Короткострокова оренда та VvE: що дозволяє договір поділу

Чи може власник квартири здавати квартиру в короткострокову оренду, вирішується, перш за все, splitsingsakte (актом про поділ), а не муніципалітетом і не правилами внутрішнього розпорядку. Якщо акт визначає приватні квартири для використання як житло або забороняє комерційну експлуатацію, голландські суди послідовно вважають, що багаторазова здача квартири в оренду особам, що змінюють мешканців, на короткі періоди за комерційними тарифами та з такими послугами, як прибирання або постільна білизна, не є житловим використанням. Тоді асоціація власників (Vereniging van Eigenaars, VvE) може припинити здачі в оренду, за необхідності шляхом попереднього провадження зі стягненням штрафу за кожен день тривалого порушення. Муніципальний дозвіл цього не змінює: публічне право та акт про поділ діють пліч-о-пліч.

Що вважається короткостроковим перебуванням

Немає єдиного законодавчого визначення короткострокового перебування, але на практиці послідовно використовуються три категорії, які мають різні правові наслідки. Оренда житла на відпочинок або для туристів стосується дуже коротких періодів, часто ночей або тижнів, для гостей, які змінюються, і регулюється муніципалітетами через правила житла. Короткострокове перебування стосується тимчасової оренди на обмежений період, на практиці приблизно від одного до шести місяців, визначеній групі, такій як експати, студенти, тимчасові фахівці або працівники проекту. Звичайна житлова оренда стосується довгострокового проживання з повним захистом орендарів згідно з голландським законодавством про оренду.

Ця відмінність важлива, оскільки короткострокове проживання знаходиться між ними, і в очах як податкових органів, так і судів воно все більше схиляється до комерційної послуги, а не до житла. Це не оціночне судження про орендарів; це випливає з того, як організована оренда. Квартира, яка постійно продається, мебльована та обладнана для негайного заселення, пропонується з прибиранням, постільною білизною чи комунальними послугами, і яку займають різні люди по черзі, поводиться як житло, а не як дім. Тривалість одного перебування є лише одним із факторів, і рідко є вирішальним.

Вирішує акт поділу, а не правила будинку

У багатоквартирному будинку є фіксована ієрархія правил, і знання цієї ієрархії вирішує більшість суперечок ще до їх виникнення. На вершині знаходиться акт поділу, нотаріальний акт, зареєстрований у публічних реєстрах, який оголошує застосовним один із типових наборів правил поділу, останнім з яких є модель 2017 року. Під ним знаходяться правила будинку (huishoudelijk reglement), прийняті зборами власників. Ще нижче знаходяться звичайні рішення зборів.

Правило, що випливає з цієї ієрархії, є суворим: правила будинку та рішення зборів можуть визначати та уточнювати те, що вже передбачено актом, але вони не можуть запроваджувати нові обмеження на використання приватних квартир. Заборона на здачу в оренду або на певну форму здавання в оренду обмежує використання самої квартири і тому повинна бути включена до акта поділу. VvE, який приймає заборону на короткострокову оренду виключно рішенням більшості в домашньому розпорядку, має слабкі підстави, і власник, який хоче оскаржити таке рішення, може звернутися до kantonrechter (підрайонного суду) з проханням скасувати його. Ця заява має бути подана протягом одного місяця з дня, коли власник дізнався про рішення, і цей термін є невблаганним.

Зворотне також вірне. Якщо акт містить житлове призначення або заборону на комерційну експлуатацію, VvE не потребує нового рішення для його забезпечення: заборона вже існує та є обов'язковою для кожного власника та кожного мешканця. Більшість типових нормативних актів також вимагають від власника, який дозволяє комусь іншому користуватися квартирою, підписання цим користувачем декларації про те, що він дотримуватиметься акта та правил проживання, що надає асоціації прямий контроль також і над мешканцем.

Як суди тлумачать використання як житло

Постійне питання полягає в тому, що насправді означає таке позначення, як «призначений для використання як житло». У голландській судовій практиці існує думка, що житлове використання передбачає певний ступінь довговічності: мешканець проживає там, має там своє основне місце проживання, і використання не організоване навколо зміни мешканців. Суди не зупиняються на формулюванні договору оренди чи кількості днів у календарі; вони розглядають, як квартира фактично використовується.

Фактори, які повторюються в рішеннях, це частота зміни мешканців, спосіб і кому продається квартира, чи надаються додаткові послуги, чи встановлена ​​орендна плата на комерційному рівні порівняно зі звичайною орендою в цьому районі, та чи власник управляє квартирою як частиною ширшого портфеля. Чим більше така домовленість нагадує професійне надання житла, тим легше її кваліфікувати як експлуатацію квартири, а не як проживання в ній, і тим більша ймовірність того, що її визнають несумісною з житловим призначенням та із забороною на комерційне використання.

З цього випливають два практичні наслідки. По-перше, тривале проживання не робить використання автоматично житловим: ланцюг чотиримісячної здачі в оренду послідовним іноземцям все ще може бути короткостроковою експлуатацією. По-друге, одноразова здача всієї квартири в оренду одній сім'ї, яка дійсно там проживає, зазвичай є житловим використанням, навіть якщо термін є фіксованим та обмеженим. Питання полягає у схемі, а не в індивідуальному договорі.

Муніципальні правила є окремим шаром, а не заміною

Власники зазвичай вважають, що муніципальний дозвіл вирішує питання. Це не так. Муніципалітети регулюють здачу житла в оренду через публічне законодавство: Huisvestingswet 2014 та місцевий житловий підзаконний акт, які можуть вимагати дозволу на вилучення житла з житлового фонду, на переобладнання його під кімнати або для здавання в оренду на відпочинок, а у великих містах встановлюють реєстраційні номери та обмеження на нічліг для здавання житла в оренду туристам. План охорони навколишнього середовища (муніципальний план охорони навколишнього середовища, який замінив план зонування) може окремо забороняти використання житла для проживання. Застосування там здійснюється через адміністративні розпорядження та штрафи, що накладаються муніципалітетом.

Натомість, VvE діє відповідно до приватного права на підставі акта поділу. Ці дві системи застосовуються незалежно та сукупно. Таким чином, власник може мати кожен дозвіл, який вимагає муніципалітет, і все одно бути зобов'язаним цивільним судом, на вимогу асоціації, припинити здавати нерухомість в оренду та сплатити договірний штраф. Також трапляється зворотне: акт, який дозволяє здавати нерухомість в оренду, не допомагає власнику, який не має муніципального дозволу.

Два події ще більше посилили публічно-правовий рівень. З 1 січня 2026 року надання послуг з житла оподатковується за загальною ставкою ПДВ замість зниженої ставки, що підвищує вартість короткострокової оренди та, що більш важливо для цих спорів, підтверджує з податкової точки зору, що вона розглядається як комерційна послуга, а не як житло. А з 20 травня 2026 року застосовується європейський регламент щодо збору та обміну даними для послуг короткострокової оренди: там, де існує схема реєстрації, реєстраційний номер має бути вказаний у списку, а платформи повинні перевіряти його та ділитися даними про господарів та бронювання з органами влади. Оренда, яка не відповідає вимогам, стає значно помітнішою як для муніципалітету, так і для асоціації.

Як VvE забезпечує дотримання заборони

Застосування дотримання вимог відбувається у певній послідовності, і асоціації, які пропускають якийсь крок, зазвичай оплачують це у вигляді судових витрат. Все починається з письмового попередження, в якому вказується положення акта або правил, описується поведінка та встановлюється термін. Якщо оренда продовжується, асоціація може накласти договірний штраф за умови, що штраф належним чином ґрунтується на забороні, яка вже існує в акті або типових правилах, і що процедура, викладена в правилах, була дотримана. Суди розглядають як підстави, так і пропорційність таких штрафів, і вони можуть пом'якшити штраф, який є явно надмірним.

Якщо оренда продовжується попри це, звичайним шляхом є попереднє провадження щодо забезпечення позову перед суддею (voorzieningenrechter) (суддею у провадженні щодо тимчасового захисту). Асоціація може протягом кількох тижнів отримати наказ про припинення оренди, підкріплений штрафом за кожен день або кожне порушення. У серйозних та постійних випадках більшість правил поділу дозволяють зборам, після письмового попередження, відмовити власнику або мешканцю в подальшому використанні приватного житла, що є далекосяжним заходом, який ретельно розглядається судами. Асоціація також може вимагати свої витрати, а якщо оренда завдала шкоди спільним частинам, компенсацію за цю шкоду.

Асоціація повинна діяти послідовно. Терпіння короткострокової оренди трьома власниками протягом багатьох років, а потім дії проти четвертого власника послаблюють аргументи, оскільки рішення, яке по-різному розглядає подібні випадки, може бути оскаржене як таке, що суперечить вимогам розумності та справедливості. VvE (Veseless Environmental Estate), яка хоче забезпечити дотримання правил, повинна спочатку винести на збори чітку політику, застосовувати її до всіх та зафіксувати її в протоколі. Якщо асоціація є пасивною стороною, а не стороною, що забезпечує дотримання правил, позиція окремих власників викладена в нашій статті про те, що робити, коли VvE не виконує своїх обов'язків.

Чим ризикує власник

Фінансові ризики для більшості власників перевищують дохід від оренди. Судова заборона негайно припиняє оренду, а це означає, що власник несе відповідальність перед орендарями, які змушені виїхати. Штрафи накопичуються щодня та підлягають виконанню. Судові витрати у цих провадженнях можуть бути значними.

Страхування – це ризик, який регулярно ігнорується. Будівельні поліси, що укладаються асоціаціями, часто виключають або обмежують покриття збитків, що виникли внаслідок комерційної експлуатації або використання не для житла, а деякі вимагають повідомлення про будь-яку зміну використання. Якщо пожежа або витік води виникли в квартирі, яка здавалася в комерційну оренду з порушенням договору, страховик може зменшити покриття або відмовити в ньому, і наслідки не обмежуються відповідним власником: асоціація та інші її члени можуть залишитися з дефіцитом. Те саме стосується і позиції особистої відповідальності власника, і варто переглянути її до, а не після першої здачі в оренду. Наш огляд того, хто сплачує збитки в багатоквартирному будинку, пояснює, як розподіляються ці збитки.

Законодавство про оренду додає ще один рівень, який діє як на руку власнику, так і проти нього. Оренда, яка за своєю природою є короткостроковою, не підпадає під дію звичайних правил захисту орендарів, але цей виняток тлумачиться вузько та залежить від намірів сторін та того, як фактично використовується квартира. З моменту реформи голландського законодавства про оренду 1 липня 2024 року, строкова оренда окремих будинків у принципі більше не можлива, за обмеженими законодавчими винятками. Власник, який вважає, що договір короткострокової оренди автоматично закінчується у погоджену дату, і який помиляється, в результаті отримує орендаря, якого не можна легко попросити виїхати, та добровільного орендаря (VvE), який одночасно заперечує проти здачі житла в оренду. Зобов'язання, що покладаються на орендодавця, застосовуються повною мірою протягом цього часу.

Що повинні робити власники та асоціації

Для власника послідовність дій коротка. Перш ніж брати на себе будь-які зобов'язання, зокрема перед покупкою, ознайомтеся з актом про поділ та чинними типовими правилами: призначення приватних квартир та будь-яка заборона на комерційну експлуатацію є вирішальними, і вони відображаються в публічних реєстрах. Перевірте правила будинку та протоколи кількох останніх зустрічей, щоб дізнатися, яку політику фактично застосовує асоціація. Потім перевірте муніципальні правила щодо адреси, і лише потім розгляньте податкові та орендні наслідки з відповідним консультантом. Наша примітка про підводні камені в голландському законодавстві про власність охоплює те, що ще слід перевірити перед покупкою.

Для асоціації пріоритетом є упорядкування документів, а не імпровізація. Якщо акт мовчазний або неоднозначний, подумайте про внесення до нього змін, що вимагає нотаріального акту та більшості, передбаченої законом, замість того, щоб намагатися вирішити проблему за допомогою правил внутрішнього розпорядку, які не матимуть юридичної сили. Розробіть політику забезпечення виконання рішень, застосовуйте її послідовно, постійно переглядайте стан страхування та чітко фіксуйте рішення для їх виконання. Якщо стосунки між власниками загострилися, але будівля має продовжувати функціонувати, медіація часто дає більше, ніж просто слухання.

Law and More консультує об'єднання власників та власників квартир з питань договору поділу, типових положень, забезпечення виконання, штрафних санкцій та процедур короткострокової оренди. Якщо ви хочете дізнатися, чи дозволено короткострокове перебування у вашому будинку, або вам загрожує судова заборона чи штраф, наш юристи з нерухомості оцінить справу та вашу позицію і скаже вам, що є реалістичним.

FAQ