П'ять найдорожчих помилок у нідерландському будівельному законодавстві є наслідками тих самих двох реформ. З 1 січня 2024 року Omgevingswet (Закон про навколишнє середовище та планування) замінив систему дозволів, яку досі описує більшість інструкцій, а Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Закон про забезпечення якості будівництва) скасував відповідальність підрядника за дефекти, які не були виявлені під час здачі. Проблеми виникають, виходячи з припущень щодо дозволів, відповідальності, попереджень, страхування та вирішення спорів, що існували до 2024 року.
Помилки в нідерландському будівельному законодавстві, описані нижче, випливають саме з цього. У цій статті викладено поточний стан закону та що слід робити по-іншому. Вона написана для забудовників, підрядників, замовників та міжнародних організацій, що будують у Нідерландах, і не передбачає знайомства з нідерландською системою.
Що змінилося 1 січня 2024 року та чому це важливо
Дві реформи набули чинності того ж дня. Закон про охорону навколишнього середовища (Omgevingswet) об'єднав близько двадцяти шести попередніх статутів, серед яких Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Wet ruimtelijke ordening, Waterwet та Wet natuurbescherming, в єдину систему для фізичного середовища. Того ж дня Bouwbesluit 2012 був замінений на Besluit bouwwerken leefomgeving, який тепер містить технічні будівельні вимоги. Будь-яке джерело, яке радить вам застосовувати Wabo, Bouwbesluit 2012 або Wet natuurbescherming, описує закон, який більше не діє.
Поряд з цим, Комісія з питань якості будівництва (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) внесла зміни до правил укладання договорів на виконання робіт у книзі 7 Цивільного кодексу (Burgerlijk Wetboek) та запровадила приватне забезпечення якості для найлегшого класу будівельних робіт за наслідками, починаючи з нового будівництва та окремо з поетапної реконструкції. Згідно з цією системою, муніципальна технічна оцінка замінюється повідомленням та наглядом з боку незалежного експерта з питань якості, який після завершення повинен заявити, що роботи відповідають технічним правилам.
Ці дві реформи взаємодіють. Схема отримання дозволу визначає, що ви можете будувати; зміни в приватному праві визначають, хто платить, коли виявиться, що це несправне. Контракти, складені за старою моделлю, все ще перебувають в обігу, і стандартні умови довелося привести у відповідність, як показує публікація зміненої версії UAV 2012 у лютому 2025 року. Перевірка того, яка версія якого набору умов застосовується до вашого контракту, тепер є питанням першого порядку, а не формальністю.
Помилка перша: трактування екологічного дозволу як єдиного погодження
Згідно з Omgevingswet, старий комплексний дозвіл на будівництво було розділено. Будівельний проект може вимагати технічного дозволу на будівельну діяльність, дозволу на діяльність за планом омгевінгс на використання ділянки або обох, і ці два документи оцінюються за різними критеріями, можливо, різними органами влади. Цілком можливо мати один дозвіл і не мати іншого, і виявити прогалину лише тоді, коли прибуде правоохоронна влада.
Окрім цього, проект може потребувати згоди на діяльність, пов’язану з водою, на діяльність, що впливає на охоронювану природну територію або вид, що охороняється, на роботи на пам’ятці, що перебуває під загрозою зникнення, або на отримання ліцензії на експлуатацію від муніципалітету. Кожен з них має свою власну процедуру та терміни виконання, а стандартна процедура підготовки застосовується до складніших заявок зі значно довшим законодавчим періодом прийняття рішення, ніж звичайний шлях. Включення стратегії отримання дозволу в програму, а не розглядання її як адміністративного кроку до початку робіт на місці, забезпечує реалістичність графіка. У нашій статті про екологічний дозвіл відповідно до Закону про довкілля та планування викладено шляхи та терміни прийняття рішень.
Наслідки будівництва без належного дозволу в більшості випадків є адміністративними, а не кримінальними, і саме тому вони недооцінюються. Компетентний орган може наказати зупинити роботи, видати розпорядження про стягнення штрафу за кожен день або кожне порушення, накласти адміністративний штраф та вимагати скасування незаконних робіт. Розміри штрафів та пені встановлюються в кожному конкретному випадку правоохоронним органом у межах законодавчо встановлених максимумів, тому будь-який опублікований діапазон є ненадійним; передбачувано те, що вартість знесення та затримки на порядок перевищує вартість дозволу.
Легалізація після факту іноді можлива, і орган влади, як правило, зобов'язаний розглянути її перед тим, як забезпечити її виконання, але це не є правом. Якщо діяльність не відповідає плану дій, відповідь зазвичай буде негативною.
Помилка друга: підписання стандартних умов, не прочитавши, що вони роблять
Голландське будівництво працює за стандартними наборами умов, а не за індивідуальними кресленнями, і вибір між ними розподіляє ризики ще до узгодження окремого пункту. UAV, єдині адміністративні умови виконання робіт, відповідають традиційній моделі, в якій замовник надає проєкт, а підрядник його виконує. UAV-GC, умови для інтегрованих контрактів, відповідають принципу «проєктування та будівництво», де підрядник також несе відповідальність за проєктування, а його результати оцінюються за вимогами до експлуатаційних характеристик, а не за кресленнями.
З цього вибору випливають три наслідки. За традиційною моделлю замовник несе ризик помилок та упущень у наданому ним проекті, а обов'язок підрядника щодо попередження є основним захистом замовника. За інтегрованою моделлю підрядник несе проектний ризик, який відображається в ціні та рівні покриття професійної відповідальності, яке він повинен мати. Механізм внесення змін відрізняється: у традиційній моделі зміна є офіційною інструкцією, в інтегрованій моделі вона оцінюється відповідно до технічних умов виконання, і саме тут, як правило, виникають суперечки щодо того, чи було щось взагалі зміною.
Жоден з цих наборів не застосовується сам по собі. Вони мають бути оголошені застосовними та передані, а там, де вони використовуються як загальні положення та умови, до контрагента, який має право на них посилатися, застосовуються звичайні голландські правила щодо необґрунтовано обтяжливих положень. У нашій примітці щодо загальних положень та умов пояснюється, коли набір може бути скасований, а наш посібник з договору будівництва охоплює основну структуру.
Найпоширенішою практичною помилкою є невідповідність. Контракт, який оголошує застосовним БПЛА, потім додає перелік змін, розроблених для іншого режиму, і, нарешті, додає специфікацію, що містить власне положення про пріоритет, дає три відповіді на одне й те саме питання. Зафіксуйте порядок пріоритету в самому контракті в одному місці та переконайтеся, що терміни для повідомлень, змін та претензій у змінених умовах відповідають тим, над якими фактично працює ваша проектна команда.
Помилка третя: припущення, що поставка припиняє відповідальність підрядника
Ця зміна вражає більшість людей. За попереднім правилом підрядник звільнявся під час передачі товару від відповідальності за дефекти, які замовник мав би обґрунтовано виявити в той момент. З 1 січня 2024 року положення згідно зі статтею 7:758 пунктом 4 Цивільного кодексу є протилежним: підрядник залишається відповідальним за дефекти, які не були виявлені під час передачі товару, якщо тільки ці дефекти не можна віднести до нього. Тягар відповідальності перемістився.
Сторони можуть відхилятися від цього правила, але не випадково. Відхилення має бути прямо узгоджено в договорі, а якщо довіритель не діє в рамках професійної або підприємницької діяльності, це правило взагалі не може бути виключено. У договорі між підприємствами недостатньо просто приховати виключення в загальних умовах; це має бути умова, яку сторони фактично розглядали. Саме це зробило старе формулювання стандартних умов непридатним для використання та спонукало до публікації зміненої версії в лютому 2025 року.
Разом із цим законом було внесено ще три зміни до приватного права. Обов'язок підрядника попереджати про дефекти в проекті, матеріалах або інструкціях, наданих замовником, тепер має бути наданий письмово та недвозначно, з поясненням наслідків, і цей обов'язок поширюється як на існуючі, так і на нові договори. Для робіт, виконаних для споживача, підрядник повинен письмово повідомити клієнта про наявне страхування або гарантійне покриття. А право споживача утримувати останні п'ять відсотків від ціни було посилено, тому підрядник повинен активно надати клієнту можливість скористатися ним, а будь-яке замінювальне забезпечення має бути еквівалентним.
На практиці це означає, що обом сторонам потрібна краща документація. Підрядник, який попереджав усно на нараді на будівельному майданчику, з 2024 року взагалі не попереджав. Замовник, який приймає постачання без задокументованої перевірки, перебуває у міцнішому становищі, ніж раніше, але все одно повинен вчасно подати скаргу після виявлення дефекту. У наших статтях про будівельні дефекти та відповідальність , а також про термін дії прихованих дефектів викладено, як ці терміни діятимуть, а наш посібник про те, що робити, коли підрядник виконує роботу неналежним чином, охоплює практичні кроки.
Помилка четверта: залишати страхування та безпеку на потім
Страхування в голландському будівництві оформлюється навколо робіт, а не навколо сторін, і щілини з'являються на швах. Страхування всіх будівельних ризиків захищає роботи, матеріали та тимчасові споруди від фізичних пошкоджень під час будівництва та зазвичай оформлюється замовником або головним підрядником від імені всіх залучених сторін. Воно не покриває дефектну роботу як таку: воно покриває пошкодження, а вартість виправлення дефекту, що його спричинив, зазвичай виключається.
Цю прогалину заповнює страхування професійної відповідальності проектувальників та підрядників з проектування та будівництва, а також страхування загальної відповідальності за шкоду, заподіяну третім особам та їхньому майну. Якщо підрядник несе відповідальність за проектування за комплексним договором, покриття професійної відповідальності на рівні, що відповідає проекту, не є необов'язковим, і в договорі повинні бути зазначені страхова сума, період, протягом якого покриття має підтримуватися після завершення робіт, та зобов'язання надати докази цього.
Покриття прихованих дефектів та покриття затримки запуску існують і їх варто розглянути для більших проектів, але вони гарантуються контрактом, тому страховик захоче побачити режим відповідальності, який ви фактично погодили. Це ще одна причина не залишати відхилення від правила встановленої законом відповідальності на пізній стадії переговорів: це змінює ризик, який страховик має взяти на себе.
Забезпечення – це інша половина картини. Банківська гарантія, гарантія материнської компанії або домовленість про утримання – це те, що робить режим відповідальності вартим чогось, якщо контрагент стане неплатоспроможним, а неплатоспроможність у будівництві – це не рідкість. Узгодьте документ, його формулювання та термін дії одночасно з положенням про відповідальність, а не пізніше.
Помилка п'ята: вибір неправильного форуму або його відсутність взагалі
Будівельні спори в Нідерландах за замовчуванням не є справами, що підпадають під компетенцію звичайних судів. Стандартні умови передають спори на розгляд арбітражу до Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, спеціалізованого інституту будівельного арбітражу, арбітрами якого є юристи та технічні експерти. Зазвичай це є перевагою: трибунал розуміє предмет справи та може призначити власного експерта. Це також є зобов'язанням, оскільки арбітражне застереження виключає звичайний суд, а рішення може бути скасоване лише з вузьких підстав.
Практичні помилки бувають двох видів. Перша — це узгодження арбітражного застереження без його відома, оскільки воно міститься у стандартних умовах, які були оголошені застосовними в замовленні на купівлю. Друга — це узгодження суперечливих положень у ланцюжку договорів, в результаті чого основний договір надходить до арбітражу, а субконтракти — до суду, що унеможливлює об'єднання сторін в одній процедурі та створює ризик суперечливих висновків з одного й того ж технічного питання. Узгодьте положення про вирішення спорів за ланцюжком або погодьтеся з тим, що ви будете двічі оскаржувати той самий дефект.
Незалежно від того, який форум застосовується, найшвидшим інструментом часто є тимчасовий захід. Коротка процедура в арбітражному порядку або суді в рамках попереднього провадження може забезпечити оплату, скасувати призупинення робіт або забезпечити доступ до об'єкта протягом кількох тижнів, і часто це вирішує основний спір. Експертне рішення та медіація мають своє місце, особливо коли сторони повинні продовжувати співпрацю, але їм потрібне положення, яке визначає, що станеться, якщо вони зазнають невдачі.
Кілька слів про стандартні строки попередження. Як сукупність умов, так і Цивільний кодекс передбачають строки для оскарження дефектів та пред'явлення претензій, і вони є короткими. Дефект, який виявляється, а потім обговорюється неофіційно протягом шести місяців, є дефектом, який може бути не підлягати судовому розгляду. Подайте скаргу письмово в день її виявлення та чітко зарезервуйте свої права; це саме по собі зберігає більше претензій, ніж будь-який інший окремий крок.
Умови навколишнього середовища та ґрунту: ризик, який рідко розподіляється належним чином
З моменту набрання чинності Omgevingswet (Закон про охорону навколишнього середовища), правила щодо ґрунтів, води, шуму, викидів та охоронюваної природи значною мірою містяться в цьому законі та в указах, виданих відповідно до нього, головним чином у Besluit activiteiten leefomgeving (Закон про захист природи) та Besluit kwaliteit leefomgeving (Закон про якість природи), а також у муніципальному плані омгевінгів. Wet milieubeheer (Закон про середовище проживання) все ще існує, але має вужчу сферу застосування, ніж раніше. Практичний момент для проекту полягає в тому, що застосовні правила для конкретної ділянки тепер значною мірою залежать від місцевого плану омгевінгів, який відрізняється від муніципалітету до муніципалітету та все ще розробляється в багатьох з них протягом перехідного періоду.
Забруднений ґрунт, нерозірвані боєприпаси, археологічні знахідки та види, що знаходяться під охороною, є класичними причинами затримки, і в договорі рідко чітко зазначено, хто їх несе. За традиційних умов, стан ґрунту, який відрізняється від того, що підрядник міг обґрунтовано очікувати, зазвичай дають йому право на додаткову оплату та час; за комплексними договорами розподіл залежить від графіка ризиків, узгодженого сторонами, а неповний графік за замовчуванням призводить до спору. Дослідження місця розташування до укладення договору дешевше, ніж суперечка після нього, а його результати повинні бути додатком до договору з чітким зазначенням того, хто несе відповідальність за те, що було виявлено, а що ні.
Відкладення азоту залишається перешкодою, яка повністю зупиняє проекти, а не затримує їх. Якщо проект може вплинути на охоронювану територію Natura 2000, потрібна оцінка, і в згоді може бути відмовлено. Це сфера, в якій судова практика неодноразово змінювалася, тому оцінка, підготовлена для попереднього проекту, не є надійним орієнтиром для поточного. Зверніться за спеціалізованою екологічною та юридичною консультацією на етапі техніко-економічного обґрунтування, а не після того, як проект буде затверджено.
Якщо роботи впливають на сусідні об'єкти, на додаток до дозволу застосовуються загальні норми права деліктів та конкретні правила щодо незручностей та просідання ґрунту. Дозвіл не є ліцензією на заподіяння шкоди: він уповноважує діяльність згідно з публічним правом і повністю залишає за собою відповідальність перед сусідами згідно з приватноправовими нормами. Наша стаття про пошкодження фундаменту стосується найдорожчого варіанту цієї проблеми.
Хто за що відповідає в ланцюжку
Замовник укладає договір з генеральним підрядником, генеральний підрядник — із субпідрядниками, а проектуванням займається архітектор або інженерна фірма, яких може залучити будь-хто з них. Коли щось виходить з ладу, кожні з цих відносин регулюються окремим договором, і немає загального правила, що відповідальність автоматично переходить по ланцюжку.
Претензія замовника зазвичай пред'являється до його власної підрядної сторони, що означає, що головний підрядник відповідає за виконання зобов'язань субпідрядників, яких він залучив. Потім головний підрядник повинен передати претензію далі за субпідрядом, і це працює лише в тому випадку, якщо субдоговір відображає основний договір за обсягом, термінами повідомлення та обмеженням відповідальності. Прогалина в зобов'язаннях, коли головний підрядник винен більше, ніж може стягнути, є однією з найдорожчих помилок у проектуванні будівель, і вона непомітна, доки не надійде претензія.
Зазвичай дизайнери залучаються до роботи на власних професійних умовах, які зазвичай обмежують відповідальність посиланням на гонорар і скорочують термін для пред'явлення претензій. Чи може це обмеження бути застосоване до принципала, який зазнав набагато більших збитків, залежить від обставин, а серйозне порушення може скасувати положення про обмеження. Якщо той самий дефект стосується як проектування, так і виконання, очікуйте суперечки щодо розподілу, і очікуйте, що вона буде вирішена експертними висновками, а не текстом договору. Наша стаття про дефекти в новобудовах показує, як ці суперечки працюють на практиці, а покупцям новобудов також слід ознайомитися з нашим посібником з прав власників квартир та асоціації власників , де фактично несе відповідальність за спільне використання будівлі.
Що зробити перед підписанням
Чотири перевірки відповідають за більшу частину ризику, якого можна уникнути. Встановіть, які згоди потрібні для проекту згідно з Omgevingswet та хто подає заявку на кожну з них, а також встановіть періоди прийняття рішень у програмі. Встановіть, який набір стандартних умов застосовується, у якій версії, та ознайомтеся з таблицею змін до нього на наявність внутрішніх суперечностей. Встановіть, що в договорі зазначено про відповідальність за дефекти, не виявлені під час поставки, та чи було прямо узгоджено будь-яке відхилення від законодавчого правила та чи є воно таким, що підлягає виконанню. А також встановіть, що положення про вирішення спорів в основному договорі та субдоговорах вказують на один і той самий форум.
Потім організуйте проєкт таким чином, щоб документи були доступні на момент їх виникнення: письмові попередження, письмові інструкції щодо внесення змін, письмові скарги, акт про здачу та файл про виконання робіт. Будівельні спори в Нідерландах вирішуються на основі документів, і сторона з кращими послужними списками зазвичай виграє, незалежно від того, хто був присутній на будівельному майданчику.
Як Law and More може допомогти
Law and More консультує замовників, забудовників, підрядників та субпідрядників з питань нідерландського будівельного законодавства та уникнення помилок у ньому, зазначених вище. Ми переглядаємо та складаємо будівельні договори та зміни до стандартних умов, консультуємо щодо процедури отримання дозволів відповідно до Закону про навколишнє середовище та планування, розглядаємо претензії щодо відповідальності та дефектів після поставки, а також виступаємо в арбітражі у спеціалізованому будівельному трибуналі та у провадженнях щодо попереднього захисту. Ми працюємо англійською та кількома іншими мовами для міжнародних сторін, які будують у Нідерландах. Наші практичні рекомендації для цього сектору зібрані в нашій статті про Нідерландське будівельне законодавство для будівельників та підрядників і в нашому Посібники з голландського законодавства про нерухомість. Будь ласка зв'яжіться Law & More обговорити ваш проект.
