Нідерландський нотаріус та юридична передача нерухомості: посібник для іноземних покупців

Якщо ви купуєте будинок у Нідерландах , вам не уникнути нотаріуса . Нідерландське законодавство не дозволяє приватної передачі права власності: передача має бути оформлена нідерландським нотаріусом цивільного права та зареєстрована в державних реєстрах. Для покупців з країн загального права це найменш знайома частина процесу, і саме тут виникають найдорожчі непорозуміння.

Що таке нотаріус з цивільного права в Нідерландах

Нідерландський нотаріус не є старшим юристом із печаткою. Ця посада є публічною: нотаріус призначається королівським указом, який також визначає місце його заснування (ст. 3 Wna, Wet op het notarisambt), і має право складати автентичні акти, якщо цього вимагає закон або якщо сторона просить (ст. 2 Wna). Такий акт має особливий доказовий статус і часто може бути виконаний без рішення суду.

Важливі два наслідки:

• Нотаріус має обов'язок діяти. Нотаріус повинен виконувати роботу, доручену законом або за запитом сторони, за винятком обмежених випадків (ст. 21 Wna).
• Нотаріус не на чийому боці. Нотаріус здійснює свої повноваження незалежно та служить інтересам всі сторони правової дії, неупереджено та з максимально можливою ретельністю (ст. 17 Wna).

Чим нотаріус відрізняється від соліситора чи адвоката

В Англії, Ірландії, Сполучених Штатах та більшості інших юрисдикцій загального права кожна сторона угоди про передачу права власності доручає своєму власному адвокату, який відповідає за партійну позицію. Голландський нотаріус є протилежністю: це єдиний нейтральний державний службовець, який обслуговує угоду, а не є стороною. «Нотаріус» загального права, який часто просто засвідчує підписи, є набагато вужчою посадою і не є корисним порівнянням.

Нотаріус перевіряє право власності, готує та пояснює акти, зберігає гроші та реєструє передачу, але не буде вести переговори щодо ціни, консультувати щодо обґрунтованості угоди та представляти ваші інтереси у спорі.

Обов'язок інформування та його межі

Неупередженість згідно зі ст. 17 Закону про неупередженість (Wna) поєднується з обов'язком інформування: нотаріус повинен переконатися, що кожна сторона розуміє суть акта та які ризики він несе, перш ніж підписувати його — обов'язок, відомий у німецько-голландській традиції як Belehrungspflicht . Якщо сторона слабша, менш досвідчена або не володіє мовою, цей обов'язок стає більш вимогливим, і нотаріус, який підписує, знаючи, що покупець не зрозумів суттєвого моменту, ризикує дисциплінарними стягненнями та відповідальністю.

Але інформування обох сторін не є адвокатською діяльністю. Якщо покупець і продавець справді конфліктують — через дефекти, виявлені до завершення угоди, тиск щодо перенесення дати або значення певної умови — нотаріус залишається посередині. Саме тоді покупцеві потрібна людина, чий єдиний обов'язок — перед покупцем.

Коли також слід звернутися до власного адвоката

• Договір нестандартний, або продавець є забудовником чи інвестором, який використовує власні умови.
• Ви купуєте на аукціоні, у власника нерухомості чи компанії, або у продавця, який має фінансові труднощі.
• Нерухомість пов'язана з орендою землі (орендне право), внесення до списку пам'яток або незвичайний сервітут.
• Існує суперечка щодо дефектів, завдатків, штрафів або дат, або їхньої перспективи.
• Купівля стосується вашого статусу проживання, розлучення, режиму спільного майна подружжя або транскордонного успадкування.

Ці дві речі доповнюють одна одну: нотаріус оформлює передачу, а ваш адвокат переконується, що угода є такою, яку ви повинні укладати.

Два етапи: зобов'язання та передача

Це найважливіший структурний момент у голландському речовому праві : він відокремлює зобов'язання щодо передачі від самої передачі . Дійсна передача вимагає дійсного права власності, особи, яка має право розпоряджатися майном, та дійсного акта передачі (ст. 3:84 BW). Для нерухомого майна такою передачею є акт, оформлений перед голландським нотаріусом цивільного права, з подальшою реєстрацією цього акта в публічних реєстрах (ст. 3:89 BW).

Кооповеренекомст , який часто називають «попереднім» договором купівлі-продажу, таким чином створює обов'язкове зобов'язання щодо купівлі-продажу. Він не робить вас власником. «Попередній» договір є оманливим: після закінчення періоду охолодження він повністю зобов'язує вас. Право власності переходить лише після реєстрації акта передачі.

Від пропозиції до реєстрації

Вимога щодо письмового подання та період охолодження

Якщо покупець є фізичною особою, яка не діє в рамках професійної або підприємницької діяльності, і нерухомість призначена для житлового використання, угода про купівлю має бути укладена у письмовій формі (ст. 7:2 Цивільного кодексу). Рукостискання, електронний лист або обмін повідомленнями у WhatsApp не є зобов'язуючими для споживача-покупця.

Це ж положення надає споживачеві-покупцю житла триденний період на роздуми. Він починається наступного дня після отримання вами підписаного договору, без необхідності пояснення причин і компенсації. Він повинен включати щонайменше два дні, крім суботи, неділі чи державного свята; якщо ні, то він продовжується. Право належить лише покупцеві, і відлік часу починається з моменту отримання, тому зберігайте підтвердження того, коли договір дійшов до вас.

Депозит або банківська гарантія

Стандартний типовий договір купівлі-продажу вимагає від покупця надання забезпечення: або грошового завдатку ( waarborgsom ), внесеного на рахунок нотаріуса у третьої особи, або банківської гарантії ( bankgarantie ) від банку, заснованого в Нідерландах. У типовому договорі купівлі-продажу NVM, VBO, VastgoedPRO та Vereniging Eigen Huis сума фіксована на рівні 10% від ціни покупки, яка має бути сплачена за кілька тижнів до завершення угоди. Модель також містить пункт про штрафні санкції: покупець, який не завершує угоду, зазвичай винен суму, що дорівнює завдатку. Узгодьте будь-які фінансові умови з вашим графіком іпотеки.

Розслідування права власності та пошук у Кадастрі

Кадастр веде публічні реєстри, що фіксують факти, що стосуються правового статусу зареєстрованого майна (ст. 3:16 BW), а дії, що впливають на цей статус, підлягають реєстрації (ст. 3:17 BW). Саме це робить передачу права власності в Нідерландах безпечною: факт, що підлягає реєстрації, не зареєстрований на момент реєстрації вашого придбання, як правило, не може бути використаний проти вас, якщо ви про нього не знали (ст. 3:24 BW).

Нотаріус зазвичай перевіряє:

• право власності продавця та ланцюжок попередніх правочинів;
• існуючі іпотеки, які мають бути погашені та розблоковані після завершення;
• арешти та вилучення (обтяжувати) проти продавця або майна;
• сервітути, інші речові права та якісні або ланцюгові зобов'язання;
• оренда землі (орендне право): орендна плата за землю, дати перегляду та кінець терміну;
• обмеження публічного права, такі як статус пам'ятки або рішення муніципальних органів про правозастосування;
• договір поділу та об'єднання власників, якщо нерухомістю є квартира;
• особу, дієздатність та сімейний стан обох сторін.

Не менш важливим є те, що нотаріус не перевіряє: ні стан будівлі, ні площу підлоги, ні вологість, ні азбест чи фундаменти, ні те, чи було дозволено розширення, якщо воно не зазначено в реєстрах, ні вартість. Стан та відповідність плануванню є вашою відповідальністю, і їх потрібно врегулювати до підписання договору або його покриття умовою.

Рахунок третьої сторони та як рухаються гроші

Нотаріус повинен вести один або декілька спеціальних рахунків на своє ім'я, із зазначенням цієї якості, призначених виключно для грошей, що зберігаються для інших осіб (ст. 25 Wna). Це називається derdengeldenrekening (реєстрація коштів ). Гроші є обмеженими: вони не належать нотаріусу та знаходяться поза досяжністю кредиторів нотаріуса. Саме тому оформлення документів у Нідерландах є безпечним без ескроу-агентів або зобов'язань між адвокатами протилежної сторони.

• Нотаріус видає виписку з рахунку (примітка про аффектінг), що охоплює ціну, податок на передачу права власності, збори, витрати на реєстрацію, розподіл плати за послуги та місцевих податків, а також депозит.
• Ви переказуєте залишок у вигляді очищених коштів з рахунку на ваше ім'я, зазвичай за робочий день до завершення угоди; ваш кредитор сплачує позику на той самий рахунок. Без очищених коштів договір не вважається підписаним.
• Після підписання, реєстрації та остаточного пошуку нотаріус погашає іпотеку продавця, виплачує продавцю та сплачує податок на передачу права власності.

Продавцю платять не під час підписання, а після того, як нотаріус підтвердить реєстрацію передачі та відсутність арешту чи нової іпотеки. Саме ця прогалина захищає вас.

Документи, підписи та мова

Після завершення ви зазвичай підписуєте два нотаріальні акти: акт передачі ( akte van levering або transportakte ), акт передачі, що вимагається ст. 3:89 BW, та, якщо ви позичаєте, іпотечний акт ( hypotheekakte ), що створює право забезпечення вашого кредитора, яке також встановлюється нотаріальним актом (ст. 3:260 BW) та набуває чинності після реєстрації в публічних реєстрах (ст. 3:89 BW). Зустріч триває до години. Перед підписанням нотаріус переглядає акти, пояснює їх зміст та наслідки, а також відповідає на запитання. Наявіть оригінали документів, що посвідчують особу; копії не приймаються.

Нотаріальний акт у Нідерландах складається нідерландською мовою: ст. 42 Wna та ст. 43 Wna вимагають, щоб акт був складений цією мовою. Якщо сторона, яка з'являється, недостатньо володіє нідерландською мовою, обов'язкова допомога присяжного перекладача, обраного з реєстру присяжних перекладачів та перекладачів (Rbtv), та переклад акта, а в акті зафіксовано, що це було зроблено. На практиці, офіси, які мають досвід роботи з іноземними покупцями, заздалегідь надають переклад чернеток англійською мовою та організовують перекладача. Запитуйте чернетки за кілька днів. Голландський текст є чинним.

Підписання за довіреністю

Вам не обов'язково перебувати в Нідерландах. Зазвичай надають довіреність ( volmacht ), яка уповноважує співробітника нотаріальної контори підписувати документи за вас. Сама довіреність зазвичай має бути підписана перед нотаріусом — у Нідерландах або за кордоном з легалізацією чи апостилем, часто із засвідченим перекладом. Організуйте це за кілька тижнів наперед; ідентифікація згідно з правилами боротьби з відмиванням грошей все ще застосовується.

Реєстрація та момент переходу права власності

Після підписання нотаріус подає акт до публічних реєстрів, що зберігаються в Кадастрі, зазвичай в електронному вигляді того ж дня; потім він обробляється в Basisregistratie Kadaster, що в середньому займає від трьох до шести робочих днів. Вартість реєстрації становить 88 євро за кожен акт передачі права власності або іпотечний акт, поданий в електронному вигляді.

Право власності переходить після реєстрації, а не після підписання (ст. 3:89 BW). Реєстрація набуває чинності з моменту подання акта до Кадастру (ст. 3:19 BW), тому проміжок часу між підписанням та реєстрацією є коротким. Потім нотаріус проводить остаточну перевірку перед поверненням коштів.

Вартість послуг та хто обирає нотаріуса

Існуючі будинки майже завжди продаються за принципом kosten koper — «витрати покупця»: покупець сплачує податок на передачу права власності та вартість акта передачі. Оскільки покупець платить, він зазвичай обирає нотаріуса. Не погоджуйтесь просто з пропозицією агента з продажу.

Нотаріальні збори не встановлені законом і різняться між офісами, тому отримайте письмові цінові пропозиції та порівняйте аналогічні. У ціновій пропозиції окремо повинні бути зазначені збори за акт передачі права власності та акт іпотеки, збори за реєстрацію в Кадастрі, витрати на пошук та будь-які збори за переклад, перекладача або довіреність. Податок на передачу права власності сплачується окремо та сплачується податковим органам: 2% для покупця, який проживатиме в нерухомості як у основному місці проживання, одноразове звільнення для покупців віком від 18 до 34 років, які відповідають вимогам, і проживають у межах щорічно індексованої вартості нерухомості, 8% для житла, яке покупець не займатиме сам, та 10.4% для нежитлової нерухомості.

Якщо продавець має фінансові труднощі

Якщо продавець має надмірну заборгованість або прямує до банкрутства, розрив між договором та передачею стає небезпечним: кредитор може зареєструвати арешт або продавець може бути оголошений банкрутом до реєстрації вашого акта, що залишить вам право вимоги до неплатоспроможного продавця, а не будинок.

Нідерландське законодавство забезпечує спеціальний захист: сама покупка може бути зареєстрована в публічних реєстрах (ст. 7:3 BW), цей крок зазвичай називають Vormerkung (підтвердженням ). Після реєстрації певні пізніші події, включаючи арешти та банкрутство продавця, не можуть бути пред'явлені до вас протягом обмеженого законодавчого періоду, за умови, що передача відбудеться протягом цього періоду. Це не є автоматичним: нотаріус повинен оформити це з урахуванням умов та часових обмежень. Якщо під час пошуку буде виявлено арешт або іпотеку, що перевищує ціну, негайно зверніться за окремою консультацією.

Правила, ідентифікація та звітність про відмивання грошей

Це найбільше дивує іноземних покупців. Нотаріуси підпадають під дію голландського законодавства про боротьбу з відмиванням грошей, Wwft (ст. 1a Wwft), і повинні проводити перевірку клієнта (ст. 3 Wwft): встановлення та перевірка вашої особи, ідентифікація кінцевого бенефіціарного власника, якщо задіяна компанія, встановлення мети та характеру відносин, а також постійний моніторинг транзакцій.

На практиці нотаріус наполягатиме на оригінальних документах, що посвідчують особу, та ставитиме запитання, які можуть здатися нав'язливими: звідки беруться гроші, як ви їх накопичили, чому кошти надходять з певної країни або рахунку та хто контролює компанію-покупця. Очікуйте надання банківських виписок, доказів іншого продажу нерухомості, договору дарування або трудової книжки. Кошти від третьої сторони, з-за меж ЄС або незрозумілим чином привертають увагу та затримують завершення.

Нотаріус також має законодавчий обов'язок повідомляти про незвичайні операції до FIU-Nederland, Нідерландського підрозділу фінансової розвідки (стаття 16 Wwft). Нотаріус може не повідомляти вам про те, що звіт було складено. Ніщо з цього не є особистим чи предметом обговорення: надайте нотаріусу документальний звіт про ваші кошти на початку, і процес пройде гладко.