Що таке договір управління згідно з нідерландським законодавством
Де використовуються угоди про управління
Одна й та сама правова база передбачає дуже різні комерційні домовленості, і формулювання має відповідати цим умовам.Управління нерухомістю
Найпоширенішою формою є договір про управління нерухомістю, за яким власник або інвестор делегує управління орендованою нерухомістю професійному керуючому. Сфера його діяльності зазвичай охоплює пошук та перевірку орендарів, укладання та адміністрування договорів оренди, стягнення орендної плати та стягнення заборгованості, організацію технічного обслуговування та ремонту, проведення перевірок та періодичну звітність про доходи та витрати. Тут заслуговують на увагу дві особливості Нідерландів. По-перше, керуючий, який укладає договори оренди та повідомляє про це від імені власника, діє на підставі довіреності, і обсяг цих повноважень необхідно точно зафіксувати, оскільки договір оренди, укладений поза дорученням керуючого, все ще зобов'язує власника перед орендарем, який діє добросовісно. По-друге, закон про оренду житлового приміщення є значною мірою обов'язковим, тому власник не може доручити керуючому погоджуватися на умови, які не дозволені законом; інструкція такого роду ставить керуючого у становище, коли він змушений відмовитися від неї.Управління артистами та талантами
У креативному секторі менеджер представляє митця в комерційних цілях: веде переговори щодо контрактів на виконання та запис, займається видавничими правами та правами на зображення, а також формує довгостроковий напрямок кар'єри. Винагорода зазвичай становить відсоток від доходу, який митець заробляє протягом терміну дії угоди. Пункти, що викликають суперечки, передбачувані. Які потоки доходів покриває комісія, і чи продовжує вона діяти після закінчення терміну дії угоди для контрактів, укладених протягом неї? Чи має менеджер повноваження підписувати від імені митця, чи лише вести переговори? Що відбувається з правами та записами, створеними протягом терміну дії угоди? Оскільки митець часто є фізичною особою, а не бізнесом, звичайні правила договірного права щодо несправедливих умов та обмежень, встановлених розумністю та справедливістю, мають реальну вагу, а тривалі ексклюзивні умови з автоматичним поновленням – це саме той тип положень, який суд уважно розгляне.Корпоративне та тимчасове управління
Третій сценарій — корпоративний: акціонер, рада директорів або інвестор залучає зовнішню сторону для управління компанією або її підрозділом, часто під час перехідного періоду, реорганізації або періоду між постійними призначеннями. Саме тут угода про управління найчастіше перетинається з законодавством про компанії, оскільки особа, яка керує бізнесом, також може бути призначена статутним директором, що є окремими відносинами з власними правилами. Це поєднання розглядається нижче.Пункти, що визначають результат
Обсяг послуг
Опис роботи є основою договору. У ньому має бути зазначено, що саме виконуватиме керівник, як часто та з яким рівнем виконання, достатньо конкретно, щоб третя сторона могла з документа визначити, чи виконано роботу. Проведення щоквартальних перевірок та письмовий звіт протягом двох тижнів є практичним зобов'язанням; професійне управління майном – ні. Обсяг робіт також має юридичну функцію, яку легко не помітити: він позначає зовнішню межу того, що керівник зобов'язаний зробити, а отже, і того, за що керівник може нести відповідальність. Обсяг робіт, який залишається нечітким в надії на гнучкість, як правило, після того, як щось пішло не так, тлумачиться як такий, що охоплює все, що було пропущено.Збір та витрати
Нідерландське законодавство говорить лише про те, що клієнт повинен сплатити певну винагороду, а якщо така не була узгоджена, то звичайну або розумну, і що клієнт повинен відшкодувати витрати, понесені менеджером на виконання роботи. Все інше залежить від сторін. Моделі, що використовуються на практиці, знайомі: фіксована періодична плата, яка є передбачуваною для обох сторін; відсоток від доходу, який пов'язує дохід менеджера з ефективністю активу; та змінний елемент, пов'язаний з узгодженими цілями. Який би варіант не був обраний, договір повинен точно визначати базу. Домовленості про відсотки залежать від різниці між валовою та чистою сумою, від того, чи застосовується відсоток до виставлених у рахунках чи до стягнутих сум, та від того, які статті вважаються витратами. Винагороди, пов'язані з цільовими показниками, залежать від цілей, які не можна виміряти або які залежать від факторів, що знаходяться поза контролем менеджера. Запишіть, хто розраховує цифри, на основі яких даних і що відбувається, якщо сторони не погоджуються з цим.Повноваження та повноваження
Управління активом означає взяття на себе зобов'язань, і в договорі має бути зазначено, які зобов'язання може брати на себе керівник самостійно. Звичайним рішенням є поріг: витрати та зобов'язання нижче узгодженого ліміту належать керівнику, вище нього потрібне письмове схвалення власника. Певні категорії зазвичай резервуються незалежно від вартості, такі як судові позови, залучення персоналу та все, що зобов'язує власника після закінчення терміну дії угоди. Два застереження. Внутрішньо узгоджені ліміти не є автоматично зобов'язуючими для зовнішнього світу: якщо керівник має довіреність і перевищує внутрішній ліміт, контрагент, який не знав і не повинен був знати про цей ліміт, все ще може зобов'язати власника дотримуватися угоди, залишаючи власнику претензію до керівника, а не вихід з договору. А якщо керівник також є статутним директором компанії, статутні повноваження представляти компанію не можуть бути обмежені з дією щодо третіх осіб; внутрішні обмеження зобов'язують директора, а не сторону по інший бік столу.Відповідальність, винятки та відшкодування збитків
Відправною точкою є звичайне договірне право: керівник, який не виконує зобов'язань, несе відповідальність за завдані збитки. Договори зазвичай регулюють цю позицію обмеженням відповідальності, виключенням непрямих та побічних збитків, а також відшкодуванням збитків за претензіями третіх осіб, що виникають внаслідок належного виконання роботи. Такі положення є дійсними в принципі, але не безумовно. Обмеження відповідальності може бути скасовано, якщо покладатися на нього було б неприйнятно відповідно до стандартів розумності та справедливості, що є позицією, яку суд легко займе у випадках навмисного порушення службових обов'язків або грубої недбалості. Там, де положення з'являється в загальних положеннях та умовах, існує додатковий рівень контролю, а коли іншою стороною є споживач, стандарти знову суворіші. Тому відшкодування збитків має обмежуватися діями, виконаними добросовісно в межах завдання, і воно повинно прямо виключати умисел та грубу недбалість, що захищає власника та робить положення більш надійним, а не менш надійним. Страхування належить до того ж обговорення. Покриття професійної відповідальності керівника, а також покриття директорів та посадових осіб, коли йдеться про статутне директорство, приносять більше практичної користі, ніж пункт, що розподіляє ризик, який жодна зі сторін не може нести.Конфіденційність, дані та GDPR
Менеджер майже завжди обробляє персональні дані, що належать клієнту: файли орендарів, записи персоналу, бази даних клієнтів. Це робить домовленість питанням захисту даних, а також договірним. Якщо менеджер обробляє ці дані за вказівками власника та для цілей власника, власник є контролером, а менеджер – обробником, і Загальний регламент про захист даних вимагає письмової угоди про обробку, яка охоплює предмет та тривалість обробки, заходи безпеки, використання субпідрядників, допомогу з правами суб'єктів даних, обробку порушень даних та те, що відбувається з даними після закінчення дії угоди. Якщо менеджер визначає власні цілі, наприклад, використовуючи дані для власної комерційної діяльності, він є контролером сам по собі, і аналіз змінюється. Визначте, який з двох варіантів застосовується з самого початку, оскільки відповідь вирішує, хто підзвітний наглядовому органу та відповідним особам. Положення про конфіденційність не замінює цього: конфіденційність захищає клієнта, тоді як закон про захист даних захищає людей, чиї дані обробляються.Неконкуренція та захист клієнтів
Обмежувальні зобов'язання трактуються інакше у сфері виконання завдань, ніж у сфері зайнятості. Суворі законодавчі правила щодо положень про неконкуренцію в трудових договорах, включаючи вимогу письмової форми, обмеження щодо строкових договорів та можливість компенсації, не застосовуються до договору про перевищення терміну дії (overeenkomst van opdracht). Сторони здебільшого вільні домовлятися про те, що вони бажають. Ця свобода не є безмежною. Положення, яке має необґрунтовано широкий обсяг, тривалість або географію, може бути пом'якшене або скасоване на підставі розумності та справедливості, а конкурентне право встановлює власні зовнішні межі. На практиці положення, спрямоване на захист конкретних відносин та інформації, яку керівник отримав завдяки виконанню завдань, є юридично придатним; положення, яке просто забороняє досвідченому фахівцю працювати у своєму секторі протягом багатьох років, не є таким. Зверніть увагу також на зворотний ризик: надзвичайно суворий режим неконкуренції та інструктажу є однією з особливостей, яка робить суд більш схильним розглядати трудові відносини.Строк, поновлення та вихід
Термін дії має бути свідомим вибором, а не умовчанням. Перший термін, що триває рік, з узгодженим продовженням, дає обом сторонам реальну можливість переглянути своє рішення; автоматичне поновлення на подальший тривалий період, яке може бути розірвано лише у вузький проміжок часу, є пунктом, який викликає найбільше скарг, і тим, про який найчастіше забувають, доки він не буде пролонгований. Положення про вихід мають найбільше значення в договорі, і голландське законодавство має власні правила щодо них, які розглядаються в розділі про розірвання угоди нижче. У договорі має бути зазначено термін повідомлення, форму, в якій має бути надано повідомлення, що відбувається з незавершеним виробництвом, як складається остаточний звіт, а також зобов'язання, що залишаються після розірвання, які зазвичай включають конфіденційність, повернення записів і даних, а також передачу файлів, необхідних для продовження експлуатації активу.Реальний ризик: це завдання чи трудовий договір?
Виконання відновлено
Роками податкові органи застосовували мораторій на правозастосування в цій сфері, що дозволяло зберігати значну неоднозначність. Цей мораторій закінчився 1 січня 2025 року, і з цієї дати було відновлено правозастосування проти фіктивної самозайнятості без ретроактивної дії для попередніх періодів. У перший рік застосовувався перехідний підхід для сторін, які могли продемонструвати, що вони активно впорядковують свої домовленості, але основні правила не змінилися: вони просто знову застосовуються. Законодавча картина все ще змінюється. Законопроект, що запроваджує правову презумпцію зайнятості на основі погодинної ставки нижче встановленого рівня, був прийнятий і опублікований у Staatsblad 29 червня 2026 року, але він набирає чинності королівським указом, тому дату необхідно перевірити, перш ніж покладатися на неї. Частина початкової пропозиції, яка б уточнювала сам кваліфікаційний тест, не збереглася. Доки не набуде чинності будь-яке нове правило, оцінка буде такою, як описано вище. Наслідки цієї помилки лягають головним чином на клієнта. Перекласифікація може означати ретроспективне стягнення податків на заробітну плату та внесків на соціальне страхування, пенсійних зобов'язань та застосування захисту від звільнення, так що відносини, які, на думку клієнта, можна просто припинити, вимагають згоди UWV або рішення окружного суду. Наш путівник по Нідерландське трудове законодавство детальніше визначає цей захист.Коли керівник також є статутним директором
Угоди про корпоративне управління часто супроводжуються призначенням статутного директора, і ці два відносини повинні бути розділені під час їх складання, оскільки вони закінчуються по-різному. Призначення є питанням корпоративного права. Орган, уповноважений призначити директора, зазвичай загальні збори, може будь-коли тимчасово призупинити та звільнити цього директора. Ці повноваження не можуть бути скорочені, і жодний термін повідомлення в угоді про управління їх не змінює. Рішення про звільнення не розриває автоматично контракт, за яким менеджер отримує оплату, і саме тут недбале складання угоди стає дорогим. Якщо особа найнята безпосередньо і є одночасно директором і працівником, то згідно з нідерландською судовою практикою, дійсне корпоративне звільнення в принципі також припиняє трудові відносини, якщо не застосовується законодавча заборона на звільнення або сторони не домовилися про інше. Якщо менеджер наймається через управлінську компанію BV, корпоративне звільнення припиняє посаду директора, але залишає угоду про управління чинною до її розірвання відповідно до її власних умов. Тому добре складена угода чітко пов'язує ці два аспекти, передбачаючи, що станеться з призначенням, якщо призначення закінчиться, і на яких умовах. Відповідальність заслуговує на таку ж увагу. Директор, який неналежним чином виконує свої обов'язки, може бути притягнутий до відповідальності перед компанією у разі серйозного докору, а свідоцтво про неправомірне виконання обов'язків керівництвом не захищає особу, яка стоїть за ним, від такого розкриття; а також не запобігає відповідальності перед третіми сторонами у випадках серйозної особистої провини. Практичними рішеннями є страхування директорів та посадових осіб, а також чіткий розмежування між завданнями, що виконуються директором, та тими, що виконуються за дорученням. Наш огляд Нідерландське корпоративне право пояснює ширші рамки.Розірвання договору управління
Що станеться, якщо актив буде продано
Договір про управління не укладається автоматично після передачі активу. Продаж майна або акцій компанії не передає договір керуючому: передача договору в цілому вимагає наявності акта та співпраці іншої сторони, і без цього продавець залишається зобов'язаним. В операціях з акціями сама компанія зазвичай залишається стороною договору, тому угода продовжує діяти, саме тому покупець повинен переглянути її під час проведення комплексної перевірки, і саме тому положення про зміну контролю мають бути включені до розробки договору. В операціях з активами продавець залишається з угодою про управління чимось, чим він більше не володіє, і єдиним виходом є розірвання договору на договірних або законодавчих підставах. Попереднє визначення того, що означає продаж для передачі, позбавляє від необхідності переговорів у найменш зручний момент.Складання угоди, яка обґрунтовує
Більшість роботи в хорошій управлінській угоді виконується до того, як буде написано будь-який пункт, шляхом точного опису того, що сторони насправді мають намір зробити. Кілька звичок мають вирішальне значення. Пишіть простою мовою та будьте конкретними. Дати, кількості, порогові значення та терміни мають більше значення, ніж прикметники, а зобов'язання, яке не можна перевірити, не є зобов'язанням. Визначте, як буде вимірюватися ефективність, з точки зору того, що обидві сторони можуть перевірити за допомогою вже існуючих записів; цілі, які залежать від даних, які має лише одна сторона, є джерелом конфлікту, а не його вирішенням. Визначте, як сторони будуть вирішувати розбіжності до їх виникнення, включаючи те, хто з ким спілкується, протягом якого періоду та чи є крок, такий як... незалежна консультація щодо договору або медіація передує провадженню. Потім перевірте документ на відповідність реальності. Якщо наміром є справжнє переуступлення, угода повинна описувати переуступку, і сторони повинні поводитися відповідно, оскільки договір, який суперечить повсякденній практикі, має дуже малу цінність. Періодично переглядайте домовленість, особливо якщо тимчасове зобов'язання непомітно перетворилося на постійне: чим довше тривають відносини з одним клієнтом, тим нагальнішим є питання кваліфікації. Нарешті, не дотримуйтесь міжнародного шаблону. Положення про відшкодування збитків, розірвання договору з міркувань зручності та регулююче право розроблені для правових систем, які розподіляють ризики по-різному, а положення, які мають сенс в інших місцях, можуть бути невиконуваними, зайвими або активно шкідливими згідно з голландським законодавством. Зворотне також має місце: законодавчі правила щодо переуступки, описані вище, застосовуються незалежно від того, чи згадуються вони в договорі.Як ми можемо допомогти
Law & More складає та переглядає угоди про управління для власників, інвесторів, компаній та менеджерів, оцінює ризик того, що домовленість буде розглядатися як трудові відносини, структурує взаємовідносини між угодою про управління та статутною посадою директора, а також консультує щодо розірвання цих договорів та спорів, що виникають з них. Якщо ви збираєтеся укласти або розірвати угоду про управління, ми з радістю розглянемо документ та його практичне застосування, перш ніж будуть визначені посади.Часті питання
Коли люди мають справу з угодами про управління, у них знову і знову виникає кілька практичних питань. Наведені нижче відповіді охоплюють найпоширеніші з них.Який термін зазвичай діє договір управління?
Тут немає однозначної відповіді — тривалість або термін дії угоди насправді залежить від галузі та того, що управляється. Річний термін є досить поширеною відправною точкою. Це дає менеджеру достатньо можливостей, щоб довести свою цінність, не зв'язуючи власника довгостроковими відносинами з самого початку.
Тим не менш, для великих активів, таких як готелі або складні корпоративні структури, де довгострокова стратегія є найважливішим, ви часто побачите термін дії від трьох до п'яти років. Багато контрактів також мають вбудований пункт про автоматичне поновлення. Це означає, що угода буде продовжена на наступний термін, якщо одна зі сторін не повідомить про розірвання, зазвичай за 60 або 90 днів до закінчення поточного терміну.
Чи можна достроково розірвати угоду?
Так. Згідно з нідерландським законодавством, клієнт, у принципі, може розірвати завдання в будь-який час, і умови викладено в договорі. Ваша можливість відмовитися від нього повністю залежить від положень про розірвання, зазначених у вашій конкретній угоді. Добре складений договір завжди повинен надавати вам вихід.
Зазвичай це вирішується двома способами:
- Звільнення з підстав: Це дозволяє вам розірвати угоду, якщо інша сторона не виконує свою частину угоди. Уявіть собі менеджера, який постійно не виконує свої зобов'язання, або власника, який не надає необхідних коштів.
- Звільнення без причини: Це ваш основний вихід «без вини». Він дозволяє будь-якій стороні розірвати угоду з будь-якої причини, якщо вони належним чином нададуть письмове повідомлення — зазвичай між 30 до 90 днів.
Без чітких положень про розірвання, спроба розірвати договір до закінчення його терміну може бути складною та легко призвести до судового розгляду щодо порушення договору.
Що станеться, якщо менеджер не почне працювати належним чином?
Якщо ваш керівник не виконує своїх зобов'язань, перше, що потрібно зробити, це розірвати угоду. У гарному договорі будуть визначені чіткі стандарти та показники ефективності (KPI). Якщо ці цілі не досягаються, в угоді мають бути прописані наступні кроки. Зазвичай це передбачає видачу офіційного повідомлення про невиконання зобов'язань, яке надає керівнику встановлений термін для виправлення проблем.
Якщо ситуація не покращиться після закінчення цього терміну попередження, ваше право на розірвання договору з поважної причини має набути чинності. Саме тому наявність об’єктивних, вимірюваних показників ефективності в договорі є настільки важливою — це виключає здогадки та дає вам міцну основу для вжиття заходів.
Чи справді мені потрібно наймати адвоката?
Хоча ви можете знайти шаблон в інтернеті, дуже рекомендується звернутися до юриста для складання або, принаймні, перевірки вашої угоди про управління. Юридичний експерт адаптує документ до ваших конкретних потреб, захистить ваші інтереси та переконається, що все відповідає місцевим законам, таким як закони Нідерландів.
Подумайте про це так: початкові витрати на отримання належної юридичної консультації часто становлять лише незначну частину того, що погано складений договір може коштувати вам у разі суперечок та зобов'язань у майбутньому.
