?

Як вирішуються поширені суперечки?

Більшість спорів стосуються плати за послуги, технічного обслуговування, підвищення орендної плати або спроби розірвання договору оренди. Багато з них можна вирішити за невеликими витратами за допомогою Трибуналу з питань оренди (Huurcommissie); інші розглядаються в окружному суді.

Плата за обслуговування та технічне обслуговування

Згідно зі статтею 7:259 BW, ви маєте право на щорічний звіт про плату за послуги (servicekosten). Якщо орендодавець вимагає сплати більше, ніж фактичні витрати, або не надає належного звіту, ви можете звернутися до Трибуналу з питань орендної плати з проханням винести рішення щодо плати за послуги.

Якщо орендодавець не усуває дефект, спочатку подайте свою скаргу в письмовій формі та вкажіть розумний термін. У регульованому секторі Трибунал з питань оренди може тимчасово зменшити орендну плату до усунення дефекту. Ви також можете звернутися до районного суду з проханням про призначення ремонту. У деяких випадках ви можете самостійно виконати терміновий ремонт та вирахувати вартість з орендної плати відповідно до статті 7:206(3) BW, але лише після того, як орендодавець не вжив жодних заходів, незважаючи на чітке прохання.

Завжди ведіть письмовий запис. Листи, електронні листи та фотографії показують, що і коли ви повідомляли, і вони значно зміцнюють вашу позицію, якщо суперечка продовжиться.

Збільшення орендної плати та незаконне звільнення

Якщо ви вважаєте, що підвищення орендної плати перевищує встановлений законом максимум, ви можете подати письмовий заперечення та, за необхідності, продовжити розгляд справи. У вільному секторі рішення виносить окружний суд; у регульованому секторі певну роль відіграє Трибунал з питань орендної плати.

Орендодавець також може спробувати розірвати договір оренди з причини, яка не є юридично обґрунтованою, наприклад, тому що він хоче продати або знайти орендаря, який платить більше. Ви не зобов'язані погоджуватися. Без вашої згоди договір оренди продовжує діяти, доки суд не вирішить інакше, і суд розірве його лише на підставі, передбаченій законом.

Що ми можемо зробити для вас з безстроковим договором оренди?

Команда адвокати з питань оренди допомагати орендарям, приватним орендодавцям та роботодавцям, які розміщують персонал, з наших офісів у Eindhoven та Amsterdam.

• Ми переглядаємо ваш договір оренди та вказуємо на пункти, які суперечать правилам оренди, зазначеним у Книзі 7 BW.
• Ми складаємо або перевіряємо повідомлення про розірвання договору, включаючи підстави згідно зі статтею 7:274 Цивільного кодексу та правильний термін повідомлення.
• Ми відповідаємо на повідомлення орендодавця від вашого імені протягом шеститижневого періоду.
• Ми перевіряємо, чи підвищення орендної плати залишається в межах ліміту на 2026 рік, і письмово заперечуємо, якщо ні.
• Ми подамо ваш запит до Трибуналу з питань оренди або ведемо провадження в окружному суді.

Резюме

• З 1 липня 2024 року новий договір оренди житла, як правило, укладається на невизначений термін; тимчасова оренда можлива лише за кількох винятків, встановлених законодавством.
• Як орендар, ви можете розірвати договір оренди, попередньо повідомивши про це протягом періоду орендної плати, зазвичай це один місяць.
• Орендодавцю потрібна підстава згідно зі статтею 7:274 BW та, без згоди орендаря, рішення суду.
• Термін попередження орендодавця становить від трьох до шести місяців, залежно від терміну оренди.
• Збільшення орендної плати та депозитів обмежені законом; спори вирішують Трибунал з питань оренди та окружний суд.

Щодо інших тем, дивіться наш покажчик посібників з нідерландського законодавства про нерухомість.

Часті питання