Відповідальність за пошкодження даху в Нідерландах, як відправну точку, покладається на власника будівлі. Стаття 6:174 Burgerlijk Wetboek (Цивільного кодексу Нідерландів) передбачає відповідальність цієї особи без будь-яких доказів вини, якщо конструкція не відповідає стандартам, які можуть бути обґрунтовано встановлені для неї, і цей недолік створює небезпеку, яка потім матеріалізується. Протікаючий дах, черепиця, що зісковзує під поривом вітру, та водостічна труба, що провалюється, – все це підпадає під це правило. Вина стає актуальною лише згодом, коли власник звертається за регресом до орендаря, підрядника або страховика.
Це єдине правило не вирішує кожну справу. Чи несе власник зрештою витрати, залежить від стану даху, того, що зазначено в договорі оренди чи договорі поділу, від того, чи працював над будівлею фахівець, та від того, які політики діють. У цій статті викладено кожен із цих рівнів, докази, що визначають результат, та терміни, які завершують позов незалежно від його обґрунтованості.
Нідерландські правила, що визначають, хто оплачує пошкодження даху
Три набори правил взаємодіють. Перший – це сувора відповідальність згідно зі статтею 6:174 BW. Другий – це договірне зобов'язання орендодавця щодо утримання згідно з правилами оренди. Третій – це публічно-правовий будівельний стандарт, який сам по собі не надає потерпілому права на претензію, але суттєво впливає на те, чи буде дах визнано дефектним.
Сувора відповідальність за дефектну конструкцію
Стаття 6:174 BW є принципом ризико-правової відповідальності: відповідальність пов'язана з ризиком, а не з поведінкою, що заслуговує на осуд. Позивач повинен довести три речі. Споруда не відповідала вимогам, які можуть бути встановлені для неї за даних обставин; цей недолік створив небезпеку для осіб або майна; та ця небезпека матеріалізувалася, спричинивши збитки. Чи було дотримано стандарту, оцінюється об'єктивно, враховуючи вік та функцію будівлі, ймовірність небезпеки, серйозність можливих наслідків, а також вартість і складність запобіжних заходів.
Відповідальність покладається на безітера (власника), який зазвичай є зареєстрованим власником. Існує важливий виняток: якщо будівля використовується для ведення бізнесу, стаття 6:181 BW перекладає відповідальність на особу, яка веде цей бізнес. У комерційній оренді це може означати, що перед постраждалим перехожим відповідає орендар, який здійснює оренду, а не інвестор, якому належить приміщення.
Законодавчий захист обмежений. Власник не несе відповідальності, якщо, припускаючи, що він знав про небезпеку в момент її виникнення, він не ніс би відповідальності за делікт. На практиці такий захист успішний лише тоді, коли дефект був дійсно невиявним, і власник може продемонструвати режим технічного обслуговування та огляду, який виявив би щось виявне. Власник, який може надати датовані звіти про огляд, рахунки-фактури на ремонт та план технічного обслуговування, знаходиться в зовсім іншому становищі, ніж той, хто цього не може.
Обов'язок орендодавця з утримання
Якщо нерухомість здається в оренду, стаття 7:204 BW додає договірний рівень. Дефект – це будь-який стан, який заважає орендарю користуватися нерухомістю так, як він мав право очікувати, і дах, який пропускає воду, є хрестоматійним прикладом. Згідно зі статтею 7:206 BW, орендар може вимагати від орендодавця усунення дефекту, і якщо орендодавець не зробить цього після отримання повідомлення, орендар може виконати ремонт і вирахувати розумну вартість з орендної плати. Стаття 7:207 BW дозволяє пропорційне зменшення орендної плати за період, протягом якого користування було зменшено, що обчислюється з моменту повідомлення орендодавця.
Непрямі збитки – це окреме питання. Орендодавець зобов'язаний відшкодувати шкоду, завдану дефектом, якщо дефект винен у нього, або якщо він вже існував на момент укладення договору оренди, і він знав або повинен був знати про нього. Ось чому момент повідомлення має таке велике значення: він встановлює момент, з якого орендодавець більше не може посилатися на незнання. Наш огляд обов'язків орендодавця визначає ширший обов'язок.
Будівельні стандарти за Omgevingswet
Вимоги публічного права до будівництва перенесено на 1 січня 2024 року. Закон про будівництво 2012 року (Buwbesluit 2012) було скасовано разом зі старим режимом Woningwet, а технічні вимоги до будівель тепер містяться в Законі про будівництво будівель (Bbl) в рамках Закону про технічні вимоги до будівель (Omgevingswet). Bbl містить як стандарти для нового будівництва, так і окремий, нижчий набір стандартів для існуючих будівель, включаючи обов'язок підтримувати споруду в стані, який нікому не загрожує. Муніципалітети забезпечують дотримання цих правил і можуть видавати розпорядження, що підлягає сплаті штрафу, або, в гострих випадках, наказувати закрити будівлю.
Порушення Закону про покрівлю (Bbl) не робить власника автоматично відповідальним згідно з приватним правом, але є вагомим доказом того, що дах не відповідав стандартам, які можуть бути для нього встановлені. Звіт про муніципальну перевірку часто є найпереконливішим документом у справі, тому варто запитати в муніципалітеті, чи існує такий.
Коли власник несе відповідальність, а коли захист спрацьовує
Відповідальність за пошкодження даху рідко є справжньою справою. Більшість суперечок пояснюється невеликою кількістю фактів, і кожен з них має передбачуваний результат.
Відкладене обслуговування
Розшарпана або зісковзнула черепиця, рослини, що ростуть у ринвах, зруйнований обшивальний матеріал, гнилі лати та запис про перевірку, який закінчився багато років тому, – це класичні ознаки дефектної конструкції. Там, де ці ознаки присутні, погода, яка спричинила інцидент, значною мірою втрачає значення: дах у такому стані не відповідає стандарту, який може бути встановлений для нього, а збитки, що виникли внаслідок цього, пояснюються дефектом, а не вітром. Як прямі пошкодження, так і непрямі збитки потім лягають на власника.
Шторм та межі аргументу форс-мажору
Власники часто стверджують, що пошкодження спричинив винятковий шторм, а не дах. Цей аргумент можна навести, але він вужчий, ніж здається. Очікується, що дах у Нідерландах витримуватиме вітер, якого можна очікувати в Нідерландах, а голландські шторми є передбачуваними. Тому захист діє лише тоді, коли вітрове навантаження дійсно перевищувало те, на яке конструкція могла бути обґрунтовано розрахована, і коли дах був у хорошому стані.
Практично власник повинен надати докази: нещодавні звіти про перевірку, рахунки-фактури на технічне обслуговування та підтвердження того, що дах відповідав чинному будівельному стандарту. Дані погоди від KNMI для точного місця та години покажуть, що насправді зробив вітер. Там, де черепиця вже була ослаблена або обшивка була крихкою, суди послідовно вважають, що звичайне технічне обслуговування запобігло б пошкодженню, і відхиляють аргумент про шторм.
Сніг, іній та засмічення дренажу
Варто згадати ще два сценарії, оскільки страховики та власники по-різному ставляться до них. Вода, яка стікає назад через те, що воронка плоского даху заблокована листям, майже завжди є наслідком несправності технічного обслуговування, а не зовнішньої події. Пошкодження, спричинені вагою накопиченого снігу, навпаки, можуть бути справжньою зовнішньою причиною, але лише за умови, що конструкція була спроектована та обслуговується таким чином, щоб витримувати навантаження, яке можна було обґрунтовано очікувати. Пошкодження покрівлі від замерзання, термін служби якого вже закінчився, вважається зносом.
Дахи в багатоквартирних будинках та роль VvE
У багатоквартирному будинку дах, водостічні жолоби, димоходи та несуча конструкція майже завжди є спільними частинами. Які частини є спільними, визначається актом поділу (akte van splitsing) та типовими положеннями, які він оголошує застосовними; приватна власність зазвичай обмежується обробленою поверхнею всередині квартири. Наслідком цього є те, що протікання з цілком індивідуальними наслідками має колективну причину.
Власники квартир є спільною власністю будинку, а Vereniging van Eigenaars (VvE, асоціація власників) управляє спільними частинами та має страховку будівель. Тому претензія, що виникає через дефектний дах, адресується до VvE, а витрати покриваються колективно через плату за обслуговування. Окремий власник квартири несе відповідальність лише у випадку, якщо в акті власності чітко зазначено, що частина даху, наприклад, тераса на даху, прибудована до пентхауса, належить цьому власнику. У нашій статті про права на квартиру та VvE в Нідерландах цей поділ пояснюється детальніше.
Кожне об'єднання добровільних підприємців (VvE) повинно мати резервний фонд для майбутнього обслуговування частин загального користування. Річний внесок має становити щонайменше піввідсотка від вартості відновлення будівлі, якщо тільки об'єднання не базує свій внесок на довгостроковому плані технічного обслуговування, якому не більше п'яти років. VvE, яке не має жодного з цих фондів, не просто погано керується: дефіцит стає помітним у момент, коли потрібно замінити дах, і члени стикаються зі спеціальним збором.
Рішення щодо технічного обслуговування приймаються загальними зборами, а необхідна більшість випливає з акта та нормативних актів. Саме тут і виникає проблема термінового ремонту. Власник квартири, який не може отримати рішення, не повинен чекати: стаття 5:121 BW дозволяє йому звернутися до кантонрехтера (підрайонного суду) з проханням про заміну дозволу на виконання робіт або на прийняття рішення, в якому збори відмовили. Якщо витік завдає тривалої шкоди, одночасно може бути подано позов (скоріше провадження) про вжиття екстрених заходів. Фотографії, показники вологості та звіт покрівельника – це те, що переконує суд у неминучості шкоди. Наша стаття про те, що робити, коли об'єднання власників житла не виконує своїх обов'язків, повністю охоплює засоби правового захисту.
Орендодавець та орендар: хто ремонтує, а хто платить
Перед зовнішнім світом власник несе сувору відповідальність згідно зі статтею 6:174 BW, або перед веденням бізнесу згідно зі статтею 6:181 BW. Будь-який розподіл між орендодавцем та орендарем здійснюється пізніше, між ними.
Між сторонами стаття 7:217 BW вимагає від орендаря виконувати дрібний ремонт, перелічений у Besluit kleine herstellingen, за власний рахунок: очищення жолобів та зливних труб, доступ до яких є без ризику, заміна окремої розбитої черепиці за нормальних умов та аналогічні повсякденні роботи. Всі несучі конструкції, а також покриття даху в цілому, залишаються відповідальністю орендодавця. Орендар, який нехтує дрібним ремонтом, таким чином не несе відповідальності за заподіяну шкоду третім особам; власник відповідає спочатку, а потім може стягнути обмежену суму, призначену орендарю згідно з постановою.
Якщо орендар спричинив проблему власною поведінкою, ситуація змінюється. Стаття 7:218 BW покладає на орендаря відповідальність за пошкодження орендованого майна, спричинені недоліком з його боку, і передбачає, що пошкодження було спричинено саме так. Ця презумпція підлягає винятку, який має тут величезне значення: вона не застосовується до пошкодження від пожежі, а також до пошкодження зовнішньої частини орендованого майна. Тому у випадку даху орендодавець, який звинувачує орендаря, повинен довести, що це зробив орендар, а не навпаки. Буріння для супутникової антени, зберігання важких матеріалів на плоскому даху або зняття черепиці для встановлення – це ситуації, коли такі докази зазвичай доступні.
Якщо страховик власника виплачує відшкодування, він може скористатися своїм правом суброгації проти орендаря, чия вина спричинила збитки. Стаття 7:962 BW виключає таке право регресу лише проти вузького кола осіб, близьких до застрахованого, а орендар до нього не належить. Це одна з причин, чому обидві сторони повинні перевіряти своє покриття відповідальності до події, а не після неї.
Підрядники, нові дахи та нещодавно збудовані будинки
Коли щойно покладений або оновлений дах починає протікати, питання зміщується зі стану будівлі на якість роботи.
Покрівельний підрядник виконує договір на виконання робіт відповідно до статей 7:750 та наступних BW. Після передачі підрядник, як правило, звільняється від відповідальності за дефекти, які клієнт обґрунтовано мав би виявити на той момент, тому важлива перевірка під час передачі з письмовим переліком застережень. Для будівельних договорів, що підпадають під приватноправову частину Закону про якість покрівлі (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen), який набрав чинності 1 січня 2024 року, ситуація є більш сприятливою для клієнта: підрядник залишається відповідальним після передачі за дефекти, які не були виявлені під час передачі, якщо тільки ці дефекти не можна віднести до нього. Підрядник також зобов'язаний попередити клієнта про неточності в завданні та про дефекти матеріалів або креслень, про які він знав або повинен був знати.
Терміни позовної давності суворі, але щедрі. Претензія щодо дефекту виконаної роботи втрачає чинність через два роки після подання скарги клієнтом, а для будівлі – у будь-якому випадку через двадцять років після подачі скарги. Своєчасне подання претензії є окремою вимогою: клієнт повинен подати заперечення протягом розумного періоду після виявлення дефекту, а мовчання може призвести до втрати претензії навіть у межах строку позовної давності. Наші статті про будівельні дефекти та відповідальність , а також про дефекти в новозбудованих будинках детально розглядають ці кроки.
Гарантійні схеми додають ще один рівень. Багато новобудов продаються з гарантією за визнаною гарантійною схемою, а водонепроникність даху зазвичай покривається протягом певної кількості років, зазначеної в умовах схеми, а не в законі. Читайте сертифікат: схема, а не загальне договірне право, зазвичай є найшвидшим шляхом.
Треті сторони не зобов'язані дотримуватися жодних із цих правил. Сусід, у якого зруйнована стеля, або перехожий, у якого вдарила плитка, може подати до суду на власника згідно зі статтею 6:174 BW, взагалі не вступаючи в будівельний договір. Він також може подати до суду на підрядника за цивільним правопорушенням згідно зі статтею 6:162 BW, якщо виконання робіт було явно недбалим, а стаття 6:171 BW може додатково притягнути клієнта до відповідальності за вину непідпорядкованого підрядника, який виконує роботу для його бізнесу. Тоді власник звертається до підрядника з вимогою про відшкодування збитків. Потерпілий, який має справу з прихованим дефектом у придбаній нерухомості, знову стикається з іншим набором правил, оскільки правило двомісячного повідомлення про продажі споживачам не застосовується до купівлі будинку; тут покупець повинен подати скаргу протягом розумного терміну.
Яка страховка виплачує першу
Страхування зазвичай є найшвидшим джерелом грошей, і в більшості випадків варто оформити поліс, перш ніж переслідувати винну сторону. Страховики часто виплачують збитки, а потім сперечаються про їхню компенсацію.
Страхування будівель (opstalverzekering) покриває саму конструкцію, включаючи дах, димоходи та водостічні жолоби, від раптових та зовнішніх подій, таких як шторм, град, блискавка, падіння предметів та витік води. Поліси визначають шторм за швидкістю вітру, а не за погодними попередженнями, виданими KNMI, а поріг встановлюється в умовах поліса, тому прочитайте визначення, перш ніж вважати, що є покриття. Стандартні виключення мають більше значення, ніж ризики: поступовий знос, прострочене технічне обслуговування та дефекти конструкції або будівництва, відомі власнику, виключені майже скрізь. Навіть там, де самі збитки виключені, страховик зазвичай відшкодовує bereddingskosten, обґрунтовану вартість заходів, вжитих для запобігання або обмеження подальших збитків.
Страхування майна (inboedelverzekering) покриває майно мешканця, і для орендаря це поліс, який фактично покриє витрати на зіпсований диван та пошкоджений водою ноутбук. Страхування відповідальності (aansprakelijkheidsverzekering) відповідає на претензії, подані третіми особами, а для приватного орендодавця або власника квартири це поліс, який відповідає на претензії постраждалого перехожого. Підприємствам необхідно перевірити, чи поширюється їхнє покриття загальної відповідальності на приміщення, яке вони займають, враховуючи перенесення відповідальності згідно зі статтею 6:181 BW.
Якщо застосовується більше одного полісу, діє стаття 7:961 BW. Страхувальник може вимагати повне відшкодування збитків від страховика на свій вибір, а потім страховики розподіляють тягар між собою. Це правило існує для того, щоб потерпілий не опинився посередині, і варто його чітко застосовувати, коли страховики починають вказувати один на одного. Повідомте про інцидент кожному потенційно відповідному страховику якомога швидше: стаття 7:941 BW вимагає негайного повідомлення, і страховик, якому дійсно завдано шкоди через пізнє повідомлення, може зменшити виплату або відмовити у ній.
Доведення позову та розрахунок збитків
Відповідальність за пошкодження даху визначається на підставі доказів, і більшість корисних доказів зникають протягом кількох днів.
Що негайно забезпечити
Сфотографуйте та зніміть на відео дах, точку входу, внутрішнє фарбування та кожен пошкоджений об'єкт із зазначенням дати. Отримайте дані спостережень за погодою для цього місця та години від KNMI, яка публікує історичні дані для своїх станцій. Попросіть покрівельника надати письмовий діагноз причини, а не просто цінову пропозицію, і зберігайте видалені матеріали, де це можливо: ламка черепиця або кородоване кріплення варті більше, ніж абзац опису. Зберігайте квитанції про вжиття екстрених заходів. Якщо хтось отримав травму або було зіткнуто транспортний засіб, запишіть номер інциденту з поліцейського протоколу та запишіть дані будь-якого свідка.
Не виконуйте постійний ремонт, доки не буде зафіксовано причину. Експерт, залучений пізніше, чи то страховиком, чи судом, не може оглянути те, що вже було замінено, і тягар доведення наявності дефекту лежить на позивачі.
Прямі та непрямі збитки
Нідерландське законодавство компенсує фактично понесені збитки за двома категоріями. Прямі збитки – це витрати на відновлення самого майна: заміна плитки, новий гіпсокартон, косметичний ремонт, що підтверджується рахунком-фактурою або експертною оцінкою. Непрямі збитки покривають усе, що виникло внаслідок дефекту поза межами будівлі: знищені меблі та обладнання, альтернативне житло, втрату обороту у разі неможливості використання комерційних приміщень, а також обґрунтовані витрати на встановлення збитків та отримання компенсації поза судом.
Мірою для пошкоджених товарів є їхня вартість на момент втрати, а не ціна, сплачена, коли вони були новими, тому амортизація застосовується до предметів з обмеженим терміном служби. Якщо ремонт коштує менше, ніж заміна, зазвичай присуджується нижча сумма. Оригінали рахунків-фактур, записи про покупки та фотографії предметів, що використовувалися, є тим, що не дозволяє страховику встановити низьку вартість. Компенсація за нематеріальні збитки можлива лише за обмежених обставин, дозволених Цивільним кодексом, головним чином у разі тілесних ушкоджень, і наша стаття про компенсацію за нематеріальні збитки пояснює, коли це виникає. Якщо відповідальність встановлено, але сума оскаржується, збитки можуть бути кількісно визначені в окремій процедурі оцінки збитків.
Строки позовної давності
Позов про відшкодування збитків регулюється статтею 3:310 BW: він втрачає чинність через п'ять років з дня, коли потерпіла сторона дізналася як про шкоду, так і про особу, відповідальну за неї, і в будь-якому випадку через двадцять років після події, яка її спричинила. Поінформованість означає фактичне знання, достатнє для пред'явлення позову, а не нечітку підозру, але безпечне припущення полягає в тому, що відлік часу запустився з моменту приходу води.
П'ятирічний період може бути перерваний відповідно до статті 3:317 BW письмовим повідомленням, в якому кредитор однозначно залишає за собою право на виконання. Один рекомендований лист, що повторюється перед кожним закінченням терміну, зберігає претензію в силі, поки тривають переговори. Проти страховика може застосовуватися окремий договірний період, тому також перевірте поліс. Претензії, що не перевищують встановленого законом порогу, зазначеного у статті 93 Rv, розглядаються кантонським судом (kantonrechter), де не потрібен адвокат; більші претензії надходять до рехтбанку (rechtbank), де представництво адвокатом є обов'язковим. Рекомендації щодо процесуального порядку викладено в нашій статті про те, як вимагати відшкодування збитків у Нідерландах.
Що робити в перші дні після протікання або відпадання плитки
Як власники, так і мешканці зобов'язані обмежити подальші збитки, а страховик може зменшити виплату, якщо цей обов'язок було проігноровано.
Спочатку усуньте небезпеку. Замаскуйте місце прориву, перемістіть електроніку, твори мистецтва та документи в сухе приміщення та вимкніть живлення в уражених зонах. Якщо плитка все ще рухається, оточіть зону внизу та зателефонуйте за номером екстреної допомоги, якщо громадськість перебуває в небезпеці. Зберігайте квитанції за брезенти, осушувачі повітря та оплату виклику, оскільки ці витрати зазвичай відшкодовуються, навіть якщо позову пізніше відхилено.
Потім письмово та у правильному порядку повідомте: власника або раду VvE, якщо ви орендар або власник квартири; страховика будівель та страховика майна; муніципалітет, де вулиці загрожує сміття; та сусідів, які можуть постраждати від води, що протікає через будівлю. Надішліть короткий фактичний виклад з фотографіями та попросіть підтвердження отримання. Ці підтвердження встановлюють дату повідомлення, яка визначає початок зниження орендної плати, обізнаність орендодавця та перебіг строків позовної давності.
Як тільки ситуація стабілізується, отримайте щонайменше дві кошториси на ремонт та складіть опис збитків. Офіційний лист-вимога, в якому викладено факти, правову основу та термін виконання, вирішує значну частину цих питань без судового розгляду та встановлює невиконання вимог, необхідних для позову про відшкодування збитків. Якщо витік триває, а відповідальна сторона не діє, спрощене провадження може призвести до постанови про проведення ремонту протягом кількох днів, а не місяців. Якщо суперечка стосується лише суми, звичайне провадження є доцільним шляхом.
Law & More консультує власників, орендарів, власників квартир та об'єднання власників житла з питань відповідальність на предмет пошкодження даху та на відшкодування збитків, що виниклиМи оцінюємо положення документів, співпрацюємо зі страховиками та, за необхідності, порушуємо позови або захищаємо вас. Якщо у вас виникла проблема протікання, впала плитка або претензія від сусіда, зверніться до наших юристів.
