Які ваші права?
Кожен орендар має право має два важливих права: право на задоволення від життя та право на оренду житла. Де ми обговорили перше право орендаря у зв'язку з зобов’язання орендодавця, друге право орендаря вийшло в окремому блозі про орендна плата.
Тому в цьому блозі піде мова про ще одне цікаве питання: які ще права має орендар? Право на проживання та право на захист орендної плати – не єдині права, які орендар має проти орендодавця. Наприклад, орендар також має низку прав у контексті передачі майна, які не перетинають оренду та суборенду. Обидва права послідовно обговорюються в цьому блозі.
Передача майна не перетинає оренду
У пункті 1 статті 7: 226 Нідерландського цивільного кодексу, який застосовується до орендарів житлових та комерційних приміщень, зазначено таке:
"Передача орендодавцем майна, до якого відноситься договір оренди (...), передає права та обов'язки орендодавця з договору оренди набувачу».
Для орендаря ця стаття означає, насамперед, що перехід права власності на орендоване майно, наприклад, шляхом продажу орендодавцем іншому, не припиняє договір оренди. Крім того, орендар може пред'являти претензії до правонаступника орендодавця, оскільки цей правонаступник приймає на себе права та обов'язки орендодавця. Для питання про те, які саме вимоги має орендар, важливо спочатку встановити, які права та обов'язки орендодавця переходять до його правонаступника.
Відповідно до пункту 3 статті 7: 226 Цивільного кодексу, це, зокрема, права та обов'язки наймодавця, які безпосередньо пов'язані з використанням орендованого майна за винагороду, тобто орендну плату. Це означає, що позови, які орендар може висунути до правонаступника орендодавця, в принципі стосуються двох його найважливіших прав: права на користування життям і права на захист орендної плати.
Часто, однак, орендар і орендодавець також роблять інші угоди в договорі оренди щодо іншого змісту та фіксують це в пунктах. Типовим прикладом є положення про переважне право орендаря. Хоча це не дає орендареві права на передачу, воно передбачає зобов’язання орендодавця пропонувати: орендодавець спочатку повинен буде запропонувати орендоване майно для продажу орендарю, перш ніж його можна буде продати іншому правонаступнику.
Чи буде наступний орендодавець також зв’язаний цим пунктом щодо орендаря? З огляду на справу закон, це не так. Це передбачає, що переважне право орендаря безпосередньо не пов’язане з орендною платою, тому право на викуп орендованого майна не переходить до правонаступника орендодавця. Це лише інше, якщо йдеться про можливість купівлі від орендаря, а сума, яка періодично сплачується орендодавцю, також включає елемент компенсації за остаточне придбання.
Здавання в суборенду
Крім того, у статті 7: 227 Цивільного кодексу зазначено наступне щодо прав орендаря:
"Орендар уповноважений передавати орендоване майно у користування, повністю або частково, комусь іншому, за винятком випадків, коли він повинен був припустити, що орендодавець матиме обґрунтовані заперечення проти використання іншої особи".
Загалом із цієї статті зрозуміло, що орендар має право передати в суборенду іншу особу все або частину майна. З огляду на частину другу статті 7: 227 Цивільного кодексу орендар не може приступити до суборенди, якщо у нього є підстави підозрювати, що орендодавець буде проти цього. У деяких випадках заперечення орендодавця є очевидними, наприклад, якщо заборона суборенди включена в договір оренди. У цьому випадку передача орендарем в суборенду не допускається.
Якщо орендар все-таки це зробить, у відповідь може бути штраф. Тоді цей штраф має бути пов’язаний із забороною суборенди в договорі оренди та прив’язаний до максимальної суми. Наприклад, суборенда кімнати від Air B&B може бути таким чином заборонена в договорі оренди, що часто виявляється.
У цьому контексті також важлива стаття 7: 244 Цивільного кодексу для піднайму житлового приміщення, яка говорить, що наймач житлового приміщення не має права здавати в найм всю житлову площу. Це не стосується частини житлового приміщення, наприклад кімнати. Іншими словами, наймач в принципі вільний частково здати житлове приміщення в суборенду іншому.
В принципі, суборендар також має право залишатися в орендованому житлі. Це також стосується випадків, коли орендар повинен сам звільнити орендоване майно. Зрештою, стаття 7: 269 Цивільного кодексу Нідерландів передбачає, що орендодавець продовжуватиме здавати в суборенду відповідно до закону, навіть якщо основний договір оренди закінчився. Однак для цілей цієї статті мають бути виконані такі умови:
- Самостійна житлова площа. Іншими словами, житлова площа з власним доступом та власними необхідними зручностями, такими як кухня та ванна кімната. Тому лише кімната не розглядається як самостійний житловий простір.
- Договір суборенди. Являючи собою угоду між орендарем та наймачем, яка відповідає вимогам договору оренди, як описано у статті 7: 201 Цивільного кодексу.
- Договір оренди стосується найму житлової площі. Іншими словами, основний договір оренди між наймачем та орендодавцем повинен стосуватися оренди та оренди площі, на яку поширюються законні положення про житлову площу.
Якщо вищезазначені положення не виконуються, суборендар все ще не має права або права вимагати від орендодавця права залишатися в орендованому майні після розірвання основного договору оренди між орендарем та орендодавцем, так що виселення також є неминуче для нього. Якщо суборендар відповідає умовам, він повинен взяти до уваги той факт, що орендодавець може порушити справу проти суборендаря через шість місяців, щоб домогтися припинення суборенди та евакуації лізингового найму.
Так само, як і житлове приміщення, орендар може передати в суборенду комерційне приміщення. Але як у цьому випадку суборендар ставиться до орендодавця, якщо орендар не мав на це повноважень або повинен звільнити орендоване житло? У 2003 році існувало чітке розмежування: орендодавець не мав нічого спільного з суборендарем, оскільки суборендар мав лише юридичні відносини з орендарем. Як наслідок, суборендар також не мав прав і, отже, претензій до орендодавця.
Відтоді законодавство змінилося щодо цього пункту та передбачає, що якщо основний договір оренди між орендарем та орендодавцем закінчується, орендар повинен подбати про інтереси та становище суборендаря, наприклад, приєднавшись до суборендаря в розгляді з орендодавець. Але якщо після розгляду справи основний договір оренди все ж буде розірвано, права суборендаря теж припиняться.
Ви орендар і маєте запитання щодо цього блогу? Потім зв’яжіться Law & More. Наші юристи є експертами в галузі оренди житлового права і раді надати Вам поради. Вони також можуть допомогти вам на законних підставах, якщо ваш спір про оренду приведе до судового провадження.
