З 1 липня 2024 року тимчасова оренда житлової нерухомості в Нідерландах дозволена лише за певних обставин: оренда окремого житлового приміщення, як правило, укладається на невизначений термін. Основними винятками є договори на термін до двох років для певних груп орендарів, оренда за дозволом на порожнє приміщення та короткострокова за своєю природою оренда, така як оренда на час відпустки.
З моменту набрання чинності Закону про строкову оренду ( Wet vaste huurcontracten ) загальна можливість дворічного строкового договору, який просто закінчувався в узгоджену дату, більше не існує. Тимчасова оренда залишається можливою, але лише в ситуаціях, перелічених зараз законом. Це включає договори на строк до двох років для певних груп, таких як студенти, особи, що залишають заклад догляду, та особи, які тимчасово потребують житла через роботу або розлучення; оренда, поки орендодавець тимчасово проживає в іншому місці та має намір повернутися; та оренда майна, яке очікує знесення або ремонту, за дозволом на порожнє житло. Кожна з цих умов має свої власні умови та формальності. Договір, який їм не відповідає, є просто орендою на невизначений термін з повним захистом орендної плати.
Поряд із цим застосовуються ще два режими. Рівні орендної плати для значної частини ринку встановлюються системою оцінки житла ( woningwaarderingsstelsel , WWS) – системою балів, яка була поширена на орендну плату середнього ринку Законом про доступну оренду ( Wet betaalbare huur ) того ж дня. Орендна плата, що перевищує рівень, дозволений балами, може бути знижена Трибуналом з питань оренди ( Huurcommissie ). А короткострокова та відпусткова оренда регулюється муніципальними правилами згідно із Законом про житло ( Huisvestingswet 2014 ): багато муніципалітетів вимагають реєстраційний номер, обмежують кількість ночей на рік і вимагають повідомлення про кожну оренду, зі значними штрафами за оренду без нього.
Зміст
Які законодавчі вимоги до тимчасової оренди?
Тимчасова оренда окремого житлового приміщення є дійсною лише за умови, що вона підпадає під один із законодавчих винятків та відповідає формальностям, що до неї застосовуються. Крім того, орендна плата повинна відповідати системі балів, де вона застосовується, а орендодавець повинен дотримуватися правил Закону про належне орендодавство.
Коли тимчасовий контракт все ще дозволений?
З 1 липня 2024 року стандартом є безстрокова оренда. Тимчасовий договір оренди на термін не більше двох років може бути запропонований лише певним групам, визначеним законом. Інші існуючі форми тимчасової оренди, такі як оренда відповідно до Закону про вакантні житла, продовжують існувати.
За даними уряду, до груп, які можуть отримати контракт на строк до двох років, належать:
- студенти, які тимчасово орендують житло в іншому муніципалітеті для навчання;
- люди, які тимчасово потребують житла через роботу або ремонт свого житла;
- люди, що переходять з закладу догляду або соціальної підтримки;
- орендарі з так званим договором другого шансу;
- молоді родичі, що залишилися живими та переймають оренду житла померлого батька;
- розлучені батьки, яким потрібне тимчасове житло поруч зі своїми дітьми;
- працівники Ваттових островів, які зазвичай проживають на материку;
- особи, що мають статус мешканця, які покинули приймальний пункт та очікують на постійне житло.
Інші форми тимчасової оренди залишаються незмінними. До них належать оренда відповідно до Закону про вакантні житла ( Leegstandwet ), для якої власнику потрібен дозвіл від муніципалітету, наприклад, для будинку, який продається або очікує знесення чи ремонту; оренда, поки орендодавець тимчасово проживає в іншому місці та має намір повернутися (так зване дипломатичне положення); існуючі контракти з цільовими групами, такі як контракти для студентів та молоді; оренда кімнати у власному будинку орендодавця ( hospitaverhuur ), де захист орендарів обмежений протягом перших дев'яти місяців; та оренда для використання, яке за своєю природою є короткостроковим (стаття 7:232(2) Цивільного кодексу Нідерландів, BW), наприклад, будинку для відпочинку.
Тимчасові договори, укладені до 1 липня 2024 року, залишаються чинними за старими правилами. Однак, якщо такий договір продовжено, орендарю має бути запропоновано безстроковий договір.
Які формальності та документи потрібні?
Тимчасовий договір має бути укладений у письмовій формі та в ньому має бути зазначена причина його тимчасового характеру та дата його закінчення. Орендодавець також повинен письмово повідомити орендаря щонайменше за один місяць і не більше ніж за три місяці до дати закінчення терміну дії договору про його припинення.
Якщо орендодавець не надішле це повідомлення вчасно, договір не припиняється у погоджену дату, а продовжує діяти, і тоді його можна розірвати лише на підставах, встановлених законом, що застосовуються до договорів оренди на невизначений термін. Зафіксуйте в договорі, який виняток застосовується, і збережіть підтверджуючі документи, такі як підтвердження зарахування орендаря як студента, дозвіл на вакантне місце або документи, що підтверджують ваше повернення до житла. Якщо пізніше виникне спір, орендодавець повинен мати змогу довести, що виняток застосовувався з самого початку.
Орендна плата також має відповідати правилам. З 1 липня 2024 року Закон про доступну оренду застосовує систему балів до будинків зі 144–186 балами (середньоринкова орендна плата), а також до сектора соціальної оренди нижче 144 балів. Для цих будинків орендна плата не може перевищувати максимум, що випливає з балів. З 1 січня 2025 року орендодавець повинен додавати розрахунок балів до нових договорів оренди таких будинків. Тільки будинки зі 187 балами або більше потрапляють до безкоштовного сектору. Ви можете дізнатися більше про Закон про доступну оренду та про те, як працює система балів.
Згідно із Законом про належне орендодавство ( Wet goed verhuurderschap ), який діє з 1 липня 2023 року, орендодавці повинні письмово фіксувати всі домовленості з орендарем, надавати інформацію про загальні права та обов'язки орендаря, не вимагати заставу в розмірі понад дві базові місячні орендні плати та запобігати дискримінації та залякуванню.
Що станеться, якщо ви не дотримаєтеся вимог?
Тимчасовий договір, який не відповідає законодавчим вимогам, вважається договором на невизначений термін. Муніципалітети також можуть накладати санкції на орендодавців, які не дотримуються Закону про належне орендодавство, такі як адміністративний штраф.
Для орендарів це означає надійний захист. Орендар з тимчасовим договором, який не підпадає під жодні винятки, в принципі може залишатися після узгодженої дати закінчення, а орендодавець може розірвати договір лише на законних підставах, таких як термінове власне користування, за згодою суду (статті 7:271 та 7:274 BW). Орендар, який сплачує занадто високу орендну плату, може звернутися до Трибуналу з питань оренди з проханням оцінити її; в принципі це має бути зроблено протягом шести місяців з початку оренди (стаття 7:249 BW). Потім Трибунал з питань оренди може зменшити орендну плату ретроактивно з початку оренди.
Муніципалітетам було надано більше повноважень для забезпечення дотримання правил. Згідно із Законом про належне орендодавство, вони можуть накладати штрафи, а в серйозних випадках навіть брати на себе управління нерухомістю. Орендодавці, які неодноразово порушують правила, також можуть бути зобов'язані отримати дозвіл на оренду в певних районах.
У таблиці нижче наведено основні ситуації, за яких тимчасова оренда все ще можлива, а також документи, які необхідно зберігати.
| Ситуація | Опис | Ключова документація |
|---|---|---|
| Визначені групи (максимум два роки) | Наприклад, студенти, люди, які потребують тимчасового житла через роботу або розлучення, люди, що залишають заклад догляду | Письмовий договір із зазначенням кінцевої дати та причини, підтвердження належності орендаря до групи |
| Закон про вакансії | Тимчасова оренда будинку, що продається в очікуванні знесення або ремонту | Дозвіл на вакансію від муніципалітету, договір, що стосується його |
| Орендодавець тимчасово за кордоном або в іншому місці | Здача власного житла орендодавця в оренду під час тимчасової відсутності | Договір з наміром повернення, підтвердження тимчасового перебування в іншому місці |
| Використання, яке за своєю природою є короткостроковим | Оренда житла на відпочинок та справжнє короткострокове перебування | Докази короткострокового характеру; муніципальна реєстрація та повідомлення, де це необхідно |
Як правильно здати житло в оренду?
Зафіксуйте все письмово, задокументуйте стан нерухомості, оперативно реагуйте на запити на ремонт та поважайте право орендаря на конфіденційність. Перевіряйте орендну плату за системою балів та ведіть належний фінансовий облік.
Як скласти чіткий договір оренди?
Чіткий письмовий договір оренди є основою для відповідальної здачі в оренду, а також вимагається Законом про належне орендодавство. У ньому має бути зазначено термін дії договору, а у випадку тимчасового договору – правову основу для нього, орендну плату та плату за обслуговування, заставу, обов'язки щодо обслуговування та стан майна.
Ключовими елементами є точна тривалість, чіткий розподіл технічного обслуговування між орендодавцем та орендарем, опис стану майна та чіткі фінансові умови. Невеликий ремонт, як правило, здійснюється орендарем, а орендодавець несе відповідальність за дефекти та капітальний ремонт (статті 7:204, 7:206 та 7:217 BW). На початку оренди складіть звіт про перевірку з фотографіями, підписаний обома сторонами. Після закінчення терміну оренди орендар повинен повернути майно у стані, описаному в цьому звіті, за винятком нормального зносу (стаття 7:224 BW). Без звіту вважається, що орендар отримав майно у належному стані, що працює проти орендаря; підписаний звіт дозволяє уникнути обговорення для обох сторін.
Як ви керуєте стосунками з вашим орендарем?
Гарне управління виходить за рамки дотримання законодавства. Чітко спілкуйтеся, оперативно обробляйте запити на ремонт та оглядайте нерухомість лише за домовленістю з орендарем.
Домовтеся про те, як орендар може повідомляти про дефекти та як швидко ви відреагуєте. Якщо орендодавець не усуне дефект, орендар у певних випадках може виконати ремонт і вирахувати витрати з орендної плати або вимагати зменшення орендної плати (статті 7:206 та 7:207 BW). Ви можете дізнатися більше про обов'язки орендодавця в цьому відношенні.
Поважайте конфіденційність орендаря. Закон не встановлює фіксованого терміну повідомлення про візити, але орендодавець не може заходити до житла без дозволу орендаря. Однак орендар повинен дозволити проведення термінових робіт, і зазвичай у договорі домовляється про те, що орендар дозволить перегляди після закінчення терміну оренди у розумні терміни. Домовтеся про розумний термін повідомлення про огляди в договорі та ведіть облік візитів, ремонту та спілкування. Це допомагає запобігти суперечкам та, якщо вони виникнуть, довести те, що було домовлено.
Що стосується компаній, які здають в оренду нерухомість?
Компанії орендують нерухомість двома способами: комерційні приміщення для власної діяльності та житло для проживання співробітників, таких як експати. Для комерційних приміщень діють власні правила оренди, тоді як житло, орендоване для співробітників, все ще може підпадати під дію закону про оренду житла.
Як компанія повинна структурувати свої договори оренди?
Для комерційних приміщень правила залежать від типу приміщення. Торговельні, ресторанні та подібні приміщення, відкриті для громадськості (стаття 7:290 BW), мають сильний захист: в принципі, перший термін становить п'ять років, а потім другий термін – п'ять років. Договір на строк до двох років можливий, але якщо орендар продовжує використовувати приміщення після цього періоду, договір вважається укладеним на п'ять років (стаття 7:301 BW). Офіси та інші комерційні приміщення (стаття 7:230a BW) мають значно менший захист, тому сам договір визначає більшість прав.
Коли компанія здає житло в оренду для співробітників, вона повинна перевірити, чи підпадає така оренда під дію законодавства про оренду житла, і якщо так, то чи дозволено тимчасовий договір. Справжнє короткострокове проживання на короткий період може кваліфікуватися як використання, яке за своєю природою є короткостроковим, але житло, орендоване для відрядження співробітника на рік або довше, зазвичай не кваліфікується. Також можуть застосовуватися муніципальні правила щодо короткострокового проживання та здачі кімнат в оренду.
Ключові моменти корпоративних договорів оренди:
- точний опис цільового використання майна;
- правова підстава для будь-якого тимчасового характеру оренди;
- звіт про перевірку та інвентаризацію на початку;
- чіткі угоди щодо технічного обслуговування та модифікацій;
- чіткий вихід: термін, періоди попередження та стан, у якому майно має бути повернуте.
Що вам слід перевірити як орендодавцю?
Тимчасовий договір без дійсної підстави є орендою на невизначений термін. Перевірте ці пункти, перш ніж орендар вселиться:
- Який законодавчий виняток застосовується, і чи можете ви це довести: зарахування як студент, дозвіл на вакантне місце згідно з Leegstandwet або доказ того, що ви повернетеся.
- Чи укладено договір у письмовій формі та зазначено причину тимчасового характеру та дату його закінчення.
- Чи залишається орендна плата в межах системи балів для житла до 186 балів, і чи додається розрахунок балів (обов'язково для нових договорів з 1 січня 2025 року).
- Чи не перевищує застава двомісячної базової орендної плати, як того вимагає Закон про належне орендодавство.
- Чи ви записали письмове повідомлення про дату закінчення щонайменше за один і максимум за три місяці.
- Незалежно від того, чи йдеться про короткострокову оренду, чи про оренду на відпочинок, потрібен муніципальний реєстраційний номер або повідомлення.
Що вам слід перевірити як орендарю?
Як орендар, ви часто маєте більше захисту, ніж передбачає договір. У нашій статті про ваші права як орендаря пояснюється передумова. Перевірте ці пункти:
- Незалежно від того, чи належите ви до однієї з визначених груп, чи дійсно застосовується інший виняток; якщо ні, ваш договір оренди укладається на невизначений термін.
- Чи письмово зазначено в договорі причину та дату його закінчення.
- Чи надіслав орендодавець повідомлення про закінчення терміну оренди за один-три місяці; без нього оренда продовжується.
- Якщо ваша орендна плата перевищує максимальну кількість балів, зверніться до Трибуналу з питань орендної плати (Huurcommissie) з проханням оцінити її протягом шести місяців з початку дії договору (стаття 7:249 BW).
- Чи вимагав орендодавець завдаток, що перевищує двомісячну базову орендну плату.
Що ми можемо для вас зробити з тимчасовою орендою?
Наші юристи з питань оренди консультують орендодавців, орендарів та компанії щодо правил тимчасової оренди та оренди нідерландською та англійською мовами.
- Ми перевіряємо, чи відповідає ваша ситуація одному з законодавчих винятків для тимчасового договору.
- Ми складаємо або переглядаємо договір оренди, включаючи причину тимчасового характеру та дату закінчення терміну дії.
- Ми перевіряємо орендну плату за системою балів та переглядаємо розрахунок балів.
- Ми складаємо повідомлення про закінчення терміну дії договору та повідомлення про розірвання договору на підставі, передбаченій статтею 7:274 Цивільного кодексу.
- Ми допомагаємо вам у справах орендної плати та у провадженнях у окружному суді.
Резюме
- З 1 липня 2024 року договір оренди окремого житлового приміщення, як правило, укладається на невизначений термін.
- Тимчасові контракти до двох років можливі лише для визначених груп; здача в оренду кімнати у власному будинку або для справді короткострокового використання згідно із Законом про вакантні житла залишається можливою під час тимчасової відсутності.
- Надішліть орендарю письмове повідомлення про дату закінчення терміну дії договору за один-три місяці; інакше договір залишається чинним.
- Для будинків до 186 балів максимальна орендна плата визначається системою балів, і до нових договорів необхідно додавати розрахунок балів.
- Згідно із Законом про належне орендодавство, угоди мають бути укладені у письмовій формі, застава обмежується двома місячними базовими орендними платежами, а муніципалітети можуть накладати штрафи.
Часті питання
Чи дозволено в Нідерландах укладати дворічний тимчасовий договір оренди?
Тільки для визначених груп, таких як студенти та люди, які потребують тимчасового житла через роботу, ремонт або розлучення. З 1 липня 2024 року загальний дворічний контракт на незалежне проживання більше не існує.
Що станеться, якщо тимчасовий контракт не відповідає правилам?
Це розглядається як оренда на невизначений термін. Орендодавець може розірвати договір лише на підставі, встановленій законом, наприклад, у разі термінового власного користування, за згодою суду (статті 7:271 та 7:274 BW).
Чи може орендар зменшити орендну плату?
Так, якщо орендна плата перевищує максимум за системою балів. Орендар може звернутися до Трибуналу з питань оренди з проханням оцінити початкову орендну плату, як правило, протягом шести місяців з початку оренди (стаття 7:249 BW).
Чи залишаються чинними тимчасові контракти, укладені до 1 липня 2024 року?
Так, вони залишаються чинними за старими правилами. Однак, якщо такий договір продовжено, орендарю має бути запропоновано договір оренди на невизначений термін.
