Ключові вивезення
Як орендодавець, ви можете зіткнутися з адміністративним закриттям вашої власності – навіть якщо ви не знали про жодну злочинну діяльність. Цивільна відповідальність не настає автоматично з постанови про закриття: суд зважує всі обставини справи. Процес перевірки Bibob застосовується не лише до дозволів та ліцензій, але й до операцій з нерухомістю, що стосуються органів державної влади. Громадяни та підприємства мають надійні засоби правового захисту: адміністративні заперечення, апеляції та тимчасові заходи. Обмін даними між органами державної влади суворо регулюється; ви маєте право доступу та заперечення.
Кожен, хто стежить за новинами, не може їх оминути: організована злочинність, торгівля наркотиками, «підрив» верховенства права. Ці терміни стали частиною щоденних публічних дебатів у Нідерландах. Але що вони насправді означають – і, що ще важливіше, що вони означають для вас? Не для підозрюваного чи злочинця, а для підприємця, який хоче відкрити ресторан, орендодавця, який здає нерухомість в оренду, мешканця району, де активно діють злочинні мережі.
Реальність така, що боротьба з організованою злочинністю зараз глибоко проникає в повсякденне життя людей, які нічого поганого не зробили. Об’єкти нерухомості закриваються, у видачі дозволів відмовляють, персональні дані обмінюються між державними установами. У цій статті пояснюється, як цей підхід працює з юридичної точки зору – у рамках кримінального, адміністративного, цивільного та конфіденційного права – і що ви як громадянин або власник бізнесу можете зробити, якщо це вас торкнеться.
I. Кримінальне право: Коли співпраця стає злочином?
Підрив верховенства права починається зі сплетіння злочинного світу та легальної економіки. Злочинці шукають законні структури для приховування незаконної діяльності або відмивання доходів. Готельний бізнес може слугувати засобом для відмивання грошей, отриманих від наркотиків. Транспортна компанія може використовуватися для транзиту наркотиків. Портфель нерухомості може слугувати буфером для злочинних активів. Визначальною рисою цього виду злочинності є саме те, що на перший погляд він виглядає законним.
Щодо кримінально-правової відповіді, Стаття 140 Кримінального кодексу Нідерландів є центральним інструментом. Це положення криміналізує участь у злочинній організації. Його особливою силою робить те, що сама мережа криміналізується незалежно від скоєних окремих злочинів. Це дає змогу переслідувати тих, хто сприяє злочинній інфраструктурі, не перевозячи самі наркотики чи не вчиняючи насильства: бухгалтера, водія, особу, яка орендує склад.
Законодавчий орган також надав поліції та прокуратурі широкі повноваження для розслідування організованої злочинності. Можуть бути залучені агенти під прикриттям, перехоплюватися повідомлення, а також дозволено систематичне спостереження. Ці методи впливають не лише на підозрюваних – під час розслідувань також можуть бути виявлені люди з їхнього безпосереднього оточення, ділові партнери або інші орендарі. Тому усвідомлення цих правил є важливим і для законних підприємців.
II. Адміністративне право: Ваша власність закрита, у вашому дозволі відмовлено
Адміністративне закриття: потужний інструмент
Найбільш помітним інструментом у боротьбі з організованою злочинністю є адміністративне закриття приміщень. Згідно з Стаття 13b Закону про опіум – зазвичай відомий як Закон Дамокла – мер може закрити житлову або комерційну нерухомість, якщо на її території виявлено наркотики, призначені для продажу, доставки або постачання. Це адміністративний захід, а не кримінальний: обвинувальний вирок не є обов’язковою передумовою.
Цей інструмент має настільки широке застосування, що він також може вплинути на власника або орендодавця нерухомості – навіть якщо вони не знали, що там відбувається. Орендодавець, який здає квартиру орендарю, який веде невеликий бізнес з продажу наркотиків, може раптово зіткнутися з наказом про закриття, втратою доходу від оренди та потенційними претензіями щодо відповідальності. Питання про те, чи могли вони цьому запобігти, виникає лише пізніше – на стадії заперечення або апеляції.
Принцип пропорційності: більше, ніж формальність
Закон надає мерам дискреційні повноваження: вони можуть наказати закрити, але не завжди зобов'язані це робити. Адміністративний суд перевіряє, чи міг мер обґрунтовано прийняти таке рішення, з принцип пропорційності у центрі аналізу. Цей принцип вимагає, щоб захід був придатним, необхідним та пропорційним – стосовно тяжкості порушення, обставин постраждалої особи та суспільних інтересів, які захищаються.
Довгий час вважалося, що суд переглядатиме накази про закриття лише злегка. Однак нещодавня судова практика демонструє зсув у бік більш активного та ґрунтовного перегляду. ECLI:NL:RVS:2025:2922 та ECLI:NL:RVS:2026:475, Відділ адміністративної юрисдикції Державної ради наголосив, що інтереси постраждалої особи – особисті обставини, ступінь вини, наслідки закриття – повинні бути ретельно зважені. Власник, який явно не знав про злочинну діяльність та активно здійснював нагляд, перебуває в зовсім іншому правовому становищі, ніж той, хто проігнорував попереджувальні знаки.
Ваші засоби правового захисту проти наказу про закриття
Якщо ви отримаєте наказ про закриття, першим кроком буде подання заперечення меру. Це може здатися формальністю, але процедура заперечення дає вам можливість повністю викласти ваші особисті обставини, ваші зусилля з нагляду та будь-які відповідні факти. Якщо заперечення буде відхилено, ви можете подати апеляцію до адміністративного суду відповідно до Стаття 6:13 Закону про загальне адміністративне право (Awb).
У термінових ситуаціях – а закриття майже завжди є терміновим – ви можете одночасно подати клопотання про тимчасову заборону до судді з питань попереднього захисту (Стаття 8:81 Awb). Цей суддя може призупинити виконання наказу до остаточного рішення. На практиці це важливий інструмент для орендодавців та власників нерухомості: закриття може тривати тижнями та завдати серйозної фінансової шкоди та репутаційної шкоди. Можливість обмежити цю шкоду, поки триває основне провадження, є цінною.
Перевірка Бібоба: не лише для отримання дозволів
Поряд із повноваженнями щодо закриття, органи влади мають ще один інструмент, який часто недооцінюють: Закон Бібоба (Закон про сприяння прийняттю рішень щодо оцінки доброчесності органами державної влади). Це законодавство дозволяє державним органам відмовляти у видачі дозволів, субсидій та контрактів або скасовувати їх, якщо існує серйозний ризик їх використання у злочинних цілях або для відмивання злочинних доходів. Будь-кого, хто подає заявку на отримання ліцензії на гостинність у муніципалітеті, який застосовує політику Бібоба, можуть попросити надати розширену фінансову та бізнес-інформацію.
Менш відомо, що скринінг Бібоба також може застосовуватися до операції з нерухомістю, стороною яких є орган державної влади: придбання муніципального майна, угоди про оренду або оренду приміщень у державної організації. Для підприємців, які активно працюють на ринку нерухомості або мають плани розширення, що охоплюють державну власність, цей аспект заслуговує на особливу увагу.
III. Цивільне право: правове становище орендодавця
Розірвання договору оренди
Коли мер видає наказ про закриття нерухомості, це має негайні наслідки для договору оренди. Згідно з Стаття 7:231(2) Цивільного кодексу Нідерландів, орендодавець може розірвати договір оренди в позасудовому порядку, як тільки нерухомість буде закрита адміністративним розпорядженням на підставі серйозного порушення громадського порядку. Примітно, що невиконання зобов'язань з боку орендаря не вимагається: сам розпорядження про закриття служить достатньою правовою підставою. Орендодавцю не потрібно чекати, поки розпорядження стане остаточним і таким, що не підлягає оскарженню, як підтверджено в ECLI:NL:GHARL:2023:1291.
Тим не менш, розірвання договору має бути пропорційним і не повинно бути неприйнятним з точки зору стандартів розумності та справедливості. У випадках, що стосуються незначних порушень або виняткових особистих обставин з боку орендаря, суд все ще може втрутитися.
Відповідальність: Необхідна врахування нюансів
Наказ про закриття не автоматично тягне за собою цивільну відповідальність для орендодавця. Це момент, який часто втрачається у висвітленні питань організованої злочинності. Суд оцінює всі обставини справи: чи знав орендодавець про злочинне використання майна, а якщо ні, то чи мав він обґрунтовано знати? Чи здійснював він належний нагляд і чи належним чином реагував на попереджувальні знаки?
Судова практика Відділу адміністративної юрисдикції Державної ради чітко вказує на те, що від орендодавців очікується активне виконання обов'язку дбайливості. Простої заяви про те, що ви нічого не знали, недостатньо – суд очікує, що ви також вжили реальних заходів для запобігання зловживанням (ECLI:NL:RVS:2023:579; ECLI:NL:RVS:2022:2443). Орендодавець, який ретельно перевіряв орендаря, проводив періодичні перевірки та письмово відповідав на скарги, перебуває у значно вигіднішому становищі, ніж той, хто нічого не зробив після підписання договору оренди.
Якщо орендодавець не виконає своїх обов'язків щодо дбайливості, він може бути притягнутий до відповідальності за втрачений дохід від оренди, витрати на ремонт та інші збитки згідно з Стаття 6:74 Цивільного кодексу НідерландівВідповідальність перед третіми особами також може виникнути – наприклад, перед сусідами, яким завдано шкоди внаслідок злочинної діяльності на території – згідно Стаття 6:174 Цивільного кодексу (відповідальність за дефекти приміщення) або загальне положення про деліктне право Стаття 6:162 Цивільного кодексу.
Що ви можете зробити як орендодавець?
Найчастіше ми чуємо від орендодавців питання: як мені обмежити свій ризик? Відповідь полягає в поєднанні ретельної перевірки на початку, активного нагляду під час оренди та ретельного документування всього, що ви робите та здійснюєте.
На початку орендних відносин це починається з ретельної перевірки особи, доходу та походження орендаря. Закон про належне орендодавство вимагає від орендодавців використовувати об'єктивні критерії відбору та бути прозорими в процесі відбору. Якщо у вас є сумніви щодо достовірності документів, зверніться до відповідних органів та запросіть рекомендації. Задокументуйте процес відбору письмово: якщо виникне спір, документація — ваш найкращий захист.
Нагляд на цьому не закінчується. Періодичні перевірки – за умови, що вони обґрунтовані договором та проводяться пропорційно, оскільки право орендаря на приватність захищено однаково – дають вам можливість вчасно розпізнати ознаки неправомірного використання. Завжди реагуйте на скарги сусідів письмово та обережно. Якщо є конкретні ознаки злочинної діяльності, надішліть орендарю письмове повідомлення про невиконання зобов'язань та негайно зверніться за юридичною консультацією. Чим раніше ви діятимете, тим менша ймовірність того, що вас втягнуть до адміністративного чи цивільного переслідування.
Насамкінець, зауваження щодо договірного захисту. Пункти про боротьбу з зловживаннями в договорі оренди є розумними, але загальний пункт про виключення, за допомогою якого ви намагаєтеся виключити будь-яку відповідальність за злочинну діяльність орендаря, матиме силу в суді лише обмежено. Верховний Суд послідовно постановляв, що пункти про виключення не можуть бути застосовані у випадках грубої недбалості або навмису (ECLI:NL:HR:2021:153). Кваліфікований юрист може допомогти вам скласти положення, які забезпечать справжній захист і витримають судову перевірку.
IV. Конфіденційність: Обмін даними та ваші права
Боротьба з організованою злочинністю вимагає співпраці між установами: муніципалітетами, поліцією, прокуратурою, Податковою службою, FIOD (Службою фінансової розвідки та розслідувань) та іншими органами, які обмінюються інформацією для створення повної картини злочинних мереж. Така співпраця є незамінною, але вона також несе ризики для конфіденційності громадян, які – іноді невиправдано – потрапили в поле зору.
Обмін персональними даними між органами державної влади суворо регулюється. Застосовувані рамки – це Загальні положення про захист даних (GDPR), Закон про впровадження Нідерландів (UAVG), Закон про дані поліції (Wpg) і Закон БібобаДані можуть бути передані лише за наявності чіткої правової підстави для цього, а обробка є необхідною та пропорційною. Дані поліції можуть бути розкриті іншим установам лише у випадках переважаючих суспільних інтересів (Стаття 19) або в рамках визначених домовленостей про співпрацю, спрямованих проти організованої злочинності (Стаття 20). Обмін даними ніколи не може бути рутинним адміністративним актом: кожне розкриття інформації вимагає конкретного та підтвердженого обґрунтування.
Якщо ви вважаєте, що ваші персональні дані були оброблені або передані незаконно, у вас є широкий спектр правових засобів захисту. Ви можете запросити доступ до своїх даних відповідно до Стаття 15 GDPR, вимагати виправлення або видалення, а також заперечувати проти обробки. Якщо це не дасть бажаного результату, ви можете подати скаргу до Нідерландське управління захисту даних або подати апеляцію до адміністративного суду. Суд суворо перевіряє, чи був обмін даними законним і чи були ваші інтереси належним чином захищені (ECLI:NL:RVS:2026:903; ECLI:NL:RVS:2026:746)
Висновок: Організована злочинність стосується кожного
Боротьба з організованою злочинністю та підривом верховенства права більше не є питанням, обмеженим периферійними верствами суспільства, далеким від законослухняного підприємця чи звичайного орендаря. Інструменти, які використовує влада – адміністративні закриття, перевірки Bibob, комплексний обмін даними – впливають на людей, які нічого поганого не зробили. У багатьох випадках це також є метою: уряд хоче запобігти зловживанню легітимними структурами, і для цього неминучий певний рівень контролю та нагляду.
Однак це не означає, що закон залишає вас без захисту. Пропорційність та розумність — це не порожні слова на папері, а обов’язкові для виконання стандарти, за якими переглядаються рішення. Суд розглядає ваші особисті обставини, вашу поведінку, ваші зусилля. Ті, у кого справи в порядку — ретельна перевірка, активний нагляд, ретельна документація — перебувають у принципово іншому правовому становищі, ніж ті, у кого цього немає.
Ви зіткнулися з постановою про закриття, розслідуванням Bibob або питаннями щодо вашої відповідальності як орендодавця? Не зволікайте. Терміни подання заперечень та апеляцій короткі, а своєчасна юридична консультація може мати вирішальне значення між успішним захистом та незворотним рішенням, яке вплине на ваш бізнес чи майно на довгі роки.
У вас є питання щодо вашого правового становища?
Кримінальне право та нерухомість Юристи at Law & More тут, щоб проконсультувати вас щодо закриття нерухомості, перевірки Bibob, обов'язків орендодавців щодо турботи та питань обміну даними. Незалежно від того, чи ви орендодавець, власник бізнесу, чи просто хочете зрозуміти, що адміністративне рішення означає для вас особисто, ми готові допомогти. Зв'яжіться з нами за адресою lawandmore.eu.
Відповідне законодавство: Стаття 140 Кримінального кодексу • Стаття 13b Закону про опіум • Стаття 7:231 Цивільного кодексу • Стаття 6:74 Цивільного кодексу • Стаття 6:174 Цивільного кодексу • Стаття 6:162 Цивільного кодексу • GDPR • Закон про поліцейські дані • Закон Бібоб • Закон про належне орендодавство • Закон про загальне адміністративне право (Awb)
