Приховані дефекти: коли продавець несе відповідальність у Нідерландах?

Продавець у Нідерландах несе відповідальність за прихований дефект, коли передане майно не має якостей, яких покупець мав право очікувати. Стаття 7:17 Цивільного кодексу Нідерландів (Burgerlijk Wetboek) навмисно формулює це так: питання не в тому, чи існує дефект, а в тому, чи міг покупець обґрунтовано очікувати, що майно не матиме його.

Цей тест визначається двома протилежними обов'язками. Продавець зобов'язаний розкрити (mededelingsplicht) дефекти, про які він знає та які вважаються значущими для покупця. Він не може уникнути цього обов'язку, зберігаючи мовчання або покладаючись на загальне положення про виключення. Покупець зобов'язаний провести розслідування (onderzoeksplicht). Цей обов'язок охоплює те, що достатньо обережний покупець виявив би під час огляду або про що б запитав, враховуючи те, що йому було повідомлено. Якщо ці два обов'язки суперечать одна одній, обов'язок розкрити, як правило, має переважну силу: продавець, який знав про дефект, зазвичай не може посилатися на те, що покупець не виявив його.

Час сам по собі вирішує багато спорів. Згідно зі статтею 7:23 Цивільного кодексу, покупець повинен повідомити продавця протягом розумного терміну після виявлення дефекту або після моменту, коли він обґрунтовано мав би його виявити. Для споживача повідомлення протягом двох місяців з моменту виявлення завжди є своєчасним. Тоді претензія втрачає термін позовної давності через два роки після цього повідомлення. Запізнення подання претензії припиняє дію обґрунтованої претензії.

Під час продажу будинку значну частину роботи виконують стандартні пункти. Пункт, згідно з яким продавець гарантує лише придатність нерухомості для звичайного використання як житла, та пункт про вік, що використовується для старіших об'єктів нерухомості, перекладають ризик на покупця. Ви повинні розуміти їхній вплив до підписання, а не після.

Що вважається прихованим дефектом згідно з нідерландським законодавством?

Прихований дефект – це недолік проданого майна, про який покупець не знав і не міг розумно помітити під час підписання договору. У нідерландському законодавстві не використовується окреме поняття «прихованих дефектів»: питання завжди полягає в тому, чи відповідає передане майно договору (conformiteit).

Стаття 7:17 Цивільного кодексу встановлює стандарт. Майно повинно мати якості, які покупець мав право очікувати на підставі договору. Враховуються характер майна та заяви продавця щодо нього. Покупець може очікувати як якості, необхідні для звичайного використання, так і ті, що необхідні для спеціального використання, яке було узгоджено в договорі. Ті самі правила застосовуються до продажу товарів, таких як машини, транспортні засоби або запаси, а також до продажу нерухомості.

Слово «прихований» має значення через статтю 7:17(5). Покупець не може посилатися на невідповідність, про яку він знав або міг обґрунтовано знати під час укладення договору. Видима тріщина в стіні або протікання даху, які хтось побачить під час огляду, рідко стануть підставою для претензії. Дефект, який з'являється лише пізніше або який продавець приховав, – це зовсім інша справа.

Як суди застосовують тест на відповідність?

Суд запитує, чого цей покупець міг би обґрунтовано очікувати від цієї нерухомості за цією ціною, маючи цю інформацію. Незначний недолік не робить нерухомість невідповідною; дефект повинен перешкоджати нормальному використанню або використанню, про яке сторони домовилися.

У цій оцінці відіграють роль кілька факторів:

• Характер та вік нерухомості : покупець будинку, побудованого століття тому, повинен очікувати більшого зносу, ніж покупець новобудови.

• Ціна : дуже низька ціна може сигналізувати про те, що покупець може очікувати менше.

• Заяви продавця : те, що продавець сказав в оголошенні, анкеті або під час переглядів, формує те, чого може очікувати покупець.

• Договір : узгоджене спеціальне використання, таке як переобладнання будівлі або ведення бізнесу з неї, підвищує планку.

• Що міг побачити покупець : чим очевидніший дефект, тим слабша претензія.

Типовими прикладами є структурні пошкодження, приховані за новою штукатуркою, проблема з фундаментом, яку не видно зовні, або механічна несправність машини, яка проявляється лише під час повного навантаження. Кожен випадок залежить від власних фактів.

Що продавець повинен сказати покупцеві?

Продавець повинен повідомити покупця про відомі йому дефекти та недоліки, які, як він знає, є важливими для покупця. Цей обов'язок виходить за рамки відповідей на прямі запитання: продавець, якому відомо про відповідний дефект, повинен порушити це питання з власної ініціативи.

Обов'язок розкриття інформації випливає з вимог розумності та справедливості (redelijkheid en billijkheid), які регулюють договори згідно з нідерландським законодавством. Продавець не може просто мовчати про відомий дефект і сподіватися, що покупець його не виявить. Мовчання про факт, який продавець знав як важливий, може призвести до відповідальності за невідповідність, а в деяких випадках до анулювання договору через помилку (dwaling).

Покупець, який бажає пред'явити претензію, зазвичай повинен довести, що майно не було таким, як він очікував. На практиці покупцеві потрібно буде встановити:

• Що дефект існував під час доставки : проблема вже була присутня, коли майно перейшло до покупця, навіть якщо вона проявилася лише пізніше.

• Що покупець не знав і не міг розумно знати про це : дефект не був помітний під час належного огляду.

• Що дефект має значення : він впливає на нормальне використання або узгоджене спеціальне використання майна.

• Що покупець не спричинив цього : дефект не є результатом власних дій покупця після доставки.

Щодо споживчих покупок рухомого майна, закон допомагає покупцеві. Якщо невідповідність виявляється протягом одного року з моменту поставки, вважається, що вона існувала на момент поставки, якщо продавець не доведе інше. Ця презумпція не застосовується до продажу будинку.

Які ризики несе продавець?

Продавець, який не повідомляє про відомий дефект, ризикує отримати претензію щодо ремонту, зниження ціни, відшкодування збитків або навіть розірвання договору купівлі-продажу. Які з цих вимог може вимагати покупець, залежить від типу продажу, серйозності дефекту та того, що зазначено в договорі.

Які факти повинен розкривати продавець?

Продавець повинен розкрити кожен відомий факт, який хотів би знати розсудливий покупець, перш ніж прийняти рішення про покупку або визначитися з ціною. Цей обов'язок застосовується як до продажу будинків, комерційних приміщень, так і до бізнес-активів.

В операціях з нерухомістю це часто стосується попередніх пошкоджень або протікань водою, проблем з фундаментом, ремонту конструкцій, азбесту, забруднення ґрунту, суперечок щодо меж із сусідами та питань з дозволами на розширення або переобладнання. Для товарів це може стосуватися попередніх поломок, ремонтів, пошкоджень внаслідок аварії або відомих недоліків конструкції.

Продавець не зобов'язаний розкривати те, чого він не знає. Однак продавець, який мав чіткі ознаки проблеми та вирішив не шукати далі, може виявити, що суд розглядає це як таке, що йому було відомо. Приховування дефекту, наприклад, шляхом зафарбовування вологих плям перед оглядом, серйозно послабить будь-який захист.

Що може вимагати покупець?

Покупець може вимагати усунення дефекту, вимагати відшкодування збитків або, у серйозних випадках, розірвати договір. Споживачі, які купують товари, також мають законне право скасувати покупку або зменшити ціну.

Позов про відшкодування збитків зазвичай вимагає, щоб продавцю спочатку було надано розумну можливість виконати зобов'язання, шляхом письмового повідомлення про невиконання зобов'язань (ingebrekestelling), якщо виконання не стало неможливим. Суд зважить характер дефекту, те, що знав продавець, і те, чого обидві сторони могли обґрунтовано очікувати на момент продажу.

У таблиці нижче наведено основні засоби правового захисту.

Як пункти договору зміщують ризик?

Пункти договору можуть перекласти частину ризику прихованих дефектів з продавця на покупця, але вони не можуть захистити продавця, який свідомо приховав дефект. Формулювання кожного пункту визначає, наскільки далеко він поширюється.

У стандартному договорі купівлі-продажу будинку в Нідерландах продавець зазвичай гарантує лише те, що нерухомість придатна для звичайного використання як житло. Все, що перевищує це, наприклад, використання як офіс або переобладнання під квартири, здійснюється на ризик покупця, якщо не домовлено про інше. Для старих будинків поширеним є пункт про вік (ouderdomsclausule). У ньому зазначено, що якість будівлі нижча, ніж у нової нерухомості, і що покупець з цим погоджується. Суди зазвичай надають таким пунктам чинності, але вони тлумачать їх у світлі того, що знав і говорив продавець.

Чи було виконано обов'язок покупця щодо розслідування, також залежить від обставин. Покупцеві, який помітив ознаки вогкості та не запитав про них, або який пропустив огляд явно старого даху, буде важче подати претензію. Покупець, який поставив конкретне запитання та отримав обнадійливу відповідь, в принципі може покладатися на цю відповідь, навіть якщо детальніший огляд виявив би проблему.

У комерційних угодах сторони часто домовляються про конкретні гарантії та обмеження або часові рамки для пред'явлення претензій. Професійний продавець, який використовує загальні положення та умови, також повинен враховувати правила щодо необґрунтовано обтяжливих положень, особливо для споживачів.

Що повинен зробити покупець після виявлення дефекту?

Зафіксуйте дефект, якомога швидше повідомте продавця письмово та проконсультуйтеся, перш ніж проводити дорогий ремонт. Швидкі дії захистять як вашу претензію, так і ваші докази.

Як ви фіксуєте дефект?

Зберіть докази, щойно ви виявите проблему, перш ніж щось ремонтувати. Без доказів важко довести, що дефект існував під час доставки та скільки коштуватиме його виправлення.

Корисні докази включають:

• Датовані фотографії та відеозаписи

• Звіт незалежного експерта , такого як інспектор-конструктор для будинку або технічний експерт для машин

• Документи продажу : договір купівлі-продажу, оголошення про продаж, анкета продавця та будь-який звіт про перевірку

• Записи про технічне обслуговування та ремонт, отримані від продавця

• Усе листування з продавцем , включаючи повідомлення, обміняні до продажу

• Кошториси на ремонт від щонайменше одного підрядника

Експертний висновок часто є вирішальним. Він може встановити причину дефекту, чи був він присутній під час доставки та чи був він видимим під час звичайного огляду. Надайте продавцю можливість оглянути дефект, перш ніж ви його усунете, якщо тільки не потрібні термінові заходи для запобігання подальшим пошкодженням.

Зазвичай вам потрібно буде довести факти, на яких ґрунтується ваша позовна вимога. Багато спорів вирішуються після обміну експертними висновками. Якщо врегулювання не досягнуто, позов передається до цивільного суду, і суд може призначити експерта.

Які часові обмеження застосовуються?

Ви повинні повідомити продавця протягом розумного терміну після виявлення дефекту, а потім подати свою претензію протягом двох років з моменту цього повідомлення. Ці правила містяться у статті 7:23 Цивільного кодексу.

Деталі мають значення:

• Примітка : покупець втрачає право посилатися на дефект, якщо він не повідомить продавця протягом розумного строку після його виявлення або після того, як він обґрунтовано мав би його виявити.

• Споживачі : у споживчому продажу повідомлення протягом двох місяців з моменту виявлення завжди є своєчасним.

• Знання продавця : якщо майну бракує якості, яку, за словами продавця, він мав, або дефект стосується фактів, які продавець знав або мав знати, але не розкрив, розумний строк починається лише з моменту фактичного виявлення.

• Обмеження : претензії втрачають позовну давність через два роки після повідомлення. Покупець все ще може висунути вимогу про зниження ціни або відшкодування збитків як захист від вимоги про сплату ціни.

• Намір : дворічний строк не перебігає, поки покупець не може скористатися своїми правами через намір продавця.

Повідомте про дефект у письмовій формі, чітко опишіть його та збережіть підтвердження відправлення. Короткого електронного листа або листа достатньо для виконання вимоги щодо повідомлення; у ньому не потрібно викладати повну претензію.

Що вам слід перевірити як покупцю?

Більшість позовів виграються або програються залежно від того, що ви запитували та записували до підписання, а також від того, як швидко ви повідомили про це після цього. Згідно зі статтею 7:17(5) Цивільного кодексу, ви не можете посилатися на недолік, про який ви могли обґрунтовано знати.

• Перш ніж підписувати, попросіть продавця надати заповнену анкету та кожен звіт про перевірку чи обстеження, який він має.
• Проведіть незалежну будівельну експертизу (bouwkundige keuring) або обумовте купівлю її проведенням.
• Перевірте, чи містить договір пункт про звичайне використання або пункт про вік, і які ризики це для вас несе.
• Письмово поставте продавцю конкретні запитання та збережіть відповіді.
• Після виявлення дефекту повідомте продавця письмово; як споживач, повідомлення протягом двох місяців завжди є своєчасним (стаття 7:23).
• Зберігайте фотографії та експертний звіт, і дозвольте продавцю оглянути товар, перш ніж ремонтувати.

Як продавець може обмежити відповідальність?

Продавець обмежує відповідальність головним чином шляхом розкриття відомостей у письмовій формі та до підписання договору. Чіткі умови договору допомагають, але вони не захищають продавця, який промовчав про відомий дефект.

Що продавець повинен зафіксувати та розкрити?

Зберіть відповідні документи перед продажем та надайте їх покупцеві. Письмовий запис того, що ви розкрили, буде вашим найкращим доказом, якщо пізніше виникне суперечка.

Корисні документи включають:

• Записи технічного обслуговування

• Звіти про інспекції та обстеження

• Історія майна або предмета , включаючи попередні проблеми

• Рахунки-фактури та документація на ремонт та реконструкцію

• Екологічні або структурні звіти , такі як дослідження ґрунту або азбесту

Зафіксуйте відомі дефекти в письмовій заяві про розкриття інформації або в анкеті продавця та посилайтеся на них у договорі купівлі-продажу. Чим детальніше описано дефект, тим важче покупцеві пізніше стверджувати, що він про нього не знав. Розпливчасте зауваження на кшталт «можливо, знадобиться деяке технічне обслуговування» мало що захищає.

Чи може пункт про виключення захистити продавця?

Клаузула про виключення може захистити продавця від дефектів, про які він не знав, але загалом не від дефектів, про які він знав, але не розкрив. Загальна клаузула про те, що покупець «приймає майно таким, яким воно є», тлумачиться вузько.

Конкретно сформулюйте пункти. Назвіть відомий дефект, вкажіть, що покупець його приймає, та, де це доречно, домовтеся про часові рамки або ліміт для пред'явлення претензій. Зазвичай чинним є конкретне положення про названий дефект; загальне виключення набагато менш надійне.

Як продавець повинен відповідати на запитання покупця?

Відповідайте на кожне запитання повно та правдиво, по можливості письмово. Неправильна відповідь може зробити продавця відповідальним навіть за дефект, який покупець міг виявити.

Повідомте про це заздалегідь. Дефект, про який вперше згадується в нотаріальній конторі після того, як покупець взяв на себе зобов'язання, призводить до спору. Своєчасно надана інформація дозволяє покупцеві прийняти рішення про покупку та ціну з повним усвідомленням обставин, що саме захищає продавця пізніше.

Що вам слід перевірити як продавцю?

Ваш найкращий захист – це письмовий запис того, що ви розкрили до підписання договору. Пункт не може виправити розкриття, якого ви ніколи не робили.

• Перелічіть у анкеті всі відомі вам дефекти, включаючи минулі протікання, ремонт фундаменту, азбест та проблеми з дозволами.
• Додайте звіти та рахунки-фактури на ремонт до договору купівлі-продажу та посилайтеся на них у ньому.
• Перевірте, чи кожен пункт виключення вказує на конкретний дефект; загальний пункт «як є» читається вузько.
• Дайте письмові відповіді на запитання покупця та виправте попередню відповідь, якщо дізнаєтесь більше до доставки.
• Дозвольте покупцеві провести повний огляд перед підписанням.
• Як продавець-підприємець, перевірте, чи покриває ваше страхування відповідальності претензії щодо невідповідності.

Що ми можемо зробити для вас з прихованими дефектами?

Наша команда юристів з нерухомості допомагає як покупцям, так і продавцям, від укладання договору купівлі-продажу до подання позову в суді.

• Ми переглядаємо договір купівлі-продажу, анкету та будь-які пункти про виключення, перш ніж ви їх підпишете.
• Ми оцінюємо, чи є дефект невідповідністю згідно зі статтею 7:17 Цивільного кодексу, і чи було ваше повідомлення надано вчасно.
• Ми складаємо письмове повідомлення про дефект та повідомлення про невиконання зобов'язань (ingebrekestelling) для продавця.
• Ми залучаємо незалежного експерта та використовуємо звіт у переговорах.
• Ми відповідаємо на претензії покупця від імені продавця, виходячи з того, що було розкрито та коли.
• Ми подаємо позов або захищаємо його до районного суду (rechtbank).

Резюме

• Продавець несе відповідальність, коли майно не має якостей, яких покупець міг обґрунтовано очікувати (стаття 7:17 Цивільного кодексу).

• Продавець повинен розкрити відомі дефекти, які мають значення для покупця; покупець повинен провести обґрунтоване розслідування. Обов'язок розкриття інформації, як правило, має переважну силу.

• Покупець повинен повідомити продавця протягом розумного терміну після виявлення (для споживачів: два місяці завжди вчасно), а претензії втрачають силу через два роки після повідомлення (стаття 7:23).

• Стандартні пункти, такі як пункти про нормальне використання та вік у продажах будинків, перекладають ризик на покупця, але не захищають продавця, який приховав відомий дефект.

• Зафіксуйте дефект, повідомте письмово та збережіть докази; продавці повинні повідомити про це письмово перед підписанням.

Часті питання