1. Введення

Передача кабелів та трубопроводів у Нідерландах є юридично складнішою, ніж багато сторін вважають. На практиці сторони часто вважають, що приватно підписаної угоди достатньо для передачі права власності на кабелі чи трубопровід. Це поширена помилкова думка.

З моменту введення в дію статті 5:20(2) Цивільного кодексу Нідерландів (BW), кабелі та трубопроводи, прокладені в, на або над землею іншої сторони, класифікуються як нерухоме майно . Це має далекосяжні наслідки для способу їх передачі, обтяження та реєстрації.

У цьому блозі ми обговорюємо повну правову базу для передачі кабелів та трубопроводів, податкові аспекти, роль нотаріуса з цивільного права, а також зобов'язання щодо розкриття інформації та надання інформації. Ми ілюструємо основні моменти, на яких слід звернути увагу, на практичних прикладах із судової практики.

2. Нормативно-правова база

2.1 Рішення щодо телеграм та їхні законодавчі наслідки

У так званих рішеннях щодо кабелів ( kabelarresten ) 2003 року Верховний суд Нідерландів ( Hoge Raad ) постановив, що кабелі та трубопроводи є нерухомими. У відповідь на це до статті 5:20 Цивільного кодексу Нідерландів було додано новий пункт. Стаття 5:20(2) BW визначає, кому належить мережа, що складається з кабелів або трубопроводів, призначених для транспортування твердих, рідких або газоподібних речовин, енергії чи інформації.

2.2 Уповноважений підрядник

Згідно зі статтею 5:20(2) BW, право власності на мережу переходить до уповноваженого забудовника ( bevoegd aanlegger ) або його правонаступника. Саме будівництво мережі не надає автоматично права власності: достатньо, щоб забудовник мав на це право .

Саме будівництво може бути підтверджено договорами з підрядниками, рахунками-фактурами та листуванням, що стосується встановлення. Дозвіл на будівництво може випливати з встановленого права забудови, встановленого законом обов'язку терпіти або дозволу. Письмова згода землевласника також може підтверджувати повноваження.

2.3 Реєстрація: не є установчою, але обов'язковою

Реєстрація мережі в державних реєстрах не є обов'язковою вимогою для набуття права власності на авторизовану мережу. Авторизований забудовник є власником навіть без такої реєстрації. Тим не менш, реєстрація наполегливо рекомендується.

Реєстрація дає змогу третім сторонам перевірити, кому належить мережа, та захищає власника від прав третіх сторін. Стаття 3:24(1) Банкового кодексу передбачає, що факт, який не зареєстрований (наприклад, будівництво мережі), не може бути використаний проти третіх сторін.

2.4 Передача: право власності та поставка

Оскільки трубопроводи та мережі кваліфікуються як зареєстрована власність, для дійсної передачі права власності потрібен нотаріальний акт з подальшою реєстрацією в публічних реєстрах Земельного кадастру ( Kadaster ) (стаття 3:89 BW). Обов'язкова угода (наприклад, договір купівлі-продажу) слугує правовстановлюючим документом — правовою підставою для передачі, — але фактична передача права власності вимагає офіційного посвідчення через нотаріуса. Тому однієї обов'язкової угоди недостатньо.

2.5 Реєстрація в Земельному реєстрі (ст. 155a ONBW)

Згідно зі статтею 155a Перехідного закону до нового Цивільного кодексу Нідерландів ( Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek ), будь-хто, хто діяв як власник мережі станом на 1 лютого 2007 року, може зареєструвати цю мережу. Реєстрація відбувається шляхом нотаріального посвідчення, внесення до публічних реєстрів та публікації в Урядовому віснику ( Staatscourant ) та національній газеті.

Зареєстрована мережа отримує власне мережеве позначення (наприклад, «Секція мереж W номер 70») та реєструється в Земельному реєстрі з відповідними кресленнями мережі. Під час передачі мережі або її частини цю реєстрацію необхідно оновити.

Судова практика (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) вказує на те, що мережа не завжди потребує власного кадастрового позначення; у деяких випадках достатньо позначення ділянки, на якій розташована мережа. Однак передача має бути чітко та повністю задокументована.

2.6 Розділення мережі

Коли частина зареєстрованої мережі відключається та передається іншій стороні, мережу необхідно офіційно розділити. Для цього потрібно:

• Нові мережеві креслення як для решти, так і для відокремленої частини
• Нове мережеве позначення для відокремленої частини
• Здача креслень до Земельного реєстру
• Нотаріальний акт про передачу переданої частини

Це випливає зі статей 59 та 60 Правил земельного реєстру 1994 року та підтверджено у висновку Генерального адвоката у справі ECLI:NL:PHR:2013:CA0727.

2.7 Речові права: поверхневі права та сервітути

Під час передачі мережі необхідно враховувати існуючі речові права. Права забудови та сервітути в принципі є передавальними (стаття 3:83 BW), але акт про встановлення мережі може передбачати, що передача або поділ можливі лише за згодою власника (стаття 5:91 BW у поєднанні зі статтею 5:104 BW).

Залежне право забудови не може бути передано незалежно та втрачає чинність разом з основним правом (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647). Тому важливо перевірити акт заснування на наявність будь-яких обмежень, перш ніж розпочати передачу.

3. Роль нотаріуса з цивільних справ

Нотаріус цивільного права ( notaris ) виконує центральну функцію захисту під час передачі трубопроводів та мереж. Нотаріус не просто «передає» документи, а й має активний обов’язок розслідування та обов’язок обачності.

3.1 Обов'язки нотаріуса

• Складання нотаріального акту передачі з точним описом переданої частини
• Перевірка виконання всіх законодавчих вимог
• Забезпечення згоди всіх залучених сторін
• Реєстрація акта у державних реєстрах (стаття 37 Закону про земельний кадастр)

3.2 Обов'язок розслідування та обов'язок відмови

Згідно зі статтею 21 Закону про нотаріат ( Wet op het notarisambt ), нотаріус зобов'язаний провести розслідування та відмовити у наданні послуг, якщо є ознаки конфлікту із законом або громадським порядком. Верховний суд підтвердив у справі ECLI:NL:HR:2015:831, що нотаріус повинен не лише захищати формальні вимоги, але й враховувати інтереси третіх осіб.

4. Зобов'язання щодо повідомлення та інформування

4.1 Обов'язок продавця щодо розкриття інформації

Згідно зі статтею 7:15 Закону про торговельну мережу (BW), продавець зобов'язаний поставити мережеву частину без спеціальних обтяжень та обмежень, якщо покупець прямо не прийняв їх. Стаття 7:17 BW передбачає, що поставлений товар повинен відповідати договору з урахуванням заяв продавця.

Судова практика чітко свідчить: обов'язок продавця щодо розкриття інформації переважає обов'язок покупця щодо розслідування (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287). Продавець повинен активно інформувати покупця про відомі дефекти, обмеження, права третіх осіб та інші відповідні факти.

4.2 Мінімальна інформація, яку необхідно надати

На практиці продавець повинен щонайменше надати таку інформацію:

• Точне розташування, обсяг та технічний стан мережевої частини
• Існуючі та поточні контракти (зобов'язання щодо технічного обслуговування або постачання)
• Відомі дефекти, несправності або обмеження щодо використання
• Права третіх осіб (суперфіцій, сервітути, оренда)
• Публічно-правові обмеження (дозволи, плани зонування)
• Технічна документація, звіти про перевірку та історія технічного обслуговування

4.3 Відповідальність за порушення зобов'язань щодо надання інформації

Якщо продавець надає невірну або неповну інформацію, він може нести відповідальність за невідповідність (стаття 7:17 Закону про комерційні товариства) або за порушення цивільного права (стаття 6:162 Закону про комерційні товариства). Покупець може обрати один із кількох засобів правового захисту:

• Анулювання через помилку (Стаття 6:228 Закону про цивільне право)
• Розірвання або зниження ціни (Статті 7:21 та 7:22 Закону Божого)
• Збитки (Статті 6:74 та 7:24 Закону Божого)
• Договірна неустойка (якщо домовлено)

Верховний Суд підтвердив, що обов'язок розкриття інформації має пріоритет: якщо продавець приховує відповідну інформацію, він не може посилатися на те, що покупець не провів подальшого розслідування (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).

4.4 Тягар доказування на продавця

Якщо покупець заперечує, що він був повністю поінформований, тягар доказування покладається на продавця, який повинен продемонструвати виконання обов'язку щодо розкриття інформації (стаття 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Тому доцільно документувати всі повідомлення у письмовій формі та складати вичерпне інформаційне досьє.

5. Податкові аспекти

5.1 Звільнення мережі від податку на передачу прав власності

Передача трубопроводів та мереж, як правило, звільняється від податку на передачу права власності ( overdrahtsbelasting ) відповідно до звільнення від оподаткування мереж, зазначеного у статті 15(1)(y) Закону про податок на юридичні операції ( Wet op belastingen van rechtsverkeer , WBR). Це звільнення застосовується до придбання мережі, що складається з кабелів або трубопроводів, призначених для транспортування речовин, енергії або інформації.

5.2 Аспекти ПДВ

Для цілей ПДВ постачання мереж, як правило, оподатковується, якщо не застосовується звільнення від оподаткування або постачання всередині Співтовариства (статті 16 та 17e Закону про податок з обороту, Wet OB ). Точний податковий режим залежить від фактичної ситуації та кваліфікації мережі як зареєстрованого майна.

5.3 Оцінка в транзакціях на суму 0 євро

Податок на передачу нерухомості стягується зі справедливої ​​ринкової вартості ( waarde in het economische verkeer ), а не зі здійсненої покупної ціни. Таким чином, передача нерухомості за 0.00 євро не означає автоматично, що податок на передачу нерухомості не сплачується. Податкові органи можуть визначити фактичну вартість та видати додаткову оцінку (ставка: 10.4% для нежитлової нерухомості). Бажано обґрунтувати оцінку, наприклад, продемонструвавши, що витрати на знесення перевищують залишкову вартість.

6. Практичні приклади з судової практики

Наведені нижче рішення ілюструють основні правові моменти, на які слід звернути увагу при передачі даних через мережу:

7. Практичний контрольний список

Наведений нижче контрольний список може слугувати орієнтиром під час передачі (частини) мережі.

7.1 Підготовка та належна перевірка

1. Повністю сплануйте частину мережі, яка буде продана: розташування, обсяг, технічний стан
2. Перевірити існуючі речові права (суперфіцій, сервітути) та договірні зобов'язання
3. Зберіть відповідні дозволи, договори на технічне обслуговування та публічно-правові обмеження
4. Перегляньте установчий(і) акт(и) на наявність обмежень щодо передачі

7.2 Зобов'язання щодо надання інформації та документації

• Активно інформуйте покупця про всі відомі обтяження, обмеження та дефекти
• Надайте актуальні креслення мережі та технічну документацію
• Розкривати права третіх осіб, поточні провадження та особливі обставини
• Записувати всі повідомлення у письмовій формі для цілей доказування (ECLI:NL:HR:2021:1677)

7.3 Правові та формальні аспекти

• Перевірити, чи мережева частина може бути незалежно передана (стаття 3:83 BW)
• Залучіть нотаріуса для підготовки акта передачі
• Забезпечити реєстрацію в державних реєстрах (стаття 3:89 Цивільного кодексу)
• У разі розділення: замовити нові креслення мережі та зареєструвати їх у Земельному кадастрі

7.4 Податкові аспекти

1. Оцініть, чи застосовується звільнення для мережі (стаття 15(1)(y) WBR)
2. Обґрунтуйте оцінку, особливо у випадку угоди вартістю 0 євро
3. Врахуйте обмеження мережевого звільнення з 1 січня 2026 року

7.5 Оперативне переміщення

1. Точно визначте обмеження акумулятора (фізичні межі передачі)
2. Договори та дозволи на технічне обслуговування передачі
3. Забезпечувати безперервність послуг та своєчасно інформувати кінцевих користувачів
4. Включити перехідний період для операційних питань

8. Висновок

Передача трубопроводів та мереж – це юридично складний процес, який виходить далеко за рамки підписання угоди. Їх класифікація як нерухомого майна передбачає формальні вимоги – нотаріальний акт та реєстрацію в Земельному кадастрі – які не можна ігнорувати.

Продавець несе широкий обов'язок щодо розкриття інформації та повинен активно інформувати покупця про всі відповідні правові, технічні та фактичні аспекти. Порушення цього обов'язку може призвести до відповідальності, розірвання договору або відшкодування збитків.

З податкової точки зору, звільнення від оподаткування мережі заслуговує на особливу увагу, особливо враховуючи обмеження, яке набирає чинності 1 січня 2026 року. У випадку транзакцій на суму 0 євро, справедлива ринкова вартість має бути обґрунтована, щоб уникнути додаткових оцінок.

Ретельна підготовка — з належною перевіркою, нотаріальним супроводом та вичерпною документацією — є ключем до юридично дійсної та безпроблемної передачі.

9. Джерела та посилання

Нижче наведено огляд ключових законодавчих положень та судової практики, на які посилаються в цьому блозі.

Законодавство

• Стаття 5:20(2) BW — право власності на трубопровідні мережі
• Стаття 3:89 Закону про захист прав власності — передача зареєстрованого майна
• Стаття 155a Перехідний закон Новий Цивільний кодекс — реєстрація мереж
• Статті 36 та 37 Закону про земельний реєстр — реєстрація в державних реєстрах
• Статті 59 та 60 Правил земельного кадастру 1994 року — позначення мереж
• Статті 7:15, 7:17 та 7:18 BW — зобов'язання продавця
• Стаття 15(1)(y) WBR — звільнення мережі від податку на передачу
• Стаття 5:91 у поєднанні з 5:104 BW — передаваність прав забудови
• Стаття 21 Закону про нотаріат — обов'язок розслідування та обов'язок відмовити

Прецедентне право

• ECLI:NL:HR:2021:1813 — мережеве звільнення для установок TES
• ECLI:NL:HR:2020:170 — виняток для веж передачі даних поза межами мережі
• ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — кадастрове позначення мереж
• ECLI:NL:HR:2016:2885 — обов’язок розкриття інформації проти обов’язку розслідування
• ECLI:NL:HR:2015:831 — захисна функція нотаріуса
• ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — пріоритет обов'язку розкриття інформації
• ECLI:NL:RBZWB:2025:66 та 67 — передача акцій та звільнення від сплати податків за мережу
• ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — залежне право забудови
• ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — розділення мереж

10. Поширені запитання (FAQ)

Чи можу я передати трубопровід або мережу лише за договором купівлі-продажу?

Ні. З моменту введення в дію статті 5:20(2) Закону про нерухоме майно (BW), трубопроводи та мережі класифікуються як нерухоме майно. Передача вимагає нотаріального акту та реєстрації в публічних реєстрах Земельного кадастру (стаття 3:89 BW). Договір купівлі-продажу слугує правовстановлюючим документом ( правовою підставою), але фактична передача права власності вимагає офіційного посвідчення через нотаріуса. Без нотаріального акту передача не є юридично дійсною.

Яка різниця між зобов'язальною угодою та договором поставки?

У нідерландському законодавстві діє причинно-наслідкова система передачі права власності з трьома вимогами: дійсний документ про право власності (обов'язкова угода, наприклад, купівля-продаж), передача (для нерухомого майна: нотаріальний акт та реєстрація в Земельному реєстрі) та повноваження розпоряджатися майном з боку передавача. Право власності переходить лише за умови виконання всіх трьох вимог.

Що робити, якщо в мене є квитанції, що підтверджують будівництво мною трубопроводу?

Квитанції про купівлю або будівельні записи можуть слугувати доказом того, хто є уповноваженим забудовником , але вони не є достатніми для законної передачі права власності. Судова практика підтверджує, що без нотаріального акту та реєстрації передача права власності не відбувається, незалежно від наявності квитанцій (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581).

Чи потрібно мені сплачувати податок на передачу права власності під час передачі мережі?

Не обов'язково. Звільнення від оподаткування мережі (стаття 15(1)(y) WBR) звільняє придбання мережі, що складається з кабелів або трубопроводів, від податку на передачу права власності. Примітка: це звільнення обмежується з 1 січня 2026 року. Якщо звільнення не застосовується, ставка становить 10.4% від справедливої ​​ринкової вартості. У разі операції вартістю 0 євро податкові органи можуть визначити фактичну вартість.

Що потрібно зробити, якщо я хочу перенести частину зареєстрованої мережі?

Для часткової передачі мережу необхідно офіційно розділити. Це вимагає нових креслень мережі, нового позначення мережі для відокремленої частини, передачі в Земельний реєстр та нотаріального акта передачі. Обидві сторони — початковий власник і покупець — повинні бути залучені до нотаріального акта розділу.

Яку роль відіграє нотаріус у процесі передачі?

Нотаріус цивільного права виконує центральну функцію захисту. Він готує акт передачі, перевіряє всі законодавчі вимоги, забезпечує згоду всіх залучених сторін та здійснює реєстрацію в Земельному реєстрі. Нотаріус також має обов'язок проводити розслідування (стаття 21 Закону про нотаріат) і повинен відмовити в участі, якщо є ознаки конфлікту із законом.

Яку інформацію продавець повинен надати покупцеві?

Продавець повинен активно інформувати покупця про: точне місцезнаходження та технічний стан, чинні договори та зобов'язання, відомі дефекти та несправності, права третіх осіб, публічно-правові обмеження та відповідну технічну документацію. Обов'язок продавця щодо розкриття інформації переважає обов'язок покупця провести розслідування (ECLI:NL:HR:2016:2885).

Що робити, якщо продавець приховав важливу інформацію?

Ви можете анулювати угоду на підставі помилки (стаття 6:228 BW), вимагати розірвання або зниження ціни (статті 7:21 та 7:22 BW) або вимагати відшкодування збитків (статті 6:74 та 7:24 BW). Верховний Суд підтвердив, що обов'язок продавця щодо розкриття інформації має перевагу над обов'язком покупця щодо розслідування.

Чи можуть існуючі речові права обмежувати передачу?

Так. Договір про встановлення права забудови може передбачати, що передача або поділ можливі лише за згодою власника (стаття 5:91 у поєднанні зі статтею 5:104 Закону про забудову). Крім того, залежне право забудови не може бути передане незалежно. Завжди перевіряйте договір про встановлення, перш ніж розпочати передачу.

Як продавець може довести виконання обов'язку щодо розкриття інформації?

Продавець несе тягар доказування (стаття 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Бажано фіксувати всю надану інформацію у письмовій формі: листування, досьє передачі, звіти про due diligence та підтвердження отримання, підписані покупцем. Усне спілкування важко довести.