Захист орендної плати в Нідерландах: коли орендодавець може розірвати ваш договір оренди?

Орендар житлового приміщення в Нідерландах користується захистом орендної плати (huurbescherming) в силу закону. На практиці це означає, що орендодавець не може просто розірвати договір оренди: повідомлення є дійсним лише з однієї з підстав, вичерпно перелічених законом у статті 7:274 Цивільного кодексу Нідерландів (Burgerlijk Wetboek, BW), і навіть тоді оренда триває доти, доки орендар не погодиться або суд не розірве її. Співорендарі та законно прийняті суборендарі користуються цим захистом.

Що вважається житловою площею?

Захист орендної плати застосовується лише в тому випадку, якщо орендоване майно кваліфікується як житлове приміщення (woonruimte). Згідно зі статтею 7:233 BW, житлове приміщення – це побудоване нерухоме майно, що здається в оренду як окреме або неавтономне житло, караван або ділянка, призначена для постійного проживання. Подальшого розмежування між окремим та неавтономним житлом для цілей захисту орендної плати не проводиться.

Це поняття також включає нерухомі приналежності: споруди, які за своєю природою нерозривно пов'язані з будинком, автофургоном чи ділянкою, або є їх частиною згідно з договором оренди. У багатоквартирному будинку це може включати сходову клітку, галереї та коридори, а також центральні споруди, якщо договір визначає їх як простори без громадського характеру.

Житловий простір у значенні статті 7:233 BW не вважається, якщо він стосується:

• короткочасне використання житлової площі, наприклад, будинок для відпочинку або будинок для обміну. ​​Короткостроковість стосується характеру використання, а не узгодженого терміну;
• залежний житловий простір, здається в оренду разом з комерційним приміщенням. Тоді житло підпадає під правовий режим для комерційного приміщення, а не під правила житла;
• сам плавучий будинок, яке голландське законодавство трактує як судно, а не як житлове приміщення. Однак з 1 липня 2022 року оренда причалу (ligplaats) для плавучого будинку захищена як житлове приміщення згідно зі статтею 7:236a BW.

Від чого залежить, чи є орендна плата обґрунтованою?

Орендарі регульованого (соціального) житла користуються захистом орендної плати. Застосовуються такі відправні положення:

• орендна плата повинна бути пропорційною якості житла, включаючи його розташування, що вимірюється за системою оцінки житла (woningwaarderingsstelsel, WWS);
• орендар може звернутися до Комітету з орендної плати (Huurcommissie) з проханням оцінити початкову орендну плату, як правило, протягом шести місяців з початку оренди. Рішення Комітету з орендної плати є обов'язковим, але його все ще можна подати на перегляд до районного суду;
• орендодавець не може без обмежень підвищувати орендну плату: застосовується максимальний річний відсоток, який встановлюється міністром щороку;
• Ці законодавчі положення щодо захисту орендної плати є імперативними: орендодавець не може відхилятися від них у договорі оренди на шкоду орендарю.

Since the Affordable Rent Act (Wet betaalbare huur), in force since 1 July 2024, the housing valuation system is binding up to 186 points, not only for social housing. Rental homes now fall into three segments based on their WWS score: social housing (up to 143 points), mid-market rental housing (144 to 186 points), and the free sector (187 points and above, where rent remains freely negotiable). The price limit for each segment is adjusted every year. A tenant whose home scores 186 points or fewer can ask the Rent Committee to test the rent against the applicable maximum, also during an existing tenancy. The minister also sets a separate maximum annual rent increase for each segment, which differs between social, mid-range and free-sector housing.

Чи може орендодавець просто розірвати договір оренди?

Щодо захисту від звільнення, закон не розрізняє соціальне, середнього класу або житло вільного сектору: кожен орендар житлової площі, в принципі, автоматично захищений від звільнення. Для досягнення цього разом працюють кілька правил:

• Повідомлення орендодавця саме по собі не припиняє оренду, згідно зі статтею 7:272 BWОрендодавець повинен спочатку спробувати розірвати договір оренди за взаємною згодою. Якщо орендар не згоден, повідомлення не припиняє договір оренди: він продовжує діяти, і орендодавець повинен звернутися до районного суду з проханням про його розірвання. Оренда припиняється лише після того, як суд винесе остаточне рішення за цією позовною вимогою.
• Орендодавець повинен належним чином повідомити про це та вказати підставу, згідно зі статтею 7:271 BWОрендодавець повинен дотримуватися строку попередження щонайменше три місяці, який збільшується на один місяць за кожен рік проживання орендаря в житлі, але не більше шести місяців. Орендар, який подає попередження, повинен дотримуватися строку попередження лише від одного до трьох місяців. Поряд із строком попередження, зазначення підстави є важливою формальністю. Орендодавець повинен посилатися на одну з підстав для розірвання договору, перелічених у статті 7:274, пункт 1, BW:

1. орендар не поводився так, як належить добропорядному орендарю;
2. це стосується тимчасової оренди, яка підпадає під один із законодавчих винятків (див. нижче) та відповідає умовам повідомлення, що до неї додаються;
3. орендодавець терміново потребує орендованої нерухомості для особистого користування, а орендар може отримати інше підходяще житло;
4. орендар не погоджується на розумну пропозицію укласти новий договір оренди;
5. орендодавець хоче надати орендованому майну використання, яке воно має згідно з чинним планом охорони навколишнього середовища (екологічний план);
6. Йдеться про залежне житлове приміщення, яке є частиною основного житла орендодавця, і інтерес орендодавця у припиненні оренди переважає інтерес орендаря у її продовженні.

• Суд може розірвати оренду лише з однієї з підстав, зазначених у статті 7:274, пункті 1, BWЦі підстави є вичерпними: у судовому провадженні розірвання договору оренди з будь-якої іншої підстави неможливе. Якщо одна з підстав є підставою, суд, у принципі, повинен задовольнити позов орендодавця без подальшого окремого зважування інтересів. Виняток застосовується до підстави термінового особистого користування, де частиною перевірки є здатність орендаря знайти альтернативне житло. Після задоволення позову суд також встановлює дату звільнення майна.

Як змінилися умови тимчасової оренди?

1 липня 2016 року законодавець запровадив Закон про передачу житла на ринок житла (Wet doorstroming huurmarkt 2015), який дозволив здавати в оренду автономне житло на строк до двох років, а не автономне житло — на строк до п'яти років без захисту орендної плати: оренда тоді припинялася в силу закону після закінчення терміну оренди, без необхідності повідомляти орендодавця.

Цей підхід відтоді змінився. З 1 липня 2024 року Закон про фіксовану оренду (Wet vaste huurcontracten) знову зробив безстрокову оренду стандартом. Орендодавець може пропонувати тимчасову оренду на строк до двох років лише в певних, обмежених ситуаціях, таких як: студентське житло для орендаря, який тимчасово навчатиметься в іншому місці, житло під час термінового ремонту власного житла орендаря, житло для орендарів, які переїжджають з притулку або у разі гострої соціальної надзвичайної ситуації, другий шанс для орендаря, попередній договір оренди якого закінчився через серйозні незручності або за взаємною згодою, для члена домогосподарства, який залишився в живих і не може скористатися звичайними правилами правонаступництва, передбаченими статтею 7:268 BW, або для батьків, які розлучилися та хочуть залишатися поруч зі своїми дітьми. Поза цими ситуаціями оренда житла тепер знову триває безстроково, доки орендодавець не посилатиметься на одну з підстав, передбачених статтею 7:274 BW.

Як працює гарантія володіння житлом після повернення до контрактів на невизначений термін, викладено в нашій статті про договори оренди на безстроковий термін.

Що вам слід перевірити як орендарю?

Перевірте свій договір та орендну плату одразу після заселення. Шестимісячний період для початкової перевірки орендної плати Комітетом з оренди починається з початку дії договору оренди.

• Чи є ваш контракт тимчасовим, і чи підпадає він під один із винятків Закону про фіксовану оренду? Якщо ні, то за законом він є безстроковим.
• Скільки балів WWS набирає ваш будинок? Комітет з оренди може перевірити орендну плату до 186 балів.
• Чи зазначено у повідомленні від орендодавця одну з підстав, зазначених у статті 7:274 BW, та правильний термін повідомлення від трьох до шести місяців?
• Ви не зобов'язані погоджуватися на повідомлення: якщо ви не дасте письмової згоди протягом шести тижнів, орендодавець повинен звернутися до суду (стаття 7:272 BW).

Що вам слід перевірити як орендодавцю?

Перевірте підстави та формальності, перш ніж подавати повідомлення. Повідомлення без законної підстави не припиняє оренду (стаття 7:271 BW).

• Яка підстава статті 7:274(1) Закону про торговельні відносини застосовується, і чи можете ви це довести?
• Чи правильний термін попередження: три місяці плюс один місяць за кожен рік оренди, до шести місяців?
• Чи знаходиться орендна плата в межах максимальної суми для сегмента WWS (World Welwyn-Water) будинку, і чи щорічне збільшення перевищує встановлену законом межу?
• Якщо ви хочете укласти тимчасовий контракт, чи підпадає ця ситуація під один із законодавчих винятків?

Що ми можемо для вас зробити щодо захисту орендної плати?

Наші юристи з питань оренди консультують орендарів та орендодавців з питань оренди житла.

• Ми переглянемо ваш договір оренди та повідомимо вам, чи застосовується захист орендної плати.
• Ми перевіряємо повідомлення про розірвання договору на відповідність статтям 7:271 та 7:274 Закону про комерційні відносини (BW).
• Ми готуємо запит до Комітету з орендної плати (Huurcommissie) для перевірки орендної плати.
• Ми ведемо або захищаємо справи про розірвання договору найму в районному суді (kantonrechter).

Резюме

• Захист орендної плати застосовується, як тільки нерухомість кваліфікується як житлове приміщення згідно зі статтею 7:233 BW; оренда житла для відпочинку, житло на утриманці та самі хаусботи не підпадають під його дію.
• Орендарі регульованого житла можуть мати початкову орендну плату та поточну орендну плату до 186 балів WWS, що перевіряється Комітетом з орендної плати відповідно до Закону про доступну орендну плату.
• Орендодавець не може розірвати договір оренди лише шляхом повідомлення: без згоди його може розірвати лише суд, і лише з однієї з вичерпних підстав, перелічених у статті 7:274 BW.
• З моменту прийняття Закону про фіксовану оренду від 1 липня 2024 року тимчасові договори без захисту орендної плати є винятком, а не правилом.

Часті питання