Адвокат нерухомості
в Нідерландах

Адвокат з питань нерухомості консультує та веде судові процеси з усіх правових аспектів нерухомості: купівля-продаж нерухомості, спори щодо оренди (житлової та комерційної), права оренди та права лізингу землі, будівельне право та договори, спори з об'єднаннями домовласників (VvE), фінансування нерухомості, плани зонування та екологічне право, а також операції з комерційною нерухомістю. Ми представляємо інтереси фізичних осіб, орендодавців, орендарів, забудовників, інвесторів та підприємств у складних питаннях нерухомості.

Ми застосовуємо прозору погодинну ставку у розмірі 295 євро без ПДВ. Вартість залежить від конкретної справи: перегляд та узгодження договору оренди – 1,000–2,500 євро, процедура розірвання оренди – 3,000–6,000 євро, супровід угоди купівлі-продажу – 2,500–7,500 євро, а складні проекти розвитку або суперечки щодо нерухомості можуть коштувати від 10 000 до 50 000 євро+. Ми надаємо реалістичну оцінку вартості заздалегідь, виходячи з вашої конкретної ситуації.

Не просто так. Щодо заборгованості за орендну плату вам спочатку потрібно надіслати письмову вимогу. Тільки після несплати ви можете вимагати розірвання договору оренди в кантональному суді. Суддя оцінює, чи є розірвання обґрунтованим, і може накласти на нього домовленості про сплату. Якщо його буде задоволено, орендар отримує термін на виселення (зазвичай від 4 тижнів до 3 місяців). Відмова в доступі самостійно без судового рішення є незаконною. Ми супроводжуємо юридичний процес від вимоги до виселення.

Орендодавець зобов'язаний усунути дефекти, що перешкоджають користуванню орендою (протікання, опалення, пліснява). Ви можете: повідомити про дефекти рекомендованим листом, вимагати зниження орендної плати, самостійно усунути дефекти та відшкодувати витрати, або вимагати розірвання оренди через серйозні дефекти. Якщо орендодавець проявить недбалість, ви можете звернутися до Трибуналу з питань оренди (для регульованої орендної плати) або до суду. Ми консультуємо щодо вашої правової позиції та кроків, які ви можете вжити.

Документуйте всі випадки дискримінації та повідомляйте про них у відділ кадрів. Відповідно до нідерландського законодавства, ви можете подати скаргу до Нідерландського інституту прав людини та отримати юридичну допомогу для захисту своїх прав.

Основні ризики: приховані дефекти (азбест, забруднення ґрунту, структурні помилки), орендарі із захищеними правами оренди, іпотеки або застави, які ви успадкуєте, план зонування не дозволяє цільового використання, зобов'язання щодо охорони навколишнього середовища або пам'яток, а також нечіткі межі власності або сервітути. Ми проводимо ретельну перевірку, узгоджуємо гарантії в договорі купівлі-продажу та юридично захищаємо ваші інтереси.

Тільки якщо договір це дозволяє (наприклад, через пункт про тимчасове розірвання договору) або у разі форс-мажору чи серйозного порушення договору з боку орендодавця. В іншому випадку договір зобов'язує вас на весь термін. Дострокове виселення без законних підстав може призвести до претензій до орендодавця щодо збитків (орендна плата, що залишилася до кінця терміну). У разі виникнення бізнес-економічних проблем ми можемо домовитися про мирне розірвання договору або коригування орендної плати. Завжди звертайтеся за консультацією перед виїздом.

Комерційний договір оренди (290 BW) пропонує менший захист, ніж житловий договір оренди (7:230 BW): немає захисту оренди після закінчення терміну дії (орендодавець не зобов'язаний пропонувати продовження), немає максимальної орендної плати, більше свободи в умовах договору та різні правила розірвання. Однак комерційний орендар іноді має право на компенсацію за вимушений виїзд. Житловий договір оренди має сильний захист: орендар може продовжити договір, регулювання орендної плати (для регульованої орендної плати), а орендодавець може розірвати його лише з певних підстав (несплата, незручності). Ми консультуємо щодо застосовного режиму.

Так, ми консультуємо забудовників та інвесторів з питань: структурування проектів (спільні підприємства, SPV), придбання землі та due diligence, тендерних процедур, договорів будівництва та підряду, дозволів та змін у планах зонування, угод про фінансування, продажу та оренди розроблених проектів, а також суперечок під час або після реалізації. Наш досвід у регіоні Брейнпорт з логістикою, житлом та комунальними послугами робить нас цінним партнером для проектів розвитку.

Суперечки щодо VvE можуть стосуватися: вартості послуг, рішень щодо технічного обслуговування, тлумачення акта поділу або рішень, що впливають на вашу квартиру. Кроки: спочатку спробуйте через консультації та загальні збори, потім медіацію, і зрештою судову процедуру в кантональному суді. Ми можемо домогтися анулювання рішень, якщо вони суперечать закону, акту поділу або обґрунтованості. Ми також консультуємо ради директорів VvE щодо законності рішень та контрактів з постачальниками.

Залежить від місцевих норм. Багато муніципалітетів (Amsterdam, Роттердам, Гаага) мають суворі правила: необхідні дозволи, максимальна кількість днів (часто 30-60 на рік), іноді повна заборона в певних районах. Правила VvE також можуть забороняти оренду житла для відпочинку. Порушення може призвести до штрафів до 21 750 євро або адміністративних заходів. Ми консультуємо щодо місцевих правил та положень VvE, а також допомагаємо із заявками на отримання дозволів або запереченнями проти штрафів.

Продавець повинен повідомити про відомі дефекти. Щодо прихованих дефектів (невидимих ​​під час огляду, що виникли до доставки) ви можете протягом розумного часу після виявлення: вимагати ремонту за рахунок продавця, вимагати відшкодування збитків, вимагати зниження ціни або, у серйозних випадках, розірвання договору купівлі-продажу. Примітка: пункт про стару забудову («як є, де є») обмежує відповідальність, але не застосовується до наміру або навмисного приховування. Ми оцінюємо вашу справу та, за необхідності, ведемо судовий процес проти продавця.