Заборгованість з орендної плати в Нідерландах: що можуть і не можуть робити орендодавці

Як орендодавець у Нідерландах, ви можете вимагати несплачену орендну плату та, якщо заборгованість залишається, звернутися до районного суду (kantonrechter) з проханням розірвати договір оренди та наказати про виселення, але ви ніколи не можете діяти самостійно. Згідно зі статтею 7:231 Цивільного кодексу Нідерландів (BW), договір оренди забудованої нерухомості може бути розірваний лише у разі невиконання орендарем своїх зобов'язань судом, і на практиці суди зазвичай приймають рішення про розірвання договору, коли заборгованість досягає приблизно трьох місяців орендної плати.

У цій статті пояснюється, коли орендар порушує умови договору, що має містити лист-вимога, обов'язок звітності щодо оренди житла, як працює судова процедура, як повернути гроші, чого не можна робити та які аргументи орендар може висунути.

Коли орендар не виконує зобов'язання?

Згідно зі статтею 7:212 BW, орендар повинен сплачувати орендну плату у погоджений термін. Якщо в договорі оренди встановлена ​​фіксована дата платежу, як це передбачено майже в кожному договорі оренди в Нідерландах, орендар вважається таким, що порушив умови договору, згідно із законом, після закінчення цієї дати без нагадування (стаття 6:83(a) BW).

З цього моменту нараховуються встановлені законом відсотки, і орендар несе відповідальність за збитки, завдані затримкою. Встановіть заборгованість за місяць: що було належно сплатити, що було отримано та коли. Відокремте основну орендну плату від авансових платежів за обслуговування, оскільки неоплачений річний звіт про оплату послуг не є тим самим, що несплачена орендна плата. Зафіксуйте будь-яку домовленість про оплату у письмовій формі та попросіть обидві сторони підписати її.

Договір оренди не може розширювати ваші права. Закон про оренду, викладений у Книзі 7, Розділі 4 BW, є переважно обов'язковим для оренди житлового приміщення, тому пункт, що дозволяє орендодавцю розірвати договір оренди або увійти до майна без судового рішення, не має жодної сили. Дивіться наш огляд положень законодавства про оренду.

Що має містити лист-вимога?

Хоча невиконання зобов'язань виникає автоматично, на практиці потрібна письмова вимога, перш ніж ви зможете стягнути зі споживача витрати на позасудове стягнення. Згідно зі статтею 6:96(6) BW, ви повинні спочатку надіслати нагадування, надаючи орендарю щонайменше чотирнадцять днів, починаючи з дня після нагадування, для оплати без додаткових витрат, та вказати витрати на стягнення, які будуть стягнуті, якщо оплата не буде здійснена.

Нагадування, в якому неправильно розраховано період або пропущено суму витрат, не дає вам права на їх відшкодування, і суди перевіряють це за власним ініціативою. У якісному листі-вимозі зазначено орендаря та майно, розбито заборгованість за місяцями, зазначено загальну суму, включаючи відсотки, встановлено період оплати та рахунок, а також оголошено про судове провадження. Надішліть його поштою та електронною поштою та збережіть підтвердження відправлення.

Чи потрібно повідомляти про заборгованість перед муніципалітетом?

Для оренди житла, так, згідно зі статтею 2 Декрету про допомогу з муніципальним боргом (Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening). Ви надаєте муніципалітету контактні дані орендаря та суму заборгованості після того, як спробували зв’язатися з орендарем особисто, вказали на допомогу з боргом, надіслали принаймні одне письмове нагадування та запропонували в цьому нагадуванні передати інформацію без заперечень орендаря.

Звіт не зупиняє ваш позов. Але суд зважує зусилля, які ви доклали до розгляду справи, тому пропуск цього кроку може бути проти вас.

Як працюють розірвання договору та виселення?

Усі справи про оренду, незалежно від суми, розглядаються окружним судом відповідно до статті 93 Цивільного процесуального кодексу Нідерландів (Rv). Розгляд починається з судового наказу (dagvaarding), який вручає судовий пристав, зазвичай з вимогою сплати заборгованості з відсотками та судовими витратами, розірвання договору оренди та виселення.

Згідно зі статтею 6:265 BW, кожне невиконання зобов'язань дає право на розірвання договору, якщо тільки невиконання, враховуючи його особливий характер або незначне значення, не виправдовує розірвання. Орендар повинен скористатися цим винятком та обґрунтувати його. Заборгованості в три місяці або більше, як правило, достатньо; нижче цього терміну суд розглядає історію платежів, реакцію орендаря на нагадування, чи була заборгованість сплачена до слухання справи, допомогу з погашенням боргу та наслідки втрати житла. Три місяці є практичним орієнтиром, а не законодавчим правилом.

Після виклику орендар може відповісти, і зазвичай проводиться усне слухання, на якому суд розглядає питання про врегулювання. Рішення зазвичай виноситься протягом кількох місяців і майже завжди оголошується таким, що підлягає тимчасовому виконанню, тому апеляція сама по собі не зупиняє виселення. Судовий виконавець вручає рішення та здійснює виселення після закінчення терміну, встановленого судом; див. нашу статтю про юридичний процес виселення.

Спрощене провадження (kort geding) не є скороченим рішенням для звичайної заборгованості. Суддя з питань попереднього розгляду справ не може розірвати договір оренди та наказує про виселення лише у випадку, якщо розірвання договору в основному провадженні є дуже ймовірним, і у вас є невідкладний інтерес, наприклад, коли заборгованість поєднується з порушенням порядку або незаконною суборендою.

Як ви стягуєте заборгованість?

Розірвання договору оренди припиняє його, але заборгованість не сплачується. Законодавчі відсотки згідно зі статтею 6:119 BW нараховуються з дати невиконання зобов'язань; між підприємствами застосовується вища комерційна процентна ставка, передбачена статтею 6:119a BW. Позасудові витрати на стягнення боргів визначають встановлену законом шкалу на основі основної суми боргу, а суд також присуджує фіксовану суму судових витрат.

Після винесення рішення судовий виконавець може арештувати заробітну плату, пільги, залишки на банківських рахунках та рухоме майно, залишаючи боржнику захищений мінімальний дохід. Якщо активи можуть зникнути до винесення рішення, ви можете звернутися до судді з питань попереднього вирішення справи з проханням дозволити накласти арешт на майно, стягнуте до винесення рішення. Згідно зі статтею 7:261b BW, застава за оренду житла не може перевищувати подвійної базової орендної плати та має бути повернута протягом чотирнадцяти днів після закінчення терміну оренди або протягом тридцяти днів, якщо ви зараховуєте витрати на ремонт за пошкодження. Якщо орендар розпочинає процедуру реструктуризації боргу, заборгованість за період до прийняття рішення підпадає під цю схему, тоді як орендна плата, що належать до сплати після цього, має бути сплачена повністю.

Чого не може робити орендодавець?

Жодна сума заборгованості не дозволяє займатися самодопомогою. Заміна замків, блокування доступу, винесення речей орендаря назовні або відключення води, електроенергії чи опалення є незаконним діянням згідно зі статтею 6:162 BW, а проникнення до житла без дозволу може бути порушенням меж власності (huisvredebreuk) згідно зі статтею 138 Кримінального кодексу Нідерландів (Sr).

Орендар, який зіткнувся з такими заходами, може отримати відновлення доступу до житла в порядку спрощеного провадження протягом кількох днів, сплативши штраф та відшкодувавши збитки. Згідно із Законом про належне орендодавство (Wet goed verhuurderschap), орендодавці повинні утримуватися від залякування, а муніципалітети забезпечують це за допомогою адміністративних заходів та штрафів. Ваші зобов'язання щодо утримання також продовжуються: заборгованість не зупиняє ваш обов'язок усунення недоліків; див. наш огляд прав орендарів.

Які аргументи на захист може надати орендар?

Найпоширенішим захистом є дефект майна. Згідно зі статтею 7:207 BW, орендар може вимагати пропорційного зниження орендної плати з дня належного повідомлення про дефект; у випадку здачі житлової нерухомості в оренду орендар також може звернутися до Трибуналу з питань оренди (Huurcommissie) з проханням про тимчасове зниження.

Орендар не може просто припинити платити: зменшення не є правом утримувати повну орендну плату. Але добре задокументований дефект регулярно зменшує заборгованість, яку приймає суд. Суперечки щодо рівня орендної плати або річного рахунку за послуги також можуть бути передані до Комісії з питань оренди (Huurcommissie). Заборгованість, що виникла під час ремонту, підпадає під окремі правила; див. нашу статтю про ремонт із продовженням оренди.

Для комерційних приміщень процедура така ж, але немає жодного житлового права, яке потрібно захищати, і суд зосереджується на комерційних відносинах та історії платежів. Договірні штрафи є поширеним явищем, і суд може зменшити їх відповідно до статті 6:94 BW, якщо вони є явно необґрунтованими. Дивіться наше порівняння законодавства про нерухомість та комерційну оренду.

Що вам слід перевірити як орендодавцю?

• Складайте щомісячний огляд належної орендної плати, отриманих платежів та дат, окремо від плати за обслуговування.
• Надіслати нагадування, що відповідає статті 6:96(6) Закону про захист даних: протягом чотирнадцяти днів з дня, наступного за днем ​​нагадування, із зазначенням суми витрат на стягнення.
• Щодо оренди житла, виконайте кроки, передбачені Декретом про допомогу муніципальним боргам, та повідомте про заборгованість муніципалітету.
• Зафіксуйте будь-які домовленості щодо оплати у письмовій формі, включаючи поточну орендну плату, внески та наслідки пропущеного платежу.
• Перевірте, чи повідомляв орендар про недоліки, які можуть підтвердити зниження орендної плати.
• Не змінюйте замки та не відключайте комунальні послуги; зверніться до районного суду та судового виконавця.

Що вам слід перевірити як орендарю?

• Перевірте розрахунок орендодавцем заборгованості та чи не були до неї додані плати за обслуговування.
• Перевірте, чи в нагадуванні було зазначено чотирнадцять днів і чи були вказані витрати на стягнення; інакше ці витрати не нараховуються.
• Повідомте про недоліки письмово та розгляньте можливість зниження орендної плати відповідно до статті 7:207 BW або через Комісію з питань оренди, але продовжуйте платити.
• Зверніться до своєї міської ради за допомогою у сплаті боргів якомога швидше.
• Сплата заборгованості до слухання часто запобігає розірванню справи, хоча зазвичай ви все одно несете витрати.

Що ми можемо зробити для вас із заборгованістю за оренду?

Наші юристи з питань оренди консультують орендодавців та орендарів щодо заборгованості по орендній платі.

• Ми перевіряємо розрахунок заборгованості та складаємо лист-вимогу, що відповідає статті 6:96 Цивільного кодексу.
• Ми складаємо угоду про оплату, яка має силу в суді.
• Ми готуємо повістки про сплату, розірвання договору нерухомості та виселення, а також ведемо справу в районному суді.
• Ми організовуємо примусове виконання через судового виконавця, включаючи арешт.
• Ми здійснюємо захист орендаря, включаючи позов про зменшення орендної плати за дефекти.

Резюме

• Договір оренди забудованої нерухомості може бути розірваний через заборгованість лише судом (стаття 7:231 Цивільного кодексу).
• Перш ніж стягувати з споживача витрати, необхідно надіслати нагадування про чотирнадцять днів та суму витрат на стягнення.
• Суди зазвичай приймають рішення про розірвання договору у разі заборгованості приблизно за три місяці, але зважують усі обставини відповідно до статті 6:265 Цивільного кодексу.
• Самодопомога, така як заміна замків або відключення комунальних послуг, є незаконною; виселення може здійснити лише судовий пристав на підставі рішення суду.

Часті питання