Майже кожен будинок у Нідерландах рекламується як kosten koper : ціна – це ціна будинку, а витрати на його передачу – ваші. Найбільшим із цих витрат є податок у розмірі 2%, 8% або 10.4%, залежно від того, що ви купуєте та що ви з цим робитимете. На цій сторінці викладено ставки, що діють у 2026 році, звільнення від оподаткування для стартапів, пільги, які мають значення на практиці, та інші витрати, які потрібно врахувати в бюджеті. Це юридична та податкова інформація, а не фінансова консультація.
Що означає «kosten koper» і чим воно відрізняється від «vrij op naam»
Kk ( kosten koper , «витрати для покупця») означає, що оголошена ціна не включає витрати на передачу; ви сплачуєте їх зверху. Von ( vrij op naam , «безкоштовно на ім'я») означає, що ціна вже включає вартість реєстрації нерухомості на ваше ім'я. Ця різниця значною мірою стосується вживаного житла та новобудов: існуючі будинки зазвичай продаються kosten koper , нові будинки від забудовника vrij op naam , оскільки застосовується ПДВ, а не податок на передачу, і забудовник включає його у ціну.
Згідно з оплатою kosten kuper, покупець зазвичай несе:
- податок на передачу майна (overdrachtsbelasting);
- нотаріальний збір за акт передачі права власності (використання);
- Земельний кадастр (Кадастр) збір за реєстрацію цього акта;
- а у випадку іпотеки – нотаріальні збори та збори Кадастра за оформлення іпотечного акту.
Це не покриває комісію агента з продажу, яку сплачує продавець, а також послуги вашого агента з купівлі, обстеження, оцінку вартості чи консультації з питань іпотеки. « Vrij op naam» також не означає повну відсутність витрат: у випадку іпотеки на новобудову право власності та його реєстрація залишаються вашими.
Податок на переказ (overdrachtsbelasting): ставки, що діють у 2026 році
Податок на передачу прав власності стягується з придбання нерухомого майна в Нідерландах та прав на нього, таких як довгострокова оренда ( erfpacht ) та право забудови ( opstal ). Ставки наведено у статті 14 Закону про право власності на нерухоме майно (Wet op belastingen van rechtsverkeer).
2026 рік приніс зміни. До кінця 2025 року окремої ставки для житла, яке покупець не займатиме: на нього поширювалася загальна ставка у розмірі 10.4%. З 1 січня 2026 року стаття 14 містить окрему ставку у розмірі 8% для придбання житла, при цьому 2% залишаються для покупця, який проживатиме в ньому як у своєму основному місці проживання, а 10.4% залишаються як загальна ставка для всього іншого.
| Що набувається | Оцінка 2026 | Оцінка 2025 |
|---|---|---|
| Житло, яке покупець займатиме як своє основне місце проживання, окрім тимчасового | 2% | 2% |
| Житло, яке покупець НЕ займати — куплений для здачі в оренду, будинок для відпочинку, будинок, куплений для дитини або через компанію | 8% | 10.4% |
| Нежитлове приміщення — комерційні приміщення, офіси, гараж на окремій ділянці, земля під забудову | 10.4% | 10.4% |
| Покупець, що вперше купує товар, має право на звільнення для тих, хто купує його вперше | 0% | 0% |
| Поріг вартості звільнення від оподаткування для стартера (вінінгвардегренс) | €555,000 | €525,000 |
Старіші зведення, які все ще вказують 10.4%
Встановлено три ставки: 2% для житла, яке покупець займатиме як своє основне місце проживання, 8% для житла, яке покупець не займатиме, та 10.4% як загальна ставка для нежитлової нерухомості. Оскільки ставка 8% є новою, у старих описах та на сторінках консультантів іноді все ще вказано 10.4% для житла, що купується для здачі в оренду, другого будинку або будинку для відпочинку — ставка, яка застосовувалася у 2025 році, але не для придбання у 2026 році.
Переважну силу мають сторінки з тарифами Belastingdienst. Перевірте положення на дату вашого акта та попросіть нотаріуса підтвердити ставку перед підписанням.
Звільнення для стартера (startersvrijstelling)
Покупець, який відповідає всім умовам, взагалі не сплачує податок на передачу права власності. Звільнення від сплати податку передбачено статтею 15 Закону про право власності на нерухомість (Wet op belastingen van rechtsverkeer), вимога щодо декларації – статтею 15a. Необхідно виконати всі наступні умови:
- Вік Покупець повинен бути віком від 18 років і не більше 35 років на момент підписання договору. Цей критерій застосовується до кожного покупця: якщо одному з двох співпокупців 35 років або більше, звільняється від оподаткування лише частка відповідного покупця.
- Тільки один раз. Покупець не повинен був раніше застосовувати звільнення від оподаткування. Наявність попереднього володіння житлом не позбавляє вас права на отримання пільги; використання цього звільнення – так.
- Проживання власником. Покупець повинен використовувати житло як своє основне місце проживання, окрім тимчасового. Купівля для здачі в оренду, ремонту та перепродажу або як другого житла не відповідає вимогам.
- Поріг значення. Вартість житла з його приналежностями не повинна перевищувати 555,000 2026 XNUMX євро в XNUMX році (525 000 євро у 2025 році). Це межа обриву, а не діапазон: на одне євро вище звільнення повністю зникає, а 2% стягується з усієї вартості, а не з перевищення.
Поріг індексується та змінюється кожного 1 січня, тому для покупки, що близька до ліміту, сама дата завершення може змінити результат.
Письмова декларація та що робити, якщо вона неправильна
Ні ставка 2%, ні початкове звільнення не застосовуються автоматично. Стаття 15a вимагає від покупця чітко, твердо та без застережень заявити у письмовій заяві, що він використовуватиме житло як своє основне місце проживання, окрім тимчасового, а для початкового звільнення – що він раніше його не використовував. Belastingdienst публікує стандартні форми, і підписана декларація має надійти до нотаріуса до передачі.
Декларація стосується вашого наміру на момент придбання, а не обіцянки, що нічого не зміниться: якщо ви справді маєте намір там жити, а обставини пізніше змусять вас переїхати або здати житло в оренду, право на полегшення не втрачається ретроспективно. Не дозволяється декларувати намір, якого у вас немає. Якщо декларація виявиться невірною, Податкова адміністрація може стягнути додаткову суму ( naheffingsaanslag ) на різницю плюс відсотки та накласти штраф, якщо винен платник податків. Штрафи за неправильну або неповну декларацію встановлені ст. 67d та ст. 67e AWR; добровільне виправлення, внесене протягом двох років, в принципі запобігає такому штрафу.
Хто несе відповідальність і як сплачується податок
Податок на передачу права власності стягується з набувача — покупця; продавець не несе відповідальності. Він самостійно оцінюється, але під час звичайної купівлі ви нічого не подаєте самостійно: якщо передача здійснюється нотаріальним актом, як це має бути для зареєстрованої власності, нотаріус подає цифровий документ і сплачує від вашого імені. Таким чином, податок відображається у нотаріальному акті про завершення: ви перераховуєте повну суму на рахунок нотаріуса у третій стороні до завершення, а нотаріус сплачує з неї податок, збори Кадастра та свій власний гонорар. Тільки за відсутності нотаріального акта покупець повинен подати та сплатити особисто протягом одного місяця з моменту набуття права власності; заперечення можна подати протягом шести тижнів з моменту оплати.
Звільнення та пільги, що мають значення на практиці
Придбання невдовзі після попереднього придбання
Стаття 13 надає пільги, якщо те саме майно купується повторно протягом шести місяців після попереднього придбання кимось іншим. База для другого придбання зменшується на суму, на яку було нараховано податок на передачу майна, або ПДВ, що не підлягає відрахуванню, при першому придбанні, тому другий покупець оподатковується лише на збільшення вартості.
Це вигідно покупцеві, який купує у когось, хто придбав нерухомість зовсім нещодавно, і саме це робить короткостроковий перепродаж трейдером або забудовником життєздатним. Полегшення стосується нерухомості та шестимісячного періоду, а не особи перекупника, тому запитайте, коли продавець здійснив придбання.
Переміщення сімейних коштів, розлучення та спадкування
Придбання у спадок або згідно із законом про спільне володіння майном подружжя не є оподатковуваним придбанням, тому податок на передачу права власності не виникає, коли ви успадковуєте житло або коли майно переходить до вас через спільне володіння подружжям; натомість може виникнути податок на спадщину. При розлученні поділ спільного володіння подружжям або спільного майна між колишніми партнерами підпадає під дію звільнень, зазначених у статті 15, тому, коли сімейне житло передається одному з подружжя, податок на передачу права власності не сплачується. Позиція для неодружених співмешканців є вужчою та залежить від того, як виникла спільна власність.
Передача майна між членами сім'ї, всупереч поширеній думці, зазвичай не звільняється від оподаткування. Батько, який продає майно дитині, підпадає під звичайний режим: 2%, якщо дитина проживатиме там, або нічого, якщо вона кваліфікується як старий батько. Сімейне звільнення у статті 15 стосується спадкоємства бізнесу, а не сімейного житла. Якщо житло продається родичу нижче ринкової вартості, також може виникнути податок на дарування, а базою податку на передачу майна є ринкова вартість, а не узгоджена ціна.
Новобудова: ПДВ замість податку на передачу нерухомості
Новобудови не оподатковуються двічі. Якщо постачання підлягає оподаткуванню ПДВ — загалом, нова будівля, поставлена до або протягом двох років після першого заселення, та земля під забудову — звільнення у статті 15 не застосовує податок на передачу нерухомості, тому покупець сплачує 21% ПДВ, а не 2% або 8%. Це і є оподаткуванням того ж самого процесу.
Ось чому новобудови котируються безкоштовно під назвою : 21% входить до ціни забудовника, а не на додаток до неї. Звільнення не застосовується, якщо покупець може відшкодувати ПДВ, тому інвесторам та компаніям потрібна окрема консультація. А земля під забудову не є житлом: якщо податок на передачу права власності застосовується до ділянки, а не до будинку, ставка становить 10.4%.
Витрати іншого покупця
Нотаріальні збори не встановлені законом і різняться залежно від офісу та міста, тому отримайте два або три кошториси. Плата за реєстрацію в Кадастрі фіксована, і нотаріус перераховує її за собівартістю.
| Коштувати | Хто зазвичай платить | Підлягає відрахуванню з податку на прибуток? |
|---|---|---|
| Податок на передачу | Покупець | Немає |
| Нотаріус — акт передачі (використання) | Покупець (кк) | Немає |
| Кадастер — реєстрація акта передачі права власності | Покупець (кк) | Немає |
| Нотаріус — іпотечний акт (іпотека) | Покупець | Так — вартість фінансування |
| Кадастер — реєстрація іпотечного акта | Покупець | Так — вартість фінансування |
| Витрати іпотечного консультанта та банківського організатора | Покупець | Так — вартість фінансування |
| Оцінка (оцінка) для іпотеки | Покупець | Так — вартість фінансування |
| Плата за національну гарантію іпотеки (NHG боргтохтпровісі) | Покупець | Так — вартість фінансування |
| Агент з закупівель (агент із закупівель) | Покупець | Немає |
| Структурне обстеження (структурна перевірка) | Покупець | Немає |
Що підлягає франшизі, а що ні
Розмежувальна лінія проста: витрати на придбання нерухомості не віднімаються від оподатковуваного податку, витрати на оформлення кредиту – віднімаються. Згідно зі статтею 3.120 Закону про іпотеку 2001 року (Wet inkomstenbelasting 2001), одноразові витрати на фінансування іпотеки на власний будинок віднімаються від оподатковуваного податку в році, в якому вони виникли – іпотечний акт, його реєстрація, консультант, оцінка кредиту та збір NHG. Податок на передачу нерухомості, акт передачі нерухомості, його реєстрація, ваш агент з покупки та обстеження не підлягають пільгам.
Національна іпотечна гарантія ( Nationale Hypotheek Garantie ) є необов'язковою та доступна лише до ліміту кредиту. У 2026 році одноразова гарантійна плата ( borgtochtprovisie ) становить 0.4% від кредиту, що не змінилося з 2025 року, а ліміт NHG становить 470 000 євро та зростає до 498 200 євро, якщо енергозберігаючі заходи фінансуються за рахунок кредиту. Кредитори зазвичай пропонують нижчу ставку, тому кредит часто окупається. NHG встановлює обидва показники щорічно та застосовує Voorwaarden en Normen, чинні на момент видачі іпотечної пропозиції, тому перевіряйте ліміт на рік вашої пропозиції, а не на рік завершення.
Плата Кадастра за реєстрацію акта встановлюється Кадастровим регламентом та є однаковою для акта передачі права власності та акта іпотеки. У 2026 році кожна реєстрація коштує 181 євро, що зменшується до 103.50 євро, якщо нотаріус подає акт в електронному вигляді у формі, яку Кадастр може обробити автоматично, що є звичайним шляхом для простої купівлі будинку. Тарифи на реєстрацію були виключені зі загального підвищення у 2026 році, тому вони не змінилися з 2025 року. Подання паперового акта коштує на 34 євро більше.
Що скласти в бюджет: орієнтовний план
Наведені нижче цифри є лише орієнтовними : це план, побудований на основі вищезазначених компонентів, а не цінова пропозиція. Законодавчо встановлена лише податкова складова.
- Кваліфікований покупець, який купує житло вперше, з дохідністю нижче порогу: грубо 1.5% до 3.5% — без податку на передачу нерухомості, тому нотаріальні витрати та витрати на кадастр, витрати на фінансування та будь-який агент чи експертиза на ваш вибір.
- Власник-мешканець сплачує 2%: грубо 4% до 6%Емпіричне правило «близько 5% зверху» підходить для цього випадку, і тільки для цього випадку.
- Покупець, який не заселятиме, сплачуючи 8% у 2026 році: грубо 10% до 12% — нижче, ніж аналогічна покупка у 2025 році, коли ставка становила 10.4%.
- Нежитлова нерухомість на рівні 10.4%: грубо 12% до 14%, часто більше, оскільки належна перевірка є складнішою.
- Новобудова, без обмежень на ім'я: 21% ПДВ вже включено до ціни, тому враховуйте лише витрати, пов'язані з іпотекою.
Два застереження. Голландські кредитори зазвичай не фінансують витрати покупця, оскільки сума позики обмежена вартістю нерухомості, тому коштен купер зазвичай надходить із заощаджень. А якщо ви купуєте спільно з кимось, хто не кваліфікується як стартап, моделюйте податок на кожну частку окремо.
Чи може іноземець купити нерухомість у Нідерландах, і чи коштує це дорожче?
Тут немає обмежень щодо національності чи місця проживання для купівлі нерухомості, а також немає додаткової оплати для іноземних покупців. Важлива не ваша національність, а те, чи будете ви проживати в цій нерухомості: іноземець, який купує житло для проживання, сплачує 2% у 2026 році на тих самих умовах, що й нідерландський покупець, тоді як той, хто купує як інвестицію, сплачує 8%.
Мені 34 роки, і я купую свій перший будинок у Нідерландах за 600 000 євро. Чи отримаю я право на звільнення від сплати податків?
Ні. Звільнення від сплати податку повністю втрачається, як тільки вартість перевищує поріг 2026 року в 555 000 євро, і воно стягується за всю нерухомість, а не за перевищення. Ви сплатите 2% від повної вартості, тобто 12 000 євро, за умови, що ви проживатимете там як у своєму основному місці проживання та подасте письмову заяву нотаріусу. Нижче порогу за тими ж фактами ви нічого не сплачуватимете.
Спочатку я житиму в будинку, але здам його в оренду через два роки. Що я декларую?
Заявіть про свій справжній намір у момент придбання. Якщо ви дійсно маєте намір займати нерухомість як основне місце проживання, окрім тимчасового, застосовується ставка 2%, і пізніша зміна плану, зумовлена реальними обставинами, не скасовує її. Але намір, сформований спочатку займати її ненадовго, а потім здати в оренду, таким не є, і заявлення про інше ризикує стягненням збитків та штрафом.
Чи сплачує продавець частину коштен купер?
Ні. Згідно з договором «Kosten Koper», покупець сплачує податок на передачу нерухомості, акт передачі та його реєстрацію. Продавець оплачує свого агента з продажу та витрати на видалення будь-якої існуючої іпотеки з реєстру. Згідно з договором « Vrij op Naam» , що типово для новобудов, витрати на передачу нерухомості є зворотними, але покупець, який бере іпотеку, все одно платить за акт передачі.
Чи сплачується податок на передачу права власності, якщо мій партнер доданий до актів власності?
Залежить від того, як. Майно, що переходить до подружжя через спільне подружнє майно, не є оподатковуваним придбанням, тому нічого не підлягає сплаті. Передача половини частки неодруженому партнеру є звичайним придбанням, яке оподатковується на вартість цієї частки — за ставкою 2%, якщо вони проживатимуть там, або 8% у 2026 році, якщо ні. Проконсультуйтеся, перш ніж реструктуризувати власність.
Які з моїх витрат на покупку я можу вирахувати з податку на прибуток?
Тільки витрати на оформлення іпотеки: іпотечний акт та його реєстрація, консультант, оцінка кредиту та збір NHG. Вони підлягають відрахуванню у році, понесеному згідно зі статтею 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001. Податок на передачу права власності, акт передачі права власності, його реєстрація, гонорар вашого агента з покупки та огляд не підлягають відрахуванню. Зберігайте акт нотаріуса про завершення, в якому перераховані обидва.
На цій сторінці зазначено стан справ на 2026 рік, і вона переглядається щорічно; таблиці вище – це ті частини, які потрібно оновлювати. Щоб отримати консультацію щодо конкретної покупки, включаючи ставку, що застосовується до вашого акта, та формулювання декларації нотаріусу, зверніться Law & More in Eindhoven or Amsterdam.
