Нідерландське законодавство про оренду: ключові правила для орендодавців та орендарів житла

Нідерландське законодавство про оренду житла рішуче захищає орендарів житлових приміщень: з 1 липня 2024 року договір оренди окремого житлового приміщення, як правило, укладається на невизначений термін, і орендодавець може розірвати його лише на законних підставах, а якщо орендар не згоден, через районний суд (kantonrechter). Основним винятком є ​​тимчасова оренда на термін не більше двох років для певних груп, визначених урядовим указом, таких як студенти.

Того ж дня Закон про доступну оренду (Wet betaalbare huur) поширив систему балів для максимальної орендної плати на середній сегмент ринку. У цій статті пояснюються чинні правила щодо тривалості, орендної плати, вартості послуг, технічного обслуговування та розірвання договору оренди, а також те, що повинні перевіряти орендодавці та орендарі.

Який термін дії договору оренди житла в Нідерландах?

Згідно зі статтею 7:271(1) Цивільного кодексу Нідерландів (BW), терміновий договір оренди житла не припиняється автоматично після закінчення терміну; він продовжує діяти і може бути розірваний лише шляхом повідомлення. З моменту набрання чинності Закону про термінову оренду (Wet vaste huurcontracten) 1 липня 2024 року тимчасова оренда окремого житла в принципі більше неможлива.

Виняток у статті 7:271(2) BW поширюється на договори оренди на два роки або менше для категорій орендарів, визначених розпорядженням ради. Для таких договорів орендодавець повинен письмово повідомити орендаря про дату закінчення терміну не раніше ніж за три місяці та не пізніше ніж за один місяць до неї. Якщо орендодавець цього не зробить, договір оренди продовжується на невизначений термін. Договори оренди, укладені до 1 липня 2024 року, зберігають правила, що діяли на момент їх підписання.

Як визначається максимальна орендна плата?

Максимальна орендна плата визначається системою оцінки житла (woningwaarderingsstelsel), яка нараховує бали за такі характеристики, як площа, енергетичний клас та обладнання. З 1 липня 2024 року ця система застосовується не лише до соціального житла, а й до середнього сегмента ринку. Порогові значення балів та максимальна орендна плата коригуються щороку, тому перевіряйте актуальні дані на government.nl.

Орендар може звернутися до Трибуналу з питань оренди (Huurcommissie) з проханням оцінити узгоджену початкову орендну плату протягом шести місяців після початку першого договору оренди цього житла (стаття 7:249 BW). У нашій статті про Закон про доступну оренду детально пояснюється система балів та рівень орендної плати.

А як щодо вартості послуг та депозиту?

Витрати на послуги та комунальні послуги сплачуються згідно з домовленістю (стаття 7:259 BW). Якщо орендодавець та орендар не погоджуються, кожен з них може звернутися до Трибуналу з питань орендної плати з проханням прийняти рішення; запит стосується одного періоду не більше дванадцяти місяців і має бути поданий протягом 24 місяців після закінчення терміну річного звіту орендодавця (стаття 7:260 BW).

Застава не може перевищувати подвійної базової місячної орендної плати (стаття 7:261b(2) BW). Орендодавець повинен повернути її протягом 14 днів після закінчення терміну оренди або протягом 30 днів, якщо є пошкодження, після вирахування доведених витрат на ремонт.

Хто відповідає за технічне обслуговування та ремонт?

Орендодавець повинен усунути дефекти на вимогу орендаря, якщо це не є неможливим або не вимагає витрат, які не можна обґрунтовано очікувати (стаття 7:206 BW). Орендар оплачує дрібний ремонт (kleine herstellingen), такий як заміна зливних отворів крана або вимикачів світла (стаття 7:217 BW), і повинен поводитися як сумлінний орендар (стаття 7:213 BW).

Орендар, який повідомляє про дефект, який орендодавець не усуває, може звернутися до Трибуналу з питань оренди з проханням про тимчасове зниження орендної плати або вимагати ремонту до районного суду. Повідомляйте про дефекти письмово та зберігайте копії, оскільки дата звіту має значення для будь-якого зниження.

Як можна розірвати договір оренди житлового приміщення?

Орендар може подати повідомлення про звільнення у будь-який час рекомендованим листом або наказом судового виконавця, зі строком повідомлення, що дорівнює періоду сплати орендної плати: щонайменше один місяць і щонайбільше три місяці (стаття 7:271(4) та (6) BW). Орендодавець повинен подати повідомлення щонайменше за три місяці, плюс один місяць за кожен рік оренди, але не більше шести місяців.

У повідомленні орендодавця повинні бути зазначені підстави, і лише підстави, зазначені у статті 7:274(1) BW, є дійсними, такі як недобросовісна поведінка орендаря або термінове особисте використання майна. Орендаря просять відповісти протягом шести тижнів; якщо орендар не погоджується, оренда продовжується до рішення районного суду (стаття 7:272 BW).

Що вам слід перевірити як орендодавцю?

• Чи укладено новий договір оренди на невизначений термін, чи він відповідає умовам статті 7:271(2) Банкового кодексу.
• Чи надсилаєте ви повідомлення про закінчення терміну дії тимчасової оренди від трьох місяців до одного місяця до закінчення терміну її дії.
• Чи залишається орендна плата в межах максимального значення за системою балів.
• Чи депозит не перевищує подвійної базової місячної орендної плати.
• Чи повний та своєчасний ваш річний огляд вартості послуг.
• Чи містить ваше повідомлення обґрунтовану підставу згідно зі статтею 7:274(1) Банкового кодексу.

Що вам слід перевірити як орендарю?

• Чи дійсно ваш тимчасовий договір оренди належить до визначеної категорії; в іншому випадку він є безстроковим.
• Чи ви все ще маєте право оскаржити орендну плату протягом шести місяців з початку вашої першої оренди.
• Чи відповідають витрати на послуги річному огляду.
• Чи було повідомлено про дефекти у письмовій формі із зазначенням дати.
• Чи відповіли ви протягом шести тижнів на повідомлення орендодавця.

Що ми можемо зробити для вас у сфері орендного права?

Наші юристи з питань оренди допомагають орендодавцям та орендарям:

• Ми переглядаємо або складаємо ваш договір оренди відповідно до правил, чинних з 1 липня 2024 року.
• Ми оцінюємо, чи є тимчасовий договір оренди дійсним, чи він став безстроковим.
• Ми перевіряємо орендну плату за системою балів та готуємо заяву до Трибуналу з питань оренди.
• Ми складаємо або оцінюємо повідомлення про розірвання договору та його підстави.
• Ми ведемо справи про виселення або ремонт у районному суді.

Резюме

• З 1 липня 2024 року договори оренди житла, як правило, укладаються на невизначений термін.
• Тимчасова оренда на термін не більше двох років дозволяється лише для певних категорій орендарів.
• Орендна плата за оренду в середньому ринку тепер також обмежена системою балів; орендарі можуть оскаржити початкову орендну плату протягом шести місяців.
• Застава обмежена подвійним розміром базової місячної орендної плати.
• Орендодавець може розірвати договір лише на підставах, встановлених законом, і без згоди орендаря – через суд.

Часті питання