Ремонт та підвищення орендної плати: яку суму може стягувати ваш орендодавець у Нідерландах?

Нідерландський орендодавець може підвищити орендну плату після ремонту лише за умови, що роботи фактично покращують стан житла, а підвищення відповідає витратам орендодавця. Звичайне технічне обслуговування та ремонт ніколи не виправдовують підвищення орендної плати, а для регульованих будинків нова орендна плата не може перевищувати максимум згідно з системою оцінки житла (woningwaarderingsstelsel, WWS) (стаття 7:255 Цивільного кодексу Нідерландів, BW).

Більшість суперечок стосуються двох питань: чи справді роботи є ремонтом, і чи є пропозиція орендодавця обґрунтованою? На цій сторінці пояснюються терміни, допомога на переїзд та коли звертатися до суду з питань орендної плати (Huurcommissie) або до районного суду (kantonrechter). Дивіться також ваші права як орендаря.

Що вважається ремонтом?

Ремонт означає знесення з заміною та новим будівництвом або часткове оновлення шляхом переробки чи добудови (стаття 7:220(2) BW). Після робіт будинок кращий, ніж був до цього, а не просто відремонтований.

Дві інші категорії не підтримують підвищення орендної плати. Термінові роботи (dringende werkzaamheden) – це роботи, які не можна обґрунтовано відкласти; ви повинні дозволити їх (стаття 7:220(1) BW), але вони не покращують стан житла. Звичайне технічне обслуговування, таке як заміна зламаного котла на еквівалентний або усунення витоку, є обов’язком орендодавця згідно з голландським законодавством про оренду та вже включено у вашу орендну плату.

Енергетичні заходи є основним прикладом на практиці. Утеплення даху або фасаду, високоефективне скління, тепловий насос або сонячні панелі зазвичай вважаються покращеннями. Якщо пакет поєднує покращення та ремонт, попросіть орендодавця розділити витрати: лише покращення може призвести до збільшення витрат.

Коли вам слід співпрацювати з ремонтниками?

Коли орендодавець робить обґрунтовану пропозицію у письмовій формі (стаття 7:220(2) BW). Якщо пропозиція є обґрунтованою, ви повинні дозволити роботу; якщо ні, ви можете відмовитися.

У серйозній пропозиції зазначається, що передбачає робота, чому потрібна ваша співпраця, скільки часу це займе, яка її вартість, яке підвищення орендної плати пропонується та як ви будете розміщені під час роботи. Закон не встановлює терміну повідомлення для самої пропозиції, але орендодавець не може розпочати роботу на підставі листа, який ви не прийняли. Якщо ви відмовитеся, орендодавець може звернутися до районного суду з проханням винести рішення щодо обґрунтованості. Зобов'язання орендодавця продовжуються під час роботи.

Що робити, якщо більшість ваших сусідів погоджуються?

Якщо ремонт стосується десяти або більше будинків або комерційних приміщень, що утворюють структурну одиницю, пропозиція вважається обґрунтованою, якщо 70% або більше орендарів погодилися (стаття 7:220(3) BW).

Якщо ви не погодилися, ви можете звернутися до суду з проханням винести рішення щодо обґрунтованості пропозиції протягом восьми тижнів після письмового повідомлення орендодавця про досягнення порогу в 70%. Якщо ви пропустите цей термін, презумпція буде проти вас.

Чи може орендодавець розірвати договір оренди для проведення ремонту?

Тільки через підстави для розірвання договору оренди, встановлені законом (стаття 7:220(4) BW). Ремонт сам по собі не припиняє оренду.

Ремонт, який неможливо виконати без припинення оренди, вважається терміновим власним використанням (стаття 7:274(1)(c) та (3) BW). Ви можете відмовитися від повідомлення про розірвання договору оренди; тоді орендодавець повинен звернутися до районного суду. Суд розриває оренду лише за умови доведення терміновості, можливості отримання іншого підходящого житла та балансу інтересів на користь орендодавця. Дивіться також нашу сторінку про процес виселення.

Розділіть два питання окремо: відмова від підвищення орендної плати не те саме, що відмова від роботи. Заперечуйте проти грошей письмово, але допустіть будівельників, як тільки пропозиція буде обґрунтованою.

Чи отримуєте ви допомогу на переїзд?

Так, якщо ремонт вимагає від вас виїзду з житла. Орендодавець повинен внести свій внесок у покриття ваших витрат на переїзд та переобладнання (стаття 7:220(5) BW).

Для автономних будинків, караванів та місць для проживання мінімальний внесок встановлюється постановою міністерства та коригується щороку до 1 березня відповідно до індексу споживчих цін (стаття 7:220(6) BW). Перевірте суму, чинну на дату подання пропозиції; будь-яка сума, що перевищує мінімальну, є предметом обговорення. Якщо вам необхідно тимчасово виїхати, пропозиція також повинна охоплювати аналогічне тимчасове житло та дати. Незручності, окрім виїзду, можуть бути недоліком (стаття 7:204 BW), що виправдовує зниження орендної плати (стаття 7:207 BW).

Яку додаткову орендну плату може виправдати ремонт?

Це залежить від сегмента, до якого належить ваше житло. У регульованих сегментах WWS обмежує орендну плату; у лібералізованому сегменті вирішує договір оренди.

Для регульованого житла орендна плата може бути збільшена на суму, що розумно пропорційна витратам орендодавця, але нова орендна плата не може перевищувати максимум, дозволений балами WWS (стаття 7:255(1) BW). На практиці Комісія з питань оренди ділить інвестиції на термін економічної служби покращення та віднімає субсидії, отримані орендодавцем. Якщо орендодавець вже стягує максимальну суму, покращення нічого не додає, якщо не збільшує бали.

Для лібералізованого житла орендна комісія не має права голосу щодо рівня орендної плати. Підставою є пункт у договорі оренди, який дозволяє підвищення після ремонтних робіт; без нього орендодавцю потрібна ваша згода або рішення суду. Дивіться нашу статтю про щорічне підвищення орендної плати.

У якому сегменті знаходиться ваш будинок?

З 1 липня 2024 року Закон про доступну оренду (Wet betaalbare huur) поділяє автономне житло на три сегменти за балами WWS: соціальне житло, регульований сегмент середнього ринку та лібералізований сегмент. Межі балів та максимальна орендна плата встановлюються нормативними актами та індексуються щороку; використовуйте онлайн-перевірку орендної плати від Huurcommissie, а не цифру зі старої статті.

У двох регульованих сегментах орендар може звернутися до Комісії з оренди житла з проханням оцінити початкову орендну плату протягом шести місяців після початку першого орендування цього житла (стаття 7:249 BW).

Які терміни для подання заперечень?

Пропозицію щодо підвищення орендної плати необхідно подати у письмовій формі щонайменше за два місяці до набрання чинності, із зазначенням поточної орендної плати, підвищення, нової орендної плати, дати початку дії та способів заперечення (стаття 7:252 BW). Несвоєчасну або неповну пропозицію можна оскаржити лише на цій підставі.

• Збільшення після покращення (регульований будинок). Якщо ви не можете дійти згоди щодо суми, будь-яка зі сторін може звернутися до Комісії з питань нерухомості (Huurcommissie) за рішенням протягом трьох місяців після завершення роботи (стаття 7:255(2) BW).
• Щорічне збільшення. Заперечення у письмовій формі до запропонованої дати початку; мовчання вважається згодою. Орендодавець може протягом шести тижнів після цієї дати звернутися до орендодавчої комісії з проханням винести рішення (стаття 7:253(1) BW).
• Рішення Хуркомісії. Будь-яка зі сторін може подати справу до окружного суду протягом восьми тижнів після направлення рішення; в іншому випадку рішення є обов'язковим для обох (стаття 7:262 Цивільного кодексу).
• Комплекс з десяти і більше будинків. Через вісім тижнів після повідомлення про 70% звернутися до суду з проханням винести рішення щодо обґрунтованості (стаття 7:220(3) Закону про захист прав споживачів).

Huurcommissie або підрайонний суд?

Комісія з питань оренди житла з регулюванням орендної плати вирішує питання: початкова орендна плата, щорічне збільшення, збільшення після ремонту, плата за обслуговування та зниження орендної плати за дефекти. Окружний суд вирішує питання про обґрунтованість пропозиції щодо ремонту, всі спори щодо лібералізованої орендної плати та положень про індексацію, а також розірвання договору оренди.

Багато лібералізованих угод дозволяють щорічне збільшення інфляції плюс надбавку. 29 листопада 2024 року Верховний Суд постановив, що індексація та надбавка є окремими умовами, і що надбавка до 3% на рік в принципі не є несправедливою; якщо надбавка є несправедливою за даних обставин, то скасовується лише надбавка (ECLI:NL:HR:2024:1780). Перевірте таке положення на відповідність правилам щодо несправедливих умов договору.

Що вам слід перевірити як орендарю?

• Чи є робота покращенням, чи технічним обслуговуванням та ремонтом, за які орендодавець повинен платити?
• Чи є пропозиція письмовою, і чи в ній зазначено роботу, вартість, підвищення зарплати та ваше житло під час роботи?
• Чи орендодавець вирахував субсидії та використав економічно вигідний термін служби робіт?
• У комплексі: коли ви отримали повідомлення про 70%, і чи спливає ваш восьмитижневий термін?
• Ви письмово заперечували проти підвищення до запропонованої дати початку?
• Ви сфотографували будинок і зафіксували дати початку та закінчення робіт?

Що вам слід перевірити як орендодавцю?

• Чи є ваша пропозиція написаною, конкретною та обґрунтованою в рамках статті 7:220(2) Закону про торгівлю цінними паперами?
• Ви відокремили витрати на покращення від витрат на обслуговування?
• Для регульованого житла: чи залишається нова орендна плата в межах максимальної вартості оренди WWS після завершення робіт?
• Для лібералізованого житла: чи містить договір оренди дійсний пункт про збільшення плати після покращення?
• Чи запропонували ви встановлену законом мінімальну компенсацію за переїзд, якщо орендарі повинні переїхати?

Що ми можемо для вас зробити з ремонтом та підвищенням орендної плати?

Наші адвокати з питань оренди представляють інтереси як орендарів, так і орендодавців.

• Ми оцінюємо, чи є пропозиція щодо ремонту обґрунтованою та чи є проведена робота покращенням.
• Ми перевіряємо запропоноване збільшення на відповідність інвестиціям, субсидіям та балам WWS.
• Ми складаємо ваше письмове заперечення або пропозицію щодо ремонту.
• Ми ведемо провадження у Хуркомісії та районному суді у встановлені законом терміни.
• Ми розглядаємо положення про індексацію та підвищення цін у лібералізованих договорах оренди.

Резюме

• Лише реальні покращення виправдовують підвищення орендної плати; технічне обслуговування та ремонт – ні.
• Ви повинні співпрацювати з орендодавцем під час ремонтних робіт, лише якщо письмова пропозиція орендодавця є обґрунтованою (стаття 7:220(2) Закону про нерухомість).
• У комплексі з десяти або більше квартир, 70% згоди робить пропозицію обґрунтованою; тоді у вас є вісім тижнів, щоб звернутися до суду.
• Для регульованих будинків збільшення має бути пропорційним витратам і залишатися в межах максимального показника WWS (стаття 7:255 BW).
• Якщо вам доведеться переїхати, орендодавець виплачує щонайменше встановлену законом мінімальну допомогу на переїзд.

Часті питання