Будь-хто, хто бажає розірвати договір оренди свого комерційного приміщення або кому загрожує розірвання з боку орендодавця, повинен спочатку знати, під який режим підпадає договір оренди. Як зазначено в першій частині цієї серії, до комерційних приміщень 7:290 (магазини, заклади громадського харчування, ремісничі підприємства) та до комерційних приміщень 7:230a (офіси, склади, приміщення для практики) застосовуються принципово різні правила. Ця різниця ніде не є настільки вирішальною, як під час розірвання договору.
Для комерційного приміщення 7:290 орендодавець може розірвати договір оренди лише з вичерпної кількості законодавчо встановлених підстав, і застосовуються суворі формальні вимоги. Для комерційного приміщення 7:230a поріг для орендодавця значно нижчий: розірвання договору, в принципі, не потребує формальних підстав і не вимагає пояснення причин. У цій статті розглядаються обидві ситуації.
Припинення комерційного простору 7:290
Формальні вимоги
Розірвання договору оренди комерційного приміщення 7:290 підлягає суворим формальним вимогам. Розірвання має бути оформлене у письмовій формі, або рекомендованим листом, або наказом судового виконавця. Мінімальний термін попередження становить один рік. Розірвання, яке не відповідає цим вимогам, є недійсним і не має юридичної сили. Після цього договір оренди просто продовжує діяти.
Розірвання договору оренди має бути адресоване орендарю до закінчення поточного періоду оренди. Якщо орендар розірве договір надто пізно, він автоматично продовжиться на наступний термін.
Підстави для розірвання договору орендодавця
Орендодавець комерційного приміщення площею 7:290 може розірвати договір лише з підстав, вичерпно перелічених законом. Для розірвання договору після закінчення першого терміну (перші п'ять років) застосовуються лише дві підстави: орендар поводиться недобросовісно (постійно погані умови оренди), або орендодавець терміново потребує орендованої нерухомості для особистого користування. Після першого терміну додається третя підстава: зважування інтересів орендодавця щодо розірвання договору з інтересами орендаря щодо продовження договору, в якому орендодавець повинен продемонструвати переконливий інтерес.
Для детального обговорення окремих підстав для розірвання договору оренди та судової практики щодо них ми посилаємося на статтю «Комерційна оренда (7:290 DCC): Захист та підстави для розірвання договору оренди торговельного приміщення» на цьому вебсайті.
Орендар, який бажає продовжити
Орендар комерційного приміщення площею 7290, який отримав повідомлення про розірвання договору, але бажає залишитися, повинен письмово заперечити проти цього протягом шести тижнів після отримання повідомлення про розірвання. Якщо він цього не зробить, договір оренди припиняється у повідомлену дату. Якщо орендодавець заперечує, він повинен подати заяву про розірвання договору до окружного суду. Договір оренди припиняється лише у випадку, якщо суд задовольнить його. До того часу договір продовжує діяти.
Припинення комерційного простору 7:230a
Головне правило: звільнення без підстав
Щодо комерційного приміщення 7:230a закон набагато поблажливіший до орендодавця. Договір оренди припиняється після його розірвання з дотриманням строку попередження, узгодженого в договорі, або, за його відсутності, встановленого законом терміну. Підстава для розірвання не потрібна. Орендодавець не зобов'язаний пояснювати, чому він бажає розірвати договір. Орендар, в принципі, не має права на продовження.
Захист від виселення: відстрочка через суд
Хоча орендар комерційного приміщення за адресою 7:230a не має права на продовження договору оренди, він має право на захист від виселення. Це означає наступне: після розірвання договору оренди та повідомлення орендодавця про виселення, орендар може протягом двох місяців з дати виселення звернутися до районного суду з проханням продовжити термін виселення. Суд зважує інтереси обох сторін. Максимальне продовження становить один рік на один запит, загальний максимум три роки.
Таким чином, захист від виселення не є правом на продовження користування договором оренди, а лише відстрочкою. Після закінчення максимального терміну оренди приміщення має бути звільнене.
Дострокове звільнення та роль варіантів розірвання договору
Як для комерційних приміщень 7:290, так і для 7:230a, договір може містити пункт про розірвання: договірне положення, яке надає сторонам право достроково розірвати договір оренди. Для комерційних приміщень 7:290 таке положення має бути пропорційним захисту, який закон надає орендарю; положення, яке фактично надає орендодавцю право розірвати договір у будь-який час, може суперечити обов'язковому характеру режиму.
Будь-хто, хто використовує пункт про розірвання договору оренди, повинен дотримуватися точних процедурних вимог: правильний термін, правильна форма (зареєстрована або за судовим наказом) та правильна дата розірвання. Один день запізнення означає, що розірвання не має чинності, і договір оренди продовжується на наступний період.
Також слід звернути увагу на мовчазне поновлення. Якщо термін оренди закінчується, і жодна зі сторін не розриває його, договір у більшості випадків мовчазно поновлюється на строк дії початкового періоду або на невизначений термін, залежно від формулювання договору. Завчасно перевірте, чи бажано поновлення.
Типові помилки при звільненні
На практиці ми бачимо повторювані помилки при припиненні комерційних приміщень:
- Занадто пізнє розірвання договору оренди, в результаті чого річний термін попередження перевищується, і договір оренди автоматично продовжується на наступний термін.
- Розірвання договору без дотримання законодавчо встановленої форми (звичайним електронним листом або телефоном замість рекомендованого листа чи судового наказу), що робить розірвання недійсним.
- Як орендодавець, розірвання договору оренди комерційного приміщення площею 7:290 без визнаної підстави, після чого орендар звертається до районного суду, і розірвання анулюється.
- Як орендар, несвоєчасне заперечення проти розірвання договору оренди комерційного приміщення площею 7:290, що призводить до втрати права на продовження дії договору.
- Забуття зобов'язання щодо поставки: навіть якщо розірвання договору є дійсним, орендар може нести відповідальність за шкоду, завдану внаслідок того, що приміщення не було повернуто у стані, узгодженому за договором.
- Щодо комерційного приміщення 7:230a, пропуск двомісячного терміну для подання запиту на захист від виселення, після якого це право остаточно втрачається.
Висновок
Розірвання договору оренди комерційного приміщення здається простим, але при детальнішому розгляді воно має безліч формальних та суттєвих підводних каменів. Незалежно від того, чи ви орендар, чи орендодавець: помилка в процедурі може призвести до небажаного продовження орендних відносин або до втрати захисних прав, якими ви могли б скористатися. Завжди завчасно перевіряйте терміни, необхідну форму та чинний режим, перш ніж надсилати або отримувати розірвання договору.
Адвокати з оренди Law & More допоможемо вам на всіх етапах процедури звільнення, від першого листа до будь-якого провадження в районному суді. Зверніться до нас для розмови без жодних зобов'язань.
Часті питання
Який термін попередження щодо комерційних приміщень?
Для комерційних приміщень 7:290 мінімальний термін попередження, встановлений законом, становить один рік. Розірвання договору має бути оформлене у письмовій формі рекомендованим листом або наказом судового виконавця. Для комерційних приміщень 7:230a застосовується термін, узгоджений у договорі; мінімального терміну попередження, встановленого законом, немає.
Чи може орендодавець просто розірвати договір оренди магазину?
Ні. Щодо комерційних приміщень площею 7:290, орендодавець може розірвати договір лише з підстав, вичерпно перелічених у законі, таких як нагальна особиста потреба або постійно неналежні умови оренди. Розірвання договору без визнаної підстави не має юридичної сили.
Який захист від виселення згідно з 7:230a?
Після розірвання договору оренди орендар комерційного приміщення за адресою 7:230a може звернутися до районного суду з клопотанням про продовження терміну виселення. Це клопотання має бути подане протягом двох місяців з дати повідомленого виселення. Максимальне продовження становить загалом три роки.
Що таке пункт про розірвання договору оренди?
Пункт про розірвання договору оренди – це договірне положення, яке надає одній або обом сторонам право достроково розірвати договір оренди. Для комерційних приміщень площею 7:290 такі пункти повинні відповідати обов'язковому законодавчому захисту орендаря.
Більше з цієї серії про законодавство про комерційну оренду
Ця стаття є частиною нашої серії з трьох частин про законодавство про комерційну оренду. Читайте також інші частини:
